Cambios a la norma que regula la forma de edificar en la ciudad

Nuevo procedimiento para pedir excepciones al Reglamento Urbano

Se aprobaron condiciones para los particulares que soliciten construir bajo excepciones. Factibilidad técnica probada, rigor en los convenios urbanísticos y la venia del Concejo. El oficialismo, “dividido” con dos proyectos.

De la redacción de El Litoral

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Con cambios en la ordenanza del Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU), la norma que regula la urbanización y el crecimiento territorial en la ciudad, el Concejo local aprobó la instrumentación de las obligaciones de los particulares que soliciten excepciones a esa ordenanza, para aquellos casos en que un proyecto inmobiliario no se ajuste a la norma vigente -por ejemplo, que pretenda ampliar una edificación a una altura mayor que la permitida-. Y fijó el procedimiento para la aprobación de convenios urbanísticos necesarios para esa excepción.

Sancionado en diciembre de 2010, el ROU es un voluminoso cuerpo normativo que regula y fija pautas sobre cuestiones relacionadas con el uso, la ocupación y la subdivisión del suelo, la provisión de infraestructura, los volúmenes y alturas edificables permitidas en cada una de las zonas del tejido urbano.

Respecto de este último punto vale un ejemplo: si un propietario quisiera ampliar una edificación más allá de lo que le permite legalmente el ROU, tiene que solicitar una excepción. Esa solicitud debe estar acompañada por un convenio urbanístico con el municipio, en donde debe estipularse la contraprestación a que queda sujeto el particular, que debería ser una obra para la ciudad -como el cordón cuneta en una determinada calle, por caso- para “compensar” el beneficio económico que se obtendría con la ampliación edilicia.

Lo que se fijó ahora fue el procedimiento de todo este proceso, con las obligaciones para los particulares. Se estableció que toda solicitud de excepción deberá presentarse por escrito, firmada por el propietario solicitante. Ingresada la solicitud, la Secretaría de Planeamiento Municipal deberá elaborar un informe que determine la factibilidad técnica del pedido. Ese informe deberá incluir la elaboración de un anteproyecto de convenio urbanístico a suscribirse entre el propietario y el Ejecutivo municipal, donde se establecerán los montos de ganancia y la contraprestación.

La solicitud de excepción más el informe técnico con el anteproyecto del convenio deberá presentarse al Concejo, el que deberá resolver “en base a criterio de mérito, oportunidad y conveniencia” sobre la excepción, y aprobar o no el anteproyecto de convenio urbanístico. El Concejo podría rechazar la excepción enviada, aunque el informe de planeamiento fuera favorable.

La otra propuesta

El proyecto en cuestión fue tratado y aprobado en la última sesión del Deliberativo. Tenía despacho de mayoría de la Comisión de Gobierno y Seguridad Ciudadana. Durante su tratamiento, la socialista Vanesa Oddi, la también frentista Cristina Quinteros y Roberto Campanella (PJ) votaron a favor en general, pero en contra en particular. Ocurrió que Oddi había impulsado otro proyecto sobre el mismo asunto (que tenía despacho de minoría), que finalmente no prosperó. Eran dos iniciativas diferentes presentadas desde el oficialismo sobre una misma cuestión que parecieron marcar alguna diferencia interna en el seno del interbloque frentista. Lo que estaba en discusión era de qué manera se procede para conceder el beneficio de la excepción.

Aquí vale rescatar un antecedente: en el proceso de tratamiento y aprobación del ROU, hace dos años, Oddi junto con los ex concejales Carlos Suárez y Jorge Henn había bregado insistentemente con la incorporación del concepto de plusvalía urbana o renta diferencial del suelo. La plusvalía es el aumento de valor que experimenta el suelo como consecuencia del proceso de urbanización. Así, el particular que se ve beneficiado con una revalorización de su suelo a raíz de la nueva zonificación del ROU, debía firmar un convenio urbanístico con el municipio para acordar una contraprestación, una obra a destinarse a áreas urbanas postergadas, propiciando “una mayor equidad social”.

La propuesta de los convenios urbanísticos para recuperar la plusvalía a partir del beneficio por el mayor valor del suelo, de nuevas edificaciones o urbanizaciones, se aprobó en aquel entonces por unanimidad desde todas las fuerzas políticas. Pero el Ejecutivo -al mando de Mario Barletta- la vetó, días después, para sorpresa de propios y extraños. Así, las excepciones a la normativa para mayor aprovechamiento de edificaciones y urbanizaciones, constituyen la única causa de plusvalía vigente en la actualidad.

Más etapas de control

El proyecto de Oddi proponía un procedimiento de excepciones más riguroso y si se quiere más completo, en varias instancias: primero, la presentación de la solicitud de excepción, por escrito con la firma del propietario. El citado informe deberá contener una valoración acerca de la correspondencia de la suscripción de un convenio urbanístico. Segundo, un informe acerca de la factibilidad técnica del pedido a cargo del Ejecutivo, el cual sería remitido al Concejo para que éste determine si corresponde otorgar la excepción y suscribir un convenio urbanístico.

En la tercera etapa del procedimiento planteado por Oddi se encuentra la diferencia con el proyecto que fue finalmente aprobado. Aprobada la excepción y el informe técnico, recién ahí podrán sentarse el particular y el Ejecutivo para darle forma a un proyecto de convenio urbanístico, que al final, debía contar con la aprobación del Legislativo local. La iniciativa buscaba “defender las facultades propias” del Concejo, y evitar la “institucionalización” de las excepciones”, dijo la socialista en el recinto.

Hoy, reguladores

En una de las últimas sesiones del año, el Concejo trataría esta tarde el proyecto que propone obligar a todas las construcciones futuras a incorporar reguladores de excedentes pluviales. El sistema busca moderar las inundaciones en las calles.

Silueta que cambia. Si un particular quiere edificar algo no permitido en el Reglamento deberá solicitar una excepción y firmar un convenio con el municipio. Allí se estipulará la contraprestación que deberá realizar a cambio del beneficio económico. Foto: Amancio Alem / Archivo El Litoral