Juan Carlos Franco, de la Fundación colombiana Mario Santo Domingo

Un experto propone urbanizar sectores pobres y que a la vez sea “buen negocio”

• Lideró procesos urbanos integrales para mejorar el hábitat en áreas degradadas de su país. La clave, dice, es vincular el Estado local con el sector privado, academias y ONG’s. En la ciudad, el déficit habitacional en áreas sociales vulnerables (el cordón oeste por ejemplo) es un largo problema sin resolver.

Lía Masjoan

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Procrear. Mi Tierra, Mi Casa. Reubicación progresiva de familias que habitan áreas de riesgo hídrico. Regularización de la titularidad de lotes. Y años atrás, los planes de erradicación de ranchos de Los sin Techo y los nuevos barrios para familias que se inundaron en 2003, ambos sin una planificación adecuada. Todas, experiencias aisladas puestas en marcha en los últimos 20 años para intentar paliar el gran déficit de vivienda que tiene la capital provincial, con un tercio de su territorio habitado en condiciones de marginalidad y pobreza.

Al mismo tiempo, el boom de la construcción levantó edificios en el macrocentro como nunca antes y cambió para siempre la silueta de ciudad de casas bajas.

El contraste plantea algunas preguntas: ¿no es negocio edificar en el borde oeste? ¿Qué estrategias se pueden implementar para acercar inversiones al sector más postergado que hay en la ciudad?

Juan Carlos Franco es un ingeniero colombiano y hasta diciembre presidió (durante 8 años) la Fundación Mario Santo Domingo (FMSD), que propició la construcción de 4 mil viviendas y planea llegar a 40 mil en los próximos años. Invitado por el Municipio, trajo a Santa Fe su experiencia, que involucra de manera articulada al sector privado y al público. Y dejó algunas premisas más que interesantes para repensar el modo en que Santa Fe viene intentando dar respuestas al déficit habitacional, con poco éxito. O con esfuerzos descomunales y de muy largo aliento que brindan solución a poquitas familias cada tanto, mientras los barrios no logran salir de la pobreza.

Público más privado

Recorrer Santa Fe le deparó un contraste que lo sorprendió: “Me pareció una de las ciudades más fantásticas que he conocido. Pero en términos de vivienda marginal, la informalidad ha sido un modelo de desarrollo clarísimo; las fuerzas del mercado, del Estado, de la academia y de la sociedad civil no han logrado suplir esta demanda”.

Por eso, acá como en Colombia, propone cambiar las preguntas para encontrar otras respuestas. “Cuando a una ciudad le faltan viviendas, ¿lo primero que tenemos que hacer es construir viviendas? La respuesta es no. Cuando hay déficit de vivienda hay que construir comunidad. Y ¿qué es construir comunidad? Es articular la oferta pública y privada necesaria para fortalecer el capital económico, social y ambiental de un grupo de seres humanos que comparten habitación en un mismo territorio delimitado”. Eso es, precisamente, lo que hizo en la Fundación.

Para el especialista, el Estado en soledad no puede lograr este desafío: “Si las fuerzas vivas de la ciudad de Santa Fe, y aquí incluyo a empresarios, sindicatos, académicos y organismos no gubernamentales, están esperando que la administración pública resuelva el problema, la calidad de vida de la ciudad se va a deteriorar”. ¿Por qué?: “Porque la administración pública no tiene la capacidad para transformar hábitat, la única forma para construir hábitat es a través de la participación comprometida de las diferentes fuerzas de la ciudad”, sentenció. Y así, tiró la pelota en el espacio de juego del mercado inmobiliario, y de las fuerzas productivas de la ciudad en general.

Desafíos a largo plazo

Entonces, la gran pregunta que debería regir la mirada de los santafesinos hacia el futuro es: “¿Qué Santa Fe quieren dentro de 20 años? ¿Quieren esta misma Santa Fe, con más problemas de delincuencia y de violencia? Si la respuesta es sí, pues sigan haciendo las cosas como hasta ahora”. Esto quiere decir: “Si siguen construyendo 40 ó 50 casas aisladas, pegando pedacitos, Santa Fe dentro de 20 años va a ser una colcha de retazos, una colcha de problemas, desarticulados y sin visión”.

Y aquí surge otra pregunta clave: “¿Cómo hacer para que sacar familias de la pobreza sea un buen negocio? Porque la idea es que la academia se fortalezca, que el empresario haga un buen negocio y que el sector financiero pueda hacer inclusión financiera rentable y sostenible”.

Mientras tanto, que se siga haciendo lo que se puede, de a poco: “No podemos parar lo que estamos haciendo porque se necesita, puede surgir una nueva estrategia de largo plazo para poder parar lo que tenemos en marcha y hacerlo”, aclaró.

Cómo lo hizo la Fundación Santo Domingo en Colombia

Juan Carlos Franco es asesor y ex director de la Fundación Mario Santo Domingo (FMSD) de Colombia, fundada en 1960. Durante su visita a Santa Fe, brindó asesoramiento a funcionarios municipales en torno a políticas de hábitat y vivienda y dio detalles de los proyectos y dispositivos de intervención social que conforman el programa de Desarrollo Integral de Comunidades Sostenibles que la fundación viene concretando en tres ciudades colombianas: Cartagena, Isla de Baru y Barranquillas.

La Fundación no tiene fines de lucro y es dirigida por uno de los empresarios más importantes de ese país, Alejandro Santo Domingo. Hace casi una década, compró 600 hectáreas en Cartagena y en Barranquillas y convocó a Franco con el objetivo de luchar contra el déficit habitacional.

Para lograrlo, establecieron 12 componentes que deben articularse en un mismo territorio: urbanismo, vivienda, seguridad, salud, educación y primera infancia, recreación y deporte, comercio, generación de ingresos, cultura, culto, gestión del ambiente y tecnología. “Cuando somos capaces de convocar la oferta pública y privada en esos 12 componentes en el territorio y logramos empoderar a la comunidad para que sea ella la que lidere su proceso de desarrollo, logramos generar una transformación del suelo urbano en una zona de la ciudad con un potencial de desarrollo muy grande que terminan convirtiendo al suelo en un elevador de pobreza y de marginalidad de las familias, llevándolas a estallidos de desarrollo y sana convivencia. Pero necesitamos una comunidad que quiera que esto pase, para que se involucre”, aseguró Franco.

En cuanto a la gestión económica, crearon un fideicomiso inmobiliario en el cual la fundación aportó la tierra. “A partir de ahí empezamos a firmar contratos con entidades y empresas para consolidar ese vehículo fiduciario como un vehículo de impacto colectivo. Y comenzamos a traer la capacidad no sólo de los Ministerios de Vivienda, de Comunicaciones, de Educación y de Deporte, sino también la del Municipio, de los proveedores de materiales de construcción, de otras fundaciones y a convocar la oferta pública y privada de la ciudad para que llegue al mismo tiempo, porque otra cosa que aprendimos es que si llegamos con las viviendas hoy y esperamos a hacer los colegios dentro de tres años, la convivencia se deteriora: debemos articular todo al mismo tiempo. No podemos entrar en un déficit muy grande de ninguno de los 12 componentes porque eso deteriora la calidad del desarrollo”.