Alquileres: a pesar del nuevo código hay pocos cambios en los contratos

Florencia Arri
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El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación introdujo modificaciones en lo referente a los contratos de locación de inmuebles. A sesenta días de su implementación, referentes del sector inmobiliario santafesino indican que, en esencia, poco ha cambiado. Sin embargo, los inquilinos acuden con dudas y reclamos tanto al municipio como a la Defensoría del Pueblo.

En su Capítulo 4, “Locación”, el Código establece condiciones específicas. En el caso de inmuebles, los cambios principales refieren al plazo de alquiler, rescisiones anticipadas, responsabilidad de los garantes, pago de impuestos y expensas y mejoras (ver abajo).

La modificación más relevante alude a los alquileres con fines comerciales: el plazo mínimo, que era de tres años, fue reducido a dos. En lo demás, los empresarios del sector destacan la “libertad contractual” para destacar que un contrato es un acuerdo y, como tal, todo lo que se convenga entre las partes tiene validez a excepción de las restricciones hechas por la ley.

Desde allí, la implementación del nuevo Código llevó a las inmobiliarias a realizar cambios en la redacción de sus contratos, si bien coincidieron en que no fueron modificaciones significativas.

Los argumentos del sector inmobiliario
En cuanto a la rescisión anticipada del contrato, si bien el nuevo código establece que el inquilino puede resolver el contrato en forma anticipada, “debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al propietario”, cinco inmobiliarias consultadas coincidieron en que establecen por contrato que el inquilino debe avisar por lo menos 30 días antes.

“El nuevo código fija lo que no queda convenido entre las partes, pero si el contrato establece un plazo de anticipación para notificar la rescisión, por ejemplo, ya queda estipulado”, explicó Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe (Ceci).

Govone aprovechó para diferenciar las comisiones inmobiliarias de los “anticipos” a los que alude la ley. “Hay abogados que asesoran mal a sus clientes y les dicen que no hay que abonar comisiones, eso es erróneo: se puede pedir hasta un mes por cada año de contrato por este concepto; es un acuerdo entre las partes”, destacó.

Otro de los puntos que establece la norma es que los garantes responden “hasta la fecha de finalización del contrato”. Los empresarios del sector destacaron que no es una cuestión de calendario sino de restitución del inmueble.

Alfredo Migone, integrante de la comisión directiva de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe), aclaró en especial que “la fecha de finalización de contrato no libera a los garantes, ya que el contrato finaliza con la restitución del inmueble, cuando esto suceda”.

Los empresarios también coincidieron en que el Código establece que el pago de impuestos correrá por cuenta del propietario del inmueble, salvo que las partes acuerden que se hará cargo el inquilino. Todos los consultados aclararon que, en Santa Fe, al valor de los alquileres se debe sumar los impuestos y expensas, y que esto se establece en el contrato. “Si los impuestos los pagara el locador, el valor del alquiler sería más elevado”, coincidieron los consultados. Sin embargo, hay contratos que estipulan que los afronta el propietario. “Es un acuerdo entre las partes”, destacó Migone.

Por su parte Alberto Bottai, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, sintetizó que el nuevo Código no se tradujo en cambios sustanciales: “No existen grandes modificaciones, lo que hay es una gran confusión por malas interpretaciones; lo único que ha variado es el término mínimo de las locaciones comerciales. En lo demás, como el pago de impuestos, todo está como antes. Es una relación contractual: los términos del contrato se acuerdan entre las partes”.

Consultas y reclamos
La cuestión, sin embargo, no parece clara para los particulares. Desde el 1º de julio a la fecha, la Dirección de Derechos Ciudadanos de la Municipalidad recibió 58 consultas por contratos de locación de inmuebles. De ellas, 10 llegaron a la instancia de mediación en la que se llegaron a 6 acuerdos entre las partes.

“La gente llega a la Dirección a pedir que los abogados vean el contrato y revisen si está bien lo que pagan, entre otras cuestiones”, destacó Franco Ponce de León a cargo de esa Dirección.

A raíz de esas consultas, el municipio lanzó días atrás una guía de recomendaciones para quienes tienen que alquilar. “La gente tiene dudas, el problema es que la mayoría de las veces acude a nosotros con el contrato ya firmado”, destacó el funcionario.

En Defensoría del Pueblo coincidieron en recomendar “una lectura detenida de las cláusulas” antes de firmar. La directora de Instrucción y Gestión de la Defensoría del Pueblo, Dra. Liliana Campomanes, también aconsejó que el contrato estipule una instancia de mediación para la resolución de conflictos.

Evitar conflictos

Las recomendaciones de la Defensoría se desprenden del tipo de quejas y reclamos que reciben en las oficinas de Eva Perón 2726. Los problemas de convivencia que se generan por alquileres con frecuencia se acentúan por la complicación en el acceso a servicios -obstrucción de cañerías o de desagües, por ejemplo- y en el acceso a la vivienda, entre otros aspectos. "La mediación resulta una instancia eficaz a la hora de trabajar en un acuerdo satisfactorio para todas las partes involucradas donde todos ganen”, agregó Campomanes.

En muchos de estos casos, los conflictos se generan en viviendas de propiedad horizontal o en departamentos internos donde el inquilino es vecino del propietario.

“En la medida que sea un contrato entre particulares, la mediación es importante para conocer los dos puntos de vista, llegar a un entendimiento y evitar el litigio o una situación de conflicto que ni siquiera los juicios solucionan, las mediaciones comunitarias procuran llegar a un acuerdo satisfactorio para todas las partes”, destacó la abogada.

En relación a contratos de locación entre particulares e inmobiliarias, Campomanes recomendó controlar la redacción del contrato e insistió en la necesidad de leerlo detenidamente antes de firmarlo. “Hay que ver la razonabilidad de las cláusulas que aluden a las obligaciones del inquilino y a cómo se debe entregar el inmueble, evitar que sean abusivas”, destacó.

En este sentido, desaconsejó firmar contratos que contemplen “una readecuación de los valores, sentarse a charlar el valor del alquiler, porque el inquilino debe saber a ciencia cierta cuánto pagará hasta el final del contrato”.

Guía de recomendaciones para quienes tienen que alquilar
Plazos de las locaciones: en la antigua ley, la locación con fines comerciales, se podía hacer por tres años como mínimo, y las locaciones con fines habitacionales por dos. Con la nueva ley se derogaron esos topes. Pese a esto, se establece un mínimo de dos años cuando las partes no lo hayan pactado expresamente.

Resolución anticipada: el contrato de locación de inmuebles puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al propietario. Si hace uso de esta opción dentro de los primeros 6 meses de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita a partir del primer año de alquiler.

Garantías: otro punto saliente de la nueva ley es la figura del garante. A partir de la entrada en vigencia del nuevo código sólo responde el garante hasta la fecha de finalización del contrato, salvo la no restitución en tiempo del inmueble.

Impuestos: en cuanto al pago de los impuestos que gravan la propiedad, la vieja ley no regulaba quién debía pagarlos, y en este punto regía la libertad de contratación pero ahora es un aspecto que está expresado en la nueva norma. Puntualmente, está establecido que los debe abonar el locador, salvo que las partes dispongan lo contrario.

Mejoras: también se reguló de forma expresa aquellos aspectos relacionados con las mejoras efectuadas en los inmuebles. En este sentido, los arreglos urgentes o necesarios los puede hacer el locatario, pero luego le puede pedir al propietario del inmueble que le reintegre el dinero del gasto.

*Fuente: Municipalidad de Santa Fe