Créditos hipotecarios comenzaron a dinamizar la venta de inmuebles

Florencia Arri
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Una vivienda de uno o dos dormitorios, más o menos céntrica, es el inmueble más buscado por estos días en Santa Fe. Así lo señalan los presidentes de las cámaras inmobiliarias locales, quienes advierten que los créditos hipotecarios comenzaron a reactivar la venta de propiedades. Todo indica que los compradores se dividen en dos grandes grupos: los que buscan comprar por el monto otorgado por el crédito, que oscilan entre $ 800.000 y $ 1.200.000; y los que cuentan con un ahorro para sumar al préstamo y acceden a viviendas de entre $ 1.600.000 y $ 1.900.000. Este indicio es celebrado por los empresarios que atravesaron en 2016 uno de los peores años de los últimos doce.

“Desde fines de enero notamos una reactivación de la venta en inmuebles de hasta $ 2.000.000. Hay más consultas, muestras y llamados por las líneas de crédito que rondan esos montos”, contó a este diario Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (Ceci). Carlos Cobos, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe), coincidió con su par y señaló que hay pocos inmuebles que reúnen las características requeridas por los créditos hipotecarios. “Hay que buscar, porque ese tipo de inmueble es escaso y por eso es difícil, pero algo hay en barrios alejados de bulevares”, expresó el empresario.

“¿Querés vender tu casa o departamento? Andá poniendo en regla los papeles... los créditos van a direccionar la demanda a las propiedades que cumplan los requisitos de los bancos”. Esta es la advertencia que brindó Leonardo Miretti, desarrollador y corredor inmobiliario de la Ruta Provincial N° 1, a los propietarios de la zona. “Hay muchos que compraron un terreno y construyeron su casa sin hacer el plano o con modificaciones, por ejemplo, y en los próximos meses sólo se van a vender aquellas que sean aptas para créditos”, observó Miretti.

Los créditos

Lo que impulsa el motor de la búsqueda de propiedades son los créditos hipotecarios a tasa fija expresados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs), a 20 años. El crédito no se toma ni en pesos ni en dólares, se toma en Unidades UVA que se convierten a pesos y se ajustan por el índice de inflación CER.

Desde que el Banco Central creó las UVA, en junio, las diferentes entidades bancarias desarrollaron su propia línea de créditos. La sucursal local de Santander Río, por ejemplo, recibió 1.028 solicitudes de créditos y otorgó 47, por un monto promedio de $ 830.000. Fuentes del banco destacaron que la edad promedio de los solicitantes es de 37 años y que para liquidar estas operaciones requiere que el cliente presente una propiedad en garantía y que proceda a escriturar. Este banco otorga el 70% del valor de la casa, por un tope $ 3.600.000.

Por su parte, Banco Hipotecario otorgó 122 préstamos en la provincia de Santa Fe, 42 de ellos son créditos UVA y 80 fueron tomados para el programa Procrear la Solución Casa Propia (crédito hipotecario con subsidio del estado). Fuentes del Hipotecario informaron que el monto promedio de ambos es de $ 500.000.

Los referentes del sector inmobiliario indican que la mayoría las consultas se realizan por créditos gestionados en el Banco Nación. La entidad otorgó 80 créditos en la ciudad de Santa Fe y tiene 201 carpetas en análisis. El monto promedio es mayor: $ 1.200.000. El monto máximo del préstamo es .480.000, para cubrir hasta el 80% del valor de compra o tasación.

El Nación ofrece ventaja adicional: la posibilidad de sumar los ingresos de padres, hermanos y/o hijos o cualquier otra persona como “codeudores solidarios, lisos, llanos y principales pagadores del préstamo”, según establece el banco. Por cada millón de préstamo se requieren $ 40.000 mil de ingresos netos, sin deuda. “La deuda total del sujeto asistible no puede pasar del 30 % de su capacidad de ingreso”, explicó Alejandra Rasente, gerente de sucursal Santa Fe de Banco Nación. Sin embargo, contó que un 20 % de los créditos no recurren a esta opción y piden un monto menor, de $ 800.000. “Hay quienes piden el crédito para comprarle a su hermano el 50% de una casa, por ejemplo, y esto achica el valor promedio de los créditos otorgados”, destacó.

La casa del millón

¿Qué se puede comprar con $ 1.200.000, el monto promedio de los créditos? Un relevamiento realizado por este medio indica que las viviendas también se dividen en dos grandes zonas. Una es el centro que delimitan los “cuatro bulevares” —bulevar Gálvez y Pellegrini, avenida Freyre, Gral. López y el límite natural que demarca la Laguna Setúbal— hay departamentos de un dormitorio en edificios de hasta tres pisos, sin ascensor; departamentos internos de dos dormitorios; y casas de dos dormitorios “a refaccionar o demoler”, tal como promocionan los avisos clasificados. La otra se compone por los barrios que circundan al centro, donde hay más posibilidades de comprar una propiedad más grande pero con menos servicios básicos.

Todo indica que el consejo de Miretti a los propietarios fue acertado, ya que todas las propiedades enfrentan en el banco el mismo filtro: que los planos y la documentación estén en regla, lo que el sector inmobiliario cotiza en anuncios como “Apta crédito hipotecario”.

En Banco Nación señalan que las dificultades más frecuentes para otorgar el crédito responden a situaciones irregulares de los compradores pero también de los vendedores del inmueble. “Si hay deudas impositivas o fiscales, problemas de obra o de planos se pueden solucionar, lo que no tiene solución es cuando alguno de los titulares del inmueble está inhibido, embargado o inhabilitado, algo muy frecuente, o recibió el inmueble en donación y no transcurrieron los diez años necesarios para poder venderlo”, explicó Rasente.

Cuestión de valor

Desde el escritorio, todos los agentes bancarios recomendaron iniciar los trámites de solicitud antes de elegir la propiedad para saber con certeza qué monto se dispondrá para la compra. Lo que suele suceder es que el valor de mercado del inmueble no coincida con el de tasación: los bancos indican que la diferencia es de un 15 % y un 20 % menos.

“Los precios actuales del mercado inmobiliario no están al alcance de las personas en general sino de quienes cuentan con un ingreso importante, algo que se evidencia en la tasación del banco. Y, en la venta, la diferencia es afrontada por el comprador, quien se endeuda para poder completar el valor de la propiedad”, comentó Rasente.

Los inmobiliarios coincidieron, desde otra perspectiva. “Los tasadores cotizan por debajo del valor y prestan el 80 % lo que obliga al comprador a tener un ahorro para la diferencia”, señaló el presidente de Cisfe. Govone, por su parte, sumó otra dificultad: “No hay propiedades de ese monto, o casi nada, en las zonas que la gente busca y que son aptas para créditos porque deben tener los papeles al día”.

Expectativas por el crédito a 30 años

Todos los consultados coincidieron en una previsión: la demanda de viviendas por estos valores y la solicitudes de créditos hipotecarios se incrementarán en los próximos días, cuando Banco Nación implemente el crédito UVA a 30 años anunciado días atrás por el presidente Macri.

Será la primera línea a plazos tan largos del mercado y permitirá comenzar el crédito con una cuota inicial más baja que en los créditos a tasa fija. “Somos concientes de que se van a incrementar las solicitudes”, anticipó la gerente de Banco Nación.

Y, en este marco, los presidentes de las Cámaras inmobiliarias lamentaron no contar con más propiedades aptas para los créditos. “La escasez de propiedades siempre fue un problema por la densidad de población de Santa Fe, algo que debe pasar en todas las ciudades”, destacó Cobos. Su colega de CECI le reprochó al Estado que no haya generado un incentivo de construcción conjunta de viviendas destinadas a la venta. “Quienes no tienen su vivienda están ávidos de tomar créditos pero el mercado privado no ha generado la construcción de casas para ofrecerlas a la venta, algo que sí sucedió años atrás Sería conveniente que los bancos ofrecieran líneas de créditos cortas, de 12 meses por ejemplo, destinadas a la construcción, para ofrecer inmuebles en hipoteca”, concluyó Govone.

Amplían la inscripción para Procrear Solución Casa Propia

El Ministerio de Interior extendió hasta el viernes 31 de marzo la fecha de inscripción para los créditos de compra de vivienda a través del crédito subsidiados Procrear. La razón esgrimida son las 2,6 millones de consultas realizadas la última semana en la web oficial de los créditos, y los más de 55 mil inscriptos en el Programa Solución Casa Propia. El plazo original vencía este domingo, 19 de marzo.

El programa prevé destinar 60.000 millones de pesos en créditos para viviendas y para refacción, con plazos de hasta 30 años, que beneficiarán a más de 100.000 familias.

Así, la nueva fase del programa contempla cinco planes: Solución Casa Propia para la compra de vivienda nueva o usada; Solución Construcción destinado a quienes cuenten con un lote propio o de un familiar —la línea de crédito fue anunciada pero se encuentra en desarrollo—; Lotes con Servicios para construir en terrenos con infraestructura a precios accesibles; Desarrollos Urbanísticos para la compra de departamentos a estrenar en complejos que gestiona el Estado, en nuestra ciudad en el Parque Federal; y los Microcréditos para conexión a servicios públicos o el mejoramiento de viviendas.

Las tasas previstas irán de UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) más 3,5 por ciento para los créditos del Banco Nación hasta UVA más 8 por ciento para los créditos que otorguen otras entidades bancarias.

El peor año de los últimos doce

El Informe coyuntural del Sector Inmobiliario (ISI) elaborado este mes por el Centro de Estudios de la Bolsa de Comercio de Santa Fe señala que 2016 fue el peor año para la venta de inmuebles.

Según estadísticas del Colegio de Escribanos, las 11.095 escrituras realizadas en el año no tuvieron precedente más bajo desde 2004. Al compararlas con las 14.086 realizadas en 2015, el dato señala una caída interanual del 21,2%. Los niveles se encuentran aún por debajo de las 13.737 de 2009. “Las escrituras efectuadas en el centro norte de la provincia disminuyeron en cantidad de unidades (-21,2%) y en montos facturados si tenemos en cuenta la inflación. Por tal motivo, las expectativas favorables que se proyectaron para fines de 2016 se han desplazado para 2017”, detalla el documento.