Hace pocos días y en virtud de las crecientes quejas de muchos ciudadanos por el aumento de los alquileres, el gobierno nacional ha decidido lanzar una serie de medidas que -según se publicitan- permitiría que más familias puedan llegar a la vivienda propia, por la posibilidad de mayor flexibilidad en el acceso a créditos bancarios.

Ante esta situación que despierta expectativas, es necesario analizar si podrán traer soluciones concretas o se trata solamente de anuncios que se desvanecerán como pompas de jabón.

Y para ello, lo primero que hay que señalar es que el problema de la adquisición de la vivienda se relaciona directamente con la pérdida de poder adquisitivo que, desde hace décadas, sufren vastos sectores de la población y que se agravó aún más por efecto de la devaluación posterior a la crisis de diciembre de 2001.

El fondo de la cuestión es tanto un problema financiero, porque los costos de los préstamos hipotecarios son elevados, como económico, porque los ingresos de la población son muy bajos con relación al valor de la vivienda. Para demostrar ello basta con tomar los datos del Indec sobre la base de la Encuesta Permanente de Hogares, que indica que el ingreso promedio de las familias para el primer trimestre de 2006 es, sucesivamente, de menor a mayor de 259, 465, 648, 834, 1.051, 1.313, 1.636, 2.073, 2.817 y 5.513 pesos.

Con esos ingresos y tomando como premisa que -como máximo- una familia debe disponer el 30 % de sus ingresos para pagar las cuotas del crédito de la vivienda, y con los datos de uno de los principales bancos que prestan dineros para créditos hipotecarios con un plazo máximo de 20 años y con cuota fija en las condiciones actuales, el 10 % más rico de la población -tomando el promedio de ingresos- puede obtener un crédito de 124.000 pesos. El sector que le sigue de forma descendente en ingresos puede obtener un crédito en las mismas condiciones de 63.000 pesos y el que le sigue de 46.000 pesos. Con los actuales valores de las viviendas solamente el 10 % más rico de la población está en condiciones de con esta metodología obtener su vivienda.

En consecuencia, queda demostrado que existe un problema económico que se origina en los elevados valores de los inmuebles con relación al ingreso de la población, y para remediar esto existen dos alternativas: se aumentan estos ingresos y crecen en mucha mayor proporción que el valor de los inmuebles (proceso que seguramente llevará mucho tiempo y es una solución a largo plazo) o se establecen sistemas crediticios de bajo costo financiero total y largo período de pago entre 35 a 40 años, que permitan que con una cuota de aproximadamente el 30 % de los ingresos de los grupos familiares se pueda acceder a la tan ansiada vivienda propia.

En este punto, cabe señalar que al problema económico indicado debe sumarse la carga del elevado costo de intermediación bancaria que deben afrontar los tomadores de créditos y que no sólo tiene que ver con la tasa de interés sino con otros componentes de la cuota, que elevan de manera artificial el costo financiero. Por ejemplo, tomemos como base que para un crédito a 20 años a tasa fija del 10,25 % anual, con un monto efectivo para compra de 54.000 pesos, que produce una cuota mensual de 720 pesos, donde 528 pesos corresponden a cuota pura (es decir interés más amortización de capital), 125 pesos de seguro de vida, 25 pesos de seguro de incendios, y 41 pesos de gastos administrativos.

Esto es un verdadero despropósito que no solamente ocurre con los créditos hipotecarios sino que aparece con mayor virulencia en los créditos personales, en las tasas de financiación de tarjetas de crédito, etc.. Debería llevar a las autoridades nacionales y provinciales a colocar su mira e iniciar acciones sobre un sistema financiero que somete a los consumidores a prácticas abusivas permanentes, perjudicándolos en sus derechos tanto a la protección de sus intereses económicos, como al trato equitativo y digno que deben dispensarles.

Por lo tanto, solamente tomando conciencia de la gravedad de esta situación y buscando soluciones creativas e innovadoras, podrá el Estado comenzar a saldar una de las tantas deudas que para con sus ciudadanos tiene, habida cuenta de que la mayoría de las familias argentinas han sido empobrecidas por décadas de políticas económicas desacertadas y con las actuales reglas de juego no pueden -por sus propios medios- acceder a un inmueble.

En caso de no comprenderse esta realidad y creer que con los récords de crecimiento que exhibe nuestra economía y -por la famosa y harto fracasada teoría del derrame- se solucionarán mágicamente los problemas, una nueva frustración deberán soportar miles de familias que sueñan en un país donde trabajando y esforzándose es posible llegar a uno de los bienes más preciados: la vivienda propia.