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Luis Dubner, titular de la constructora que lleva su apellido y presidente de Sauce Inmobiliaria, afirma: "Nosotros, en general, tenemos edificios que yo definiría como un escalón por arriba de la construcción media. Nos preocupamos no tanto por vender metros cuadrados, sino que lo que se venda sea lindo, con buena arquitectura y calidad constructiva".
En primera instancia, la afirmación puede sonar como un argumento de venta, más o menos compartido con otros actores del sector. Pero, a lo largo de su conversación con El Litoral, Dubner va tamizando conceptos diferenciadores, en un mercado como el santafesino donde no menos de 100 edificios en torre se hallan en construcción.
El primero de esos razonamientos es la definición que intenta sobre sí mismo: "A decir verdad, yo no me siento como un empresario; prefiero la palabra emprendedor. Siempre traté de ser innovador y creativo; hay algo vocacional en esto y trato de plasmar esa actitud en los trabajos que realiza la constructora".
Uno de esos emprendimientos es el nuevo edificio Country Tower, emplazado en el barrio Sur, donde, en principio, Dubner va contra la corriente. "Cuando se hace un edificio de departamentos en el centro de la ciudad, por disposición municipal debe dejarse 15 por ciento de la superficie como espacio verde y el resto ocuparlo con la construcción. En este caso, lo hice al revés: ocupo el 15 por ciento con la construcción y dispongo de 85 por ciento de espacio verde. En ese espacio va una cancha de fútbol, pileta, solarium, parque, quincho y juegos para chicos".
Según cuenta, la idea para un desarrollo de este tipo tiene antigua data y surge de conciliar los valores de un country ("el verde, la tranquilidad, la pileta") con la proximidad que un edificio urbano tiene a zona comerciales o institutos de enseñanza.
"El nombre lo tengo desde hace 10 años, pero es recién ahora cuando encontré un terreno con las dimensiones adecuadas como para destinar mil metros cuadrados al área verde. Además, el proyecto tiene microcine y sala de juegos. Será único en su tipo en la ciudad", dice.
Además, Dubner destaca otros atributos de su nuevo producto, que se terminará en 24 meses -14 pisos con 50 departamentos- y uno de ellos es que la totalidad de las unidades habitacionales dan hacia el exterior ("todos los ambientes reciben luz natural"), con una distancia de 5 metros entre la torre y las medianeras.
A eso se agrega la superficie de cada departamento, que supera los estándares habituales. "Los de 1 dormitorio tienen 60 metros cuadrados propios, cuando lo común es que tengan entre 45 a 50 metros. Los de 2 dormitorios tienen casi 90 metros, cuando el promedio es de 70 o 72 metros. Los de 3 dormitorios alcanzan los 115 metros. Si en la ciudad encuentra alguno igual, me avisa", desafía.
La comercialización del Country Tower tiene las mismas características que la constructora ha venido empleando en sus últimos desarrollos -10 edificios en los últimos 5 años-, que pasa por la figura jurídica de un fideicomiso en el que participan todos los compradores.
"A diferencia de otros colegas, que crean un grupo de inversores para un sistema de ahorro, yo hago a la gente dueña del fideicomiso, que es, a su vez, el propietario de la tierra y el edificio. Administramos la inversión, pero todo está a nombre de los compradores. El fideicomiso es una figura muy controlada por la Afip y nosotros debemos ser responsables porque manejamos dinero de terceros. La operatoria es transparente y segura para nuestro inversor", argumenta.
En este caso, la palabra inversor tiene doble vía. Por una, se refiere a quien compra para su uso personal. Por otra, están quienes buscan rentabilidad para un capital inactivo, en un contexto de tasas negativas y dólar estable.
"Hay negocios donde entre 2 ó 3 personas compran 60 por ciento de los departamentos -al precio de costo de la construcción-, pagaderos en cuotas mensuales. Cuando finaliza la obra, el precio de venta es 20 ó 25 por ciento superior al capital invertido. Lo concreto es que el precio final del inmueble cuadruplicó la mejor tasa bancaria", enfatiza.
A su vez, el fideicomiso permite entrar o salir fácilmente del compromiso. "Alguien compra un departamento y un año después necesita plata porque quiere comprarse un auto u otro bien. Lo vende, gana 20 por ciento sobre lo que aportó y el comprador sigue honrando la cuota. Es un negocio muy líquido y de operación rápida. El escribano en una hora hace la cesión de derechos y acciones y el que entra tiene las mismas prerrogativas que el dueño anterior".
Otro detalle aportado por Dubner es que, al finalizar la obra, la constructora "adjudica" cada unidad habitacional. "La adjudicación -dice- tiene una escritura muy barata porque no es una venta, ya que el comprador siempre fue dueño. Lo que sucede es que el fideicomiso finaliza y cada propietario ocupa su unidad o las unidades que compró".
Un dato aleatorio: la promoción del Country Tower comenzó en octubre y, a principios de noviembre, 50 por ciento de las unidades estaban reservadas, en todos los casos por compradores individuales que, en gran proporción, residen en el mismo barrio Sur. Pero en los restantes 4 edificios que actualmente construye la desarrolladora, 80 por ciento de las reservas corresponde a inversores que apuestan a ese 25 por ciento de rentabilidad que deja el negocio inmobiliario
Tecnología
En la medida en que la construcción de propiedades horizontales requiere diferenciarse para lograr ventajas competitivas, entran a jugar elementos distintos de la armonía arquitectónica o el espacio. En su charla con El Litoral, Dubner apeló varias veces a la palabra "domótica", para referirse a la construcciones que emprende.
Se trata de un término que une las palabras "domus" (en latín, casa) y robótica (del checo robota, servidumbre) que define el conjunto de sistemas tecnológicos capaces de administrar de manera automática las funciones relacionadas con la energía, la seguridad, el confort o la comunicación tanto interna como externa de una vivienda.
Estos sistemas suelen estar integrados por medio de redes interiores y exteriores de comunicación, cableadas o inalámbricas, y pueden controlarse tanto desde el interior como desde el exterior de la vivienda. En un grado de menor complejidad, son similares a las instalaciones de los denominados edificios inteligentes.
La domótica incluida en las construcciones de la desarrolladora se refiere, según los casos, al ingreso codificado al edificio o el departamento mediante tarjeta electrónica (chip programado), reconocimiento digital (sistema automatizado de identificación por huellas dactilares), o biométrica ocular (reconocimiento electrónico del iris del ojo).
También forman parte del sistema la iluminación programada de la vivienda (la luz se enciende o apaga a determinada hora, o cuando el habitante entra o sale de un recinto), circuitos cerrados de televisión (portero visor) e instalación de Wi-Fi para conexión inalámbrica a Internet.