¿Quién prevalece? Técnicamente, el boleto es un contrato en el que el vendedor y el comprador de un inmueble se obligan a concretar la transferencia y celebrar una escritura pública. Para muchos, con éso ya se concreta la operación. Pero. ¿qué pasa si, en el interín, el primero vuelve a vender el inmueble, lo grava con una hipoteca o se plantea un embargo?. textos de Dr. Rodrigo C. Ureta Cortés.
El boleto de compraventa se ha generalizado ampliamente en nuestro país en las últimas décadas y se ha transformado en el primordial instrumento con que se concretan infinidad de operaciones sobre inmuebles. Son considerablemente ínfimas las compraventas que se realizan directamente por escritura pública siendo, en la mayoría de los casos, precedida por el boleto de compraventa. Ahora bien, ¿es éste un instrumento válido para transferir el dominio? ¿Es un contrato de compraventa o es un mero pre-contrato?
En mi opinión -si bien por sí no es título perfecto para la adquisición del dominio-, es un verdadero contrato de compraventa, en el cual se encuentran debidamente pactados cuál es el precio que se abonará y la cosa vendida. Y en el cual, las partes contratantes se obligan, en un plazo determinado, a celebrar la correspondiente escritura pública, la inscripción registral y a entregar el inmueble vendido al comprador.
Cuando las partes compradora y vendedora actúan de buena fe y con la debida diligencia del caso, no debería existir problema alguno. Pero éste se plantea cuando el vendedor, luego de haber celebrado el boleto con el comprador, vuelve a vender el mismo inmueble a otra persona, o grava dicho inmueble con garantías reales -como la hipoteca- a favor de terceros, o los acreedores del vendedor embargan el inmueble.
En estos casos, ¿quién tiene preeminencia? ¿El comprador por boleto de buena fe, o el acreedor hipotecario o embargante?.
La biblioteca dividida
Esta es una discusión que ha generado las más diversas opiniones, a favor y en contra de ambas posturas.
La transferencia del dominio sobre inmuebles requiere de título (escritura pública), modo (tradición de la posesión) e inscripción registral. Respecto de este último, se encuentra discutido si es en realidad un requisito para la adquisición del dominio, o es sólo para la oponibilidad del acto frente a terceros.
Si falta alguno de estos requisitos, el dominio no quedará transferido en cabeza del comprador. Pero ello no significa que no tenga derechos o que quede absolutamente desprotegido.
Desde el punto de vista legislativo, el problema ha sido parcialmente solucionado. La Ley 17.711 del año 1968, incorporó al Código Civil el artículo 1185 bis, introduciendo la oponibilidad del boleto de compraventa en favor de adquirentes de buena fe que hubieren abonado el 25 % del precio, frente al concurso o quiebra del vendedor. Y el artículo 2355, que considera poseedor legítimo al adquirente de buena fe por boleto de compraventa.
La posesión
Y aquí es donde incorporamos un nuevo elemento de fundamental importancia: la posesión.
Debe quedar claro que no sostengo que la entrega de la posesión transfiere el dominio en favor del comprador. Pero sí que la misma es un "medio publicitario" del acto que no puede ser negado ni mucho menos, ignorado.
No se puede desconocer la superioridad técnica de la publicidad registral en materia inmobiliaria, pero con relación a la publicidad posesoria, debe destacarse que la posesión constituye la exteriorización de una situación jurídica real, de innegable trascendencia publicitaria si la apreciamos, no desde el punto de vista fugaz de la tradición, sino ejercida y prolongada en el tiempo durante un lapso razonable.
Así, frente a la necesidad de evitar que se "inventen" boletos de compraventa para sustraer determinados inmuebles del patrimonio del deudor, prenda común de sus acreedores, se han elaborado pautas interpretativas e integradoras de nuestro régimen legal, como la inscripción de los boletos en aquellas jurisdicciones que lo permiten (Santa Fe, por ejemplo) o en aquellos supuestos legales en que ello es posible (venta de lotes por mensualidades), o bien la necesidad de la existencia de posesión por parte del adquirente.
Sucede que para poder inscribir un boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble, éste debe contar con el respectivo sellado fiscal. Lo que lo hace realmente antieconómico.
Por esta razón, normalmente se recomienda que, habiendo abonado el comprador una parte considerable del precio total de la compraventa, reciba la posesión del inmueble vendido. Así se otorga al acto cierta publicidad que lo hace pasible de oponerlo frente a ciertos acreedores del transmitente en determinadas circunstancias y/o frente a sucesivos adquirentes del mismo inmueble.
En estos casos, quien detente la posesión del inmueble, dependiendo de la fecha desde la cual la ostenta, podrá ser privilegiado frente a quienes no la tengan.
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En caso de conflicto
Podemos brindar ciertas pautas interpretativas frente a los conflictos de intereses que pueden surgir entre comprador por boleto con posesión sobre el inmueble adquirido y terceros acreedores embargantes o hipotecarios respecto del mismo bien. Entre éstas, a modo meramente ejemplificativo e ilustrativo: