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Area Metropolitana: AREA-05
Proponen crear un nuevo derecho real
En busca de una legislación para los clubes de campo
En nuestro país no existe un marco jurídico específico que regule a los clubes de campo y barrios cerrados. En la práctica se aplican la propiedad horizontal, el condominio y la asociación para tratar de dar una respuesta ante esta ausencia. Sin embargo, estas figuras no se adaptan cabalmente a las particularidades de estos complejos. Una investigación de la UNL busca crear un nuevo derecho real que contemple a estos emprendimientos.

Agustina Mai - amai@ellitoral.com

El Paso y Los Molinos son clubes de campo cercanos a la ciudad de Santa Fe. "En cada uno de ellos se decide por estatuto cómo se realizan las ventas y cómo se rige la vida. Cada uno ha ido buscando la forma que le parece mejor -como propiedad horizontal o asociativa-, en la que se combina el dominio privado sobre cada una de las casas con una sociedad conformada por los propietarios de todas esas casas, para referirse a la propiedad y administración de las cosas comunes", explica la Dra. Sara Cadoche, coordinadora del proyecto de investigación "Nuevas formas de dominio" de la Universidad Nacional del Litoral (UNL).

Pero este tipo de emprendimientos genera problemas de convivencia muy particulares, que no pueden ser resueltos aplicando formas del derecho ya existentes. "No podemos aplicar las mismas normas a cosas diferentes", agrega.

La situación actual

Tanto los clubes de campo como los barrios cerrados son "complejos urbanísticos donde conviven unidades particulares destinadas a viviendas -permanentes o transitorias- con espacios para fines comunes. Los clubes de campo están emplazados en áreas rurales, las instalaciones comunes están destinadas a actividades sociales y deportivas de la gente que tiene allí sus unidades particulares y ofrecen servicios comunes de diferente tipo. En el caso del barrio cerrado, está generalmente en un área urbana y busca un estilo de vida y una seguridad propios", explica Cadoche.

"Estos emprendimientos existen más allá de la falta de un régimen específico dentro de la legislación argentina. Como alguna normativa tienen que tener, se ha supeditado a la voluntad de los particulares que los conforman, haciéndolos encuadrar dentro de las figuras legales que existen dentro de los derechos reales", asegura.

Ninguno de los derechos reales -que son los que tenemos en relación a las cosas y pueden darle seguridad al que compra una parcela- se ajusta en la realidad a lo que son los clubes de campo y barrios cerrados ni a cómo deben funcionar. "Como no hay nada específico, muchos emprendimientos buscan lo que les parece más cercano. Por ejemplo, aplican el sistema de propiedad horizontal, o un juego entre el dominio y una asociación que maneje los intereses comunes", continúa la abogada.

Diferencias con la propiedad horizontal

Los edificios de varios pisos están sujetos a la propiedad horizontal: todos son dueños del terreno sobre el que está el edificio. Asimismo establecen las decisiones teniendo en cuenta la ley, el reglamento particular o el código de convivencia.

"Cada uno es dueño exclusivo del departamento, la oficina o la cochera que tenga en ese edificio y es dueño en común de una serie de cosas que son necesarias para el funcionamiento de todo el edificio. Una de las cosas que tiene el dominio común o condominio es que el terreno en el que está el edificio es común a todos. Pero en un club de campo esto no es así porque el terreno no es de todos. Los sectores comunes pueden ser de todos, pero los terrenos sobre los que están las casas particulares no. Por eso no se puede aplicar la propiedad horizontal", explica la abogada.

"Nuestro interés radica en que salgamos de la adaptación forzada de figuras que ya tenemos -porque no son adecuadas- o de la aplicación de normas que son sólo contractuales, es decir personales, que no aseguran las facultades de la gente respecto a la cosa. Apuntamos a un derecho real, como la propiedad horizontal, pero que tenga en cuenta las características particulares de los clubes de campo y los barrios cerrados", sostiene.

Ya existen algunos proyectos de ley para darle un marco jurídico a los clubes de campo y los barrios privados. "No interesa mucho el nombre que se le ponga, sino que lo importante es lograr una ley nacional. Esperamos tener un proyecto propio de ley para fin de año y queremos hacerlo llegar al Congreso Nacional", concluye Cadoche.





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