El Concejo sancionó la norma más importante del año

Plan urbano: la “hoja de ruta” para un desarrollo ordenado de Santa Fe

El nuevo Reglamento de Ordenamiento Urbano establece los criterios territoriales para un crecimiento sostenido y equilibrado de la ciudad en las próximas décadas. Nuevas áreas residenciales y densidades poblacionales, fomento a edificaciones en macrocentro y avenidas, y límites de altura en los barrios tradicionales.

Plan urbano: la “hoja de ruta” para un desarrollo ordenado de
Santa Fe
 

De la redacción de El Litoral

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Es el primer plan de ordenamiento territorial en la historia de la ciudad. Una hoja de ruta del desarrollo pensado para las próximas décadas. Una herramienta de gestión que llevó meses de ardua discusión entre los actores entendidos en la materia, desde los colegios de profesionales -arquitectos, agrimensores- hasta académicos de las universidades locales, corredores inmobiliarios y vecinos. Demandó horas de discusión parlamentaria, dividió posturas, mostró diferencias en el arco oficialista del Frente Progresista en el Concejo, y el desacuerdo desde el justicialismo.

El nuevo Reglamento de Ordenamiento Urbano de la ciudad de Santa Fe fue sancionado finalmente ayer por el Legislativo local; es, por definición, un voluminoso cuerpo normativo que entiende y rige sobre asuntos relacionados con el uso, la ocupación y la subdivisión del suelo; la provisión de infraestructura, los volúmenes y alturas edificables en el tejido urbano.

También sobre “la preservación de los ambientes de valor histórico, arquitectónico, urbanos y paisajísticos, el manejo de la vulnerabilidad medioambiental y otros aspectos relacionados con el ordenamiento urbanístico según parámetros de sustentabilidad social, económica y ambiental”, dice el texto sancionado, de más de 110 artículos.

Ciudad central

En su quinta parte, la norma establece áreas de desarrollo urbano, partiendo del Área Ciudad Central que comprende el micro, macro y pericentro; los barrios tradicionales; el área oeste de integración urbana; área norte de expansión extensiva; área noreste de nuevo desarrollo; área este de expansión suburbana; área sureste de integración urbana; las zonas especiales -ribereñas y cordones verdes-, ambientes urbanos y los distritos de centralidad (micro y macro centro, entornos particulares, corredores viales principales; distrito industrial, de seguridad hídrica, distrito ciudad puerto, parque tecnológico y distrito de islas (ver mapa).

Además, delimita 9 tipos diferentes de distritos residenciales (ver mapa), que son áreas ya consolidadas o en pleno proceso, para usos predominantes de residencia con distintas densidades poblacionales (alta, media o baja) y características ambientales. De acuerdo a la clasificación de densidades se establecen condiciones para, por ejemplo, la expansión de construcciones en altura.

Edificaciones

El Reglamento promueve la construcción de edificios de gran altura -con un mínimo de 36 metros de altura- en el macrocentro y en las grandes avenidas que atraviesan la ciudad de norte a sur -exceptuando la Costanera, donde seguirá rigiendo la prohibición de edificar torres-. Se habilitan los edificios de gran porte en las áreas de corredores viales -avenidas troncales como Gral. Paz, Aristóbulo del Valle, Facundo Zuviría, Salvador del Carril, etc.-, considerando que pueden captar las inversiones inmobiliarias al permitir mayor densidad edilicia. Se habilita también la construcción de torres en el sector de Av. Alem, en la zona de Parque del Sur y en las cinco manzanas frente al Parque Federal en la continuidad de calle Belgrano.

Los edificios medianos -que tienen entre 4 y 6 pisos y no son tan frecuentes en Santa Fe- podrán erigirse en avenidas transversales (este-oeste), como Ricardo Aldao y Angel Cassanello y Estanislao Zeballos y Castelli, entre otros. En los barrios tradicionales se incorpora el máximo de 9 metros de altura -planta baja y dos pisos- para edificiones en los barrios Sur, Candioti Norte y Sur, Villa María Selva, Sargento Cabral, General Alvear, San Roque, Alberdi, Unión y Trabajo, Jardín Mayoráz, Barrio Roma, Barrio Sur Pedro Candioti, Fomento 9 de Julio -entre otros-, con el objeto de preservar urbanísticamente estos ambientes extendidos.

Nuevas urbanizaciones

Un área que promete cambios sustanciales en su urbanización actual es Guadalupe Norte, desde calle French hacia el norte. Así, desde French hacia el terraplén solo podrán construirse viviendas de mediana densidad, es decir planta baja y primer piso; pero desde Riobamba hacia la laguna, sí se habilita la construcción de torres de alta densidad. Más al norte el nuevo plan estipula reservar áreas para urbanizaciones futuras.

Por su parte, Colastiné Norte es un ejemplo de rápida consolidación urbana sin pautas claras de crecimiento. Así, el boom constructivo generó desorden, superpoblación de vehículos en la Ruta 1 y agravó problemas de escurrimiento de los excedentes pluviales. Aquí se establecen medidas para “desdensificar”, estableciendo una ampliación en las extensiones de las parcelas: la que hoy tiene un límite de 300 metros cuadrados, pasará a tener 800 metros cuadrados, es decir el mínimo será de 20 x 40.

En las zonas rurales anegadizas -con posibilidad de usos agropecuarios y residenciales complementarios- no se permiten urbanizaciones, y se delimitan áreas de seguridad hídrica a no más de 300 metros del pie de la defensa del lado seco, destinadas a obras estructurales, usos agrícolas, recreativos o deportivos, con autorización especial del Ejecutivo. Cabe destacar que se incorpora el distrito de Zona de Seguridad Hídrica, que prevé expresamente las defensas los reservorios y sus adyacencias.


Convenios urbanísticos

En la ordenanza que aprobó ayer el Concejo se determinó en qué ocasiones el Ejecutivo deberá celebrar convenios urbanísticos con los propietarios de los inmuebles, incorporando la figura de la renta diferencial del suelo o plusvalía urbana (artículo 98). Esto refiere al aumento de valor que experimenta el suelo producto del proceso de urbanización e implica una herramienta impositiva para recuperar la renta diferencial por valorización del terreno. “Se entiende por recuperación de plusvalías el proceso mediante el cual el total, o una parte del aumento en el valor de la tierra, atribuible al esfuerzo comunitario, es recuperado por el sector público, para ser colectivizado en un proceso de desarrollo urbano orientado a la equidad social y territorial”, explicó Oddi en el recinto, que junto con Henn y Suárez impulsaron la incorporación de esta figura.

El Plan de Ordenamiento Urbano dispone que se celebren convenios urbanísticos entre la Municipalidad y los propietarios de terrenos donde se genera una renta diferencial.Quien resulte beneficiado por un incremento del valor de sus bienes podrán devolver la plusvalía mediante la donación de una superficie de terreno que se destine a un espacio social o a través de la realización de obras de infraestructura de impacto social en un sector urbano de la ciudad a determinar.

“El plus valor debe ser captado por el Estado para ser redistribuido en las comunidades que los crean, garantizando una sociedad y una vida urbana basados en principios de solidaridad, libertad, igualdad y justicia social”, dijo Suárez en el recinto.

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