Entrevista con la secretaria de Hacienda

TGI: “Este método refleja los valores

de plaza y los servicios de cada zona”

Etchevarría explicó que el avalúo actual data de 1974 y está caduco. El nuevo cálculo permitirá acompañar la evolución de los costos para que el municipio preste los servicios básicos.

Agustina Mai

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Ante la incertidumbre que generó el proyecto de ordenanza que propone un nuevo método para calcular el valor de la Tasa General de Inmuebles (TGI), que podrá actualizarse trimestralmente, la secretaria de Hacienda municipal, María Belén Etchevarría, se reunió con los concejales para despejar dudas.

De aprobarse, el nuevo cálculo reemplazará el avalúo fiscal provincial (el mismo que se usa para el impuesto inmobiliario y que data de 1974) por un avalúo que responda al precio de mercado de la vivienda. Para ello, se modificarán las diez zonas tributarias actuales por otras 43. Además, se tendrán en cuenta los servicios y las obras de infraestructura de cada una de estas zonas para corregir el valor inmobiliario de mercado.

Etchevarría y el director del Programa de Administración del Territorio, Leonardo Lizárraga, dialogaron con El Litoral para explicar los cambios que implicaría la nueva ordenanza.

—¿Por qué hay que cambiar el método para calcular la TGI?

Echevarría: — Tenemos un avalúo que data de 1974 y que refleja la realidad territorial e inmobiliaria de ese momento. En las décadas posteriores tuvo actualizaciones por el método de coeficiente (un número “X” por el que se lo multiplica), pero nunca se realizó una nueva valuación de los inmuebles. Esto genera una gran inequidad porque propiedades idénticas y que reciben los mismos servicios, abonan tasas diferentes.

—¿Cómo se delimitaron las diez zonas tributarias actuales?

E: — Esa zonificación, que también es de la década del ‘70, respondía a un método de valuación asentado en el catastro municipal. Hoy solamente sirve para determinar la TGI mínima que debe abonar cada zona. El cambio que proponemos, que es dividir la ciudad en 43 zonas inmobiliarias, refleja los valores medios de plaza de las propiedades y tiene en cuenta los servicios e infraestructura con que cuenta cada zona para que no se vuelvan a repetir estas inequidades: que dos propiedades idénticas y con los mismos servicios paguen distintos valores de TGI. Lo mismo pasa a la inversa: dos propiedades idénticas, pero con distintas prestaciones de servicios de acuerdo al barrio, pagan importes similares de TGI.

—¿Cómo se determinaron estas 43 nuevas zonas?

Lizárraga: — Son el resultado del estudio que hizo la Dirección de Catastro en base a un nuevo método: el de los comparables. Se tomaron los criterios que fija el Tribunal de Tasaciones de la Nación. A través de este método comparable, se hace un muestreo por zona geográfica, que en principio las definimos a partir de las avenidas, y sobre eso calculamos el valor medio de referencia, que es menor al inmobiliario porque responde a una cuestión estadística. Además, se aplica sobre el terreno, no sobre la mejora, porque ponderamos la ubicación de la parcela. Posteriormente, se aplica un coeficiente de reducción de servicios: si tiene todos los servicios, la suma del valor del terreno y de la edificación se multiplica por 1. Si no, se multiplica por 0,5 (la mitad). (Ver Cómo calcular la TGI).

— ¿Cómo se estipula el valor de la edificación?

L: — Se obtiene a partir del número base que fija Edificaciones Privadas del Municipio en acuerdo con los colegios profesionales.

E: — Es un valor menor al de mercado. Según la Cámara de la Construcción el valor constructivo es de 1.000 dólares el metro cuadrado; el proyecto de ordenanza habla de $ 2.500.

Actualización trimestral

— El proyecto de ordenanza establece un tope de incremento del 8 % respecto a la emisión trimestral anterior. ¿Cómo es esto?

E: — Hay 33.000 propiedades que van a continuar pagando la misma TGI; 58.000 tienen incrementos menores a $ 5 y 29.000 parcelas, entre 5 y 10 pesos. Dos propiedades iguales y con los mismos servicios deberían tener avalúos fiscales similares. Pero por el método actual tienen avalúos distintos. Entonces proponemos equiparar esos avalúos. Para ello establecimos un tope del incremento del 8 % respecto de la emisión anterior. Ese tope se seguirá aplicando hasta que se llegue al valor final del avalúo fiscal.

— ¿Esta actualización trimestral permite ir acompañando la inflación?

E: — Trata de equilibrar, en el mediano y largo plazo, los incrementos de costos de servicios en relación a los recursos del municipio. Hoy cada vez que hay una modificación en estos costos, se requiere un nuevo proyecto de ordenanza que plantea aumentos como los que tuvimos hasta el momento, que generan grandes impactos. Este método, que tiene en cuenta las variaciones medias de plaza y las obras que va ejecutando el municipio, permite recomponer sus recursos y acompañar la evolución de los costos.

— De todas formas eso no excluye que la TGI pueda aumentarse si es necesario...

E: — Sí, en algún momento, la situación macroeconómica hace que los recursos con que cuenta el municipio no sean suficientes para prestar los servicios básicos (alumbrado, barrido y limpieza), es necesario mandar un nuevo proyecto de ordenanza que tenga en cuenta esos costos.

— ¿Por qué en el coeficiente de infraestructura y servicios se contemplan servicios que no serían retributivos a la TGI, como el gas natural o cloacas?

E: — Porque no está planteado como un coeficiente retributivo de la TGI, sino como un factor de corrección de ese valor inmobiliario de referencia. El valor medio de plaza de las propiedades se determina en función de la disponibilidad de servicios e infraestructura. No está asociado a la retribución de un servicio, sino a la depreciación de ese valor que va a conformar finalmente el avalúo fiscal.

— Algunos sectores manifestaron su preocupación sobre la posibilidad de que este método repercuta en el avalúo provincial...

L: — Esto no tiene ningún impacto en los avalúos fiscales de la provincia. Son dos cosas distintas.

E: — La municipalidad de Rosario tiene un método de valuación propio de su catastro municipal y eso no tiene incidencia en el avalúo provincial.

Cómo calcular la TGI

Valor catastral municipal = valor terreno (1) + valor edificación (2) x coeficiente de infraestructura y servicios (3)

Avalúo fiscal municipal = es el 40 % del valor catastral

Valor de la TGI = avalúo fiscal x 0.625 por mil.

Referencias:

(1) Varía según las 43 zonas establecidas por la Dirección de Catastro.

(2) Se calcula $ 2.500 el metro cuadrado construido.

(3) Las zonas con todos los servicios (pavimento, cloacas, agua potable, gas natural, alumbrado público, recolección de residuos) multiplican por 1, es decir que mantienen su valor. Las que tienen menos servicios multiplican por la variación entre 0,5 y 1, es decir que reducen su valor.

Posturas del sector inmobiliario

En dos comunicados distintos que llegaron a la redacción de El Litoral, la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe -Cisfe- y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la 1ra. Circunscripción de la provincia fijaron sus posiciones respecto al mensaje Nº 38 del Ejecutivo Municipal, mediante el cual pretende implementar un nuevo método para calcular el valor de la Tasa General de Inmuebles (TGI).

Cisfe: “Se debe esperar la reforma provincial”

La Cisfe advierte “la gravedad de la situación” dado que el mensaje “aparece en momentos en que se está tratando en el ámbito legislativo provincial la reforma fiscal propuesta por el gobierno, y en forma silenciosa, el Ejecutivo Municipal solicita el urgente tratamiento”.

En relación al cambio que se propone de 10 a 43 zonas inmobiliarias con su correspondiente valor, la Cisfe sostiene que “se deberían establecer modelos y ejemplificaciones por zona para conocer la incidencia y comparar con la actualidad”. Y en referencia al cambio de avalúos, considera que “se debería profundizar el análisis, dejando constancia que no fue consultada al respecto como el proyecto reza en sus fundamentos”.

Asimismo, advierte que de aprobarse el proyecto remitido, “el Departamento Ejecutivo Municipal podrá fijar unilateralmente las adecuaciones formales, numéricas o terminológicas para un nuevo método de cálculo de la Tasa General de Inmuebles, quitándole esa potestad al Concejo Deliberante con toda su implicancia”.

Finalmente, la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe expresa que “para dotar de transparencia y consenso a la norma y sin urgencias injustificadas, deben considerarse mecanismos de consulta e información para que las entidades intermedias, vecinales y organizaciones de la sociedad civil puedan manifestarse y la enriquezcan pero, fundamentalmente, se debe esperar el resultado de la reforma fiscal provincial para adecuar posteriormente la municipal”.

Corredores Inmobiliarios: “Participación y plazo razonable”

El Colegio de Corredores Inmobiliarios asegura “que no se opone al tratamiento de ninguna ordenanza, no formamos parte de la oposición ni del oficialismo, somos un Colegio Profesional y como tal tenemos una representación institucional por la que fuimos convocados a una reunión en donde tomamos conocimiento de la referida ordenanza por parte de ediles de la oposición”.

Luego fueron recibidos por el presidente del Concejo y ediles del oficialismo “ a efectos de poder tener una explicación y comprensión cabal del tema escindiéndolo de las consideraciones y/o pujas políticos partidarias”.

Después de escuchar las dos voces, el colegio concluyó: “Ante la situación inflacionaria actual que impacta en todos los costos de los servicios somos conscientes de las necesidades del municipio pero entendemos que necesariamente se debe dar participación y consulta a las entidades representativas de los sectores involucrados y tener la disponibilidad de un plazo razonable para poder con el espíritu de colaboración evaluar y proponer las modificaciones que sean convenientes al conjunto de la ciudadanía.

REPERCUSIONES EN EL CONCEJO MUNICIPAL

“El sistema actual es muy inequitativo”

Todos quedamos conformes con la explicación sobre TGI, lo cual no asegura que estén de acuerdo. El sistema actual es muy inequitativo y habría que avanzar sobre otro sistema, pero me dio la sensación de que la cuestión radica en los tiempos. Rescato la presencia que tuvieron los funcionarios ante nuestro pedido, porque es una forma de trabajo que pregonamos desde el inicio de la gestión. Respecto del pedido de endeudamiento (sobre el que también dieron detalles los funcionarios municipales), quedó claro lo beneficioso que sería contraer algún crédito; también se explicó la necesaria diferencia entre el valor estimado y el solicitado. Hay un par de trámites trabados en el gobierno nacional, pero confiamos en que se resolverán.

“Hay un fin de voracidad recaudatoria”

Lejos de generarnos certezas, nos quedaron muchas dudas. En algunos casos habrá aumentos del 150 %, con lo cual así como está al proyecto no lo vamos a acompañar.

Entendemos que la Municipalidad debe esperar la resolución de la reforma tributaria provincial, pero no sabemos por qué hay tanto apuro en aprobar un proyecto de estas características. Creemos que hay un fin de voracidad recaudatoria y no será para mejorar los servicios de la comunidad. Respecto al tema del endeudamiento, nos parece bien que el municipio se capitalice con maquinaria, pero realizamos observaciones de tipo formal y propusimos varias modificaciones, puntualmente porque no queremos firmar un cheque en blanco.

“No sé cuánto pagarán los vecinos”

Sobre la tasa (TGI), hay una dificultad muy grande que es saber lo que le corresponde al resto de las zonas de la ciudad, porque no es fácil explicar esto ya que cada cual tiene un coeficiente distinto de acuerdo a los servicios que tiene. Yo no sé como concejal cuánto deberá abonar un vecino de la cuadra siguiente a la mía... El municipio nos quiere cobrar el agua y el gas, cosas que ya pagamos aparte; hay 43 zonas a las que se les pusieron precio de mercado, entonces si ese mercado inmobiliario sube automáticamente subirá mi tasa. No puedo votar algo así.

En cuanto al pedido de endeudamiento, había cuestiones que no estaban demasiado claras y ahora, con la explicación de los funcionarios, se pudieron dilucidar. Es bueno que el municipio se pueda capitalizar.

“Los ciudadanos necesitan saber más”

En cuanto a la reforma del sistema de cálculo de la Tasa General de Inmueble, sería un impuesto escondido.

Nos estamos reuniendo con distintos sectores porque creemos que se necesita una mayor información sobre el proyecto, para llegar así a un posición más democrática.

Todos los santafesinos deberán saber cada detalle de lo que pretende lograr el municipio con este nuevo sistema. Con respecto al pedido de endeudamiento, nosotros no lo vemos con buenos ojos. Creemos que la Municipalidad termina siendo una víctima del gobierno provincial, pese a que son socios políticos, por el reparto de la coparticipación.