Es como una ciudad ideal, al decir de algunos autores, donde todo está limpio, ordenado, el aire climatizado y se ofrecen servicios comerciales para satisfacer las necesidades de los consumidores. La finalidad del shopping center es congregar en un mismo local un número adecuado de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de comercio y servicios según una planificación técnica precedida de estudios sobre las preferencias y vocaciones del consumidor, destinados a dar el mayor confort y el máximo estímulo, facilitándole la elección y adquisición de bienes y servicios.
El organizador puede ser una persona física o jurídica, titular del emprendimiento, o especialmente contratada para cumplir con la función organizativa: organiza, fiscaliza y planifica dicho emprendimiento comercial. Existe una obligación, cuyo deudor es la empresa organizadora, de planificar y conducir el shopping center. Esta obligación existe siempre, pues se trata de una obligación nuclear de este sistema contractual sin la cual el mismo no sería tal.
En aras de su cumplimiento, ente otras, se encarga de celebrar los correspondientes contratos con los interesados en establecer allí sus comercios.
Y aquí es donde surgen los primeros problemas. Este organizador, más allá del nombre que le den las partes, ¿qué contratos celebra con los comerciantes? ¿Son contratos de locación? ¿Son contratos de sociedad? ¿Son contratos atípicos? Esta es una gran discusión que hasta el día de hoy no ha encontrado una solución uniforme. Pero que, según encuadremos dichas relaciones jurídicas en una u otra postura, generarán la aplicación de distintas normas y tendrán por lo tanto, efectos diferentes.
Debemos tener en cuenta que el organizador del shopping establece los horarios de atención al público, hay una publicidad común, limpieza, seguridad, energía y otros servicios que afectan a todos los integrantes y cuyos costos son soportados por todos. Frente a los terceros, la publicidad se realiza de manera unificada, incluso con fondos comunitarios. Se suelen establecer precios competitivos acordados, horarios extendidos y promociones especiales.
En mi opinión, la relación contractual entre el shopping center y los comerciantes adheridos no es, por varios motivos, un contrato de locación. En la locación, el locador cede el uso y goce de un inmueble a cambio de un precio cierto en dinero determinado o, al menos, determinable.
Esta cesión del uso y goce implica otorgarle al locatario amplias facultades de organización de su comercio, facultades éstas que se encuentran disminuidas en la relación de shopping center.
Como dijimos anteriormente, es el organizador quien establece de antemano los horarios en los cuales los comercios deben estar disponibles para la atención al público; los modos en los cuales se debendecorar los locales (sujetos a aprobación del administrador del shopping); la particular facultad de contratar personal, estableciendo pautas comunes para la contratación de dependientes de los comercios ocupantes; especiales criterios de manejo de la basura y residuos; imposibilidad de cambiar unilateralmente y a simple voluntad del ocupante el rubro del comercio ejercido o de cambiar el rubro de productos o servicios ofrecidos al consumidor; deber de abonar expensas comunes, y participación del shopping en las ganancias de los comerciantes.
Este último es un elemento distintivo fundamental. En la locación, el alquiler a abonar por el locatario debe ser cierto, determinado o determinable. Pero en este último caso, deben existir pautas ciertas, fijas y seguras para la determinación del precio. La participación en las ganancias no puede formar parte del precio a abonar por el locatario. Esta circunstancia desfigura la locación transformándola, según mi parecer, en otra figura contractual.
Todo lo cual me lleva a sostener que -reitero, en mi criterio-, se trata de una relación de contrato atípico, de colaboración empresaria. Colaboración que, en muchos casos, termina transformándose en dominación del organizador por sobre los ocupantes de los locales.
Cuando hay una multiplicidad de contratos en red significa que, si bien son autónomos, deben convivir y su existencia no se explica sino a partir de la vida en común. Lo esencial en ellos es que se logra un efecto de conjunto superior a la suma de las individualidades.
Creo que ninguna utilidad tiene que forzar figuras contractuales para incluir en las mismas relaciones que no encuadran típicamente. Todo lo contrario. Considero más útil, teniendo en cuenta la evolución de las relaciones económicas y de hecho, excluir las nuevas formas contractuales de las estructuras jurídicas existentes que, en la mayoría de los casos, resultan anacrónicas para las modernas formas de relacionarnos en la realidad.
Intentar adaptar las relaciones que genera el contrato de shopping center a un contrato de locación liso y llano no tiene utilidad alguna. Más beneficioso sería aceptar que es una modalidad atípica de contratación, si no se quiere pura, al menos mixta, e intentar extraer de la misma los elementos estructurales para conformar una tipicidad social del contrato.
Desde mi óptica estas afirmaciones son sumamente relevantes pues el reconocimiento de la existencia de una causa fin negocial supracontractual es el punto de partida para considerar que existe una conexidad de contratos; conexidad que en este caso adquiere la fisonomía de una red que, por su forma de constitución, no dudo en calificar como de organización o de contratos convergentes.
El mantenimiento de la empresa se sustenta en diferentes aspectos: existe un lugar y espacios de utilización común, gastos de mantenimiento y subcontrataciones también compartidos. Una instalación del shopping planificada aprovechando espacios, diversificando los productos y servicios ofrecidos, con una buena coordinación de los gastos comunes, son claves del éxito del mantenimiento de la empresa.
(*) Magister en Asesoramiento Jurídico de Empresas Universidad Austral. Temáticas de interés: [email protected]
textos de Dr. Rodrigo C. Ureta Cortés (*).