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Las inversiones en estrellas
La repentina aparición en plaza de capitales para desarrollar hotelería mueve dinero regional que busca oportunidades. La convocatoria es de la cadena Hilton, que quiere reposicionarse en la Argentina.
Wolff. “Escuchamos a la gente de Santa Fe”. Foto: Flavio Raina
Félix Canale
El anuncio realizado el jueves pasado sobre la construcción del hotel Hilton Garden Inn y dos edificios residenciales en el dique 2 del puerto de Santa Fe, a un costo estimado de 60 millones de dólares, es la punta del iceberg de un plan de inversiones inmobiliarias que podría alcanzar 400 millones de igual moneda.
El desafío lo asumió HH Developments, un joint venture de capitales argentinos integrado por el Grupo Ingalfa (cuatro compañías orientadas a obras de infraestructura y desarrollos inmobiliarios, con 35 años en el mercado) y por Roberto Wolff, designado en 2011 por Hilton Worldwide para afianzar y expandir la marca hotelera en la Argentina.
Durante la entrevista con El Litoral, además de Wolff, que preside HH Developments (y quien hace 30 días compró el Hotel San Rafael de Punta del Este por una cifra que ronda los 30 millones de dólares), estuvieron Fernando García Frugoni y Esteban Rauch , directores ejecutivos que provienen de Ingalfa.
El plan
En principio, la idea central es construir hoteles de cuatro estrellas superior en Zárate, Santa Fe, Pilar, Mendoza y Neuquén. En Zárate, ya está en marcha la construcción, mientras que en Santa Fe (10 mil metros cuadrados) los trabajos arrancan en febrero de 2012 (entrega en noviembre de 2013 por exigencia de Hilton), y los restantes se están negociando.
Pero a eso se agrega que en el caso de Santa Fe, el proyecto contempla la construcción de dos torres aledañas destinadas a viviendas (Garden Residences), acordes con el hotel. “Si tenemos un establecimiento de cuatro estrellas superior, lo que necesitamos es que esté acompañado por edificios de departamentos con igual calificación”, explica García Frugoni.
La otra vía a desarrollar en 2012 es la llamada Hampton by Hilton, hoteles de tres estrellas superior, de entre 50 y 150 habitaciones, ubicados en ciudades con más de 50 mil habitantes y con fuerte actividad económica. Los ejecutivos dicen que es temprano para anunciar su localización, pero que en principio están mirando con atención las opciones de Rafaela, Sunchales, Venado Tuerto y Rufino.
Los capitales
La decisión de construir en Santa Fe se tomó luego de que estudios de mercado indicaron que la ocupación promedio del nuevo hotel podía ubicarse en 75 por ciento. También se decidió que HH Developments afrontara en solitario la inversión requerida. Pero hubo que revisar el plan.
“Para construir nuestros hoteles no necesitamos de inversores dice Wolff- pero escuchamos a gente de Santa Fe que nos pidió que abriésemos el capital. Lo tuvimos que pensar un tiempo, pero finalmente decidimos hacerlo”.
El jueves de la semana pasada, durante la charla con El Litoral, los ejecutivos estaban más que complacidos, casi exultantes. En los últimos días, habían atendido y explicado el proyecto a 43 potenciales inversores de la región.
El esquema de participación apunta a que HH retenga entre 20 a 25 por ciento del paquete accionario (exigencia de Hilton, como cabeza de la iniciativa) y el restante 75 por ciento se abra. “Hoy estamos a no menos de 10 por ciento por cada nuevo inversor, lo que quiere decir que no vamos a tener más de 7 socios locales”, adelanta.
El núcleo
La decisión de abrir el capital la explica Esteban Rauch, quien hasta 2008 fue director del Citibank Argentina. “Una mirada es que al reducir nuestra participación ganamos menos. Pero preferimos la visión de estar generando grupos de afinidad de inversores, para tener un efecto multiplicador sobre proyectos que tenemos en carpeta, y que en conjunto significan mucho mayor rédito del que al principio estimábamos”.
El ejecutivo muestra sorpresa por el rumbo que tomaron los negocios en Santa Fe ante la aparición de inversión local. “Estamos liderando a una cantidad de gente que se ve no tenía un canal para poder invertir. Ahora son nuestros socios y, en la medida en que aparezcan nuevos proyectos, serán los primeros a quienes invitaremos a participar. Nuestra filosofía es generar la mayor cantidad posible de grupos de afinidad”.
Agrega además que Hilton exige que el 95 por ciento de las utilidades se distribuyan anualmente, con lo que las minorías accionarias están protegidas. La ley de sociedades anónimas permite modificar esos porcentajes, pero en el contrato con Hilton esa modificación no es aceptada. “Eso evita las expectativas sobre el factor de decisión en las asambleas con mayorías y minorías accionarias. Pretendemos evitar el conflicto con la mayorías o las sindicaciones de acciones. Cada uno sabe cuánto le va a tocar según el balance anual. Son esas ganancias las que eventualmente pueden volcarse hacia nuevos proyectos”, concluye.
