SE UTILIZAN CONTRATOS ESCALONADOS
Alquileres en Santa Fe: poca renta y aumentos anuales de hasta 30%
- Las cámaras inmobiliarias de la capital provincial destacan que la realidad de Buenos Aires no es la de Santa Fe: aquí el valor de los alquileres varía, en su mayoría, en forma anual y en el orden del 25% al 30%. El criterio es que la actualización siga el ritmo del salario para no perder inquilinos.
Mercado. Las distorsiones que genera la inflación complican la negociación entre inquilinos y propietarios y enrarecen un escenario que jaquea a las dos partes: a los que alquilan se les hace difícil hacer frente a los aumentos y los propietarios están preocupados por la caída en la rentabilidad.
Foto: Manuel Fabatía
Florencia Arri
En días en que incertidumbre e inflación son términos acuñados en el ámbito inmobiliario nacional, los referentes locales del sector dicen apostar a mantener estable el mercado de alquileres en la ciudad. En un contexto definido como “adverso” para los propietarios, las inmobiliarias apelan a la herramienta del contrato escalonado para mantener actualizado el valor de los inmuebles, con prórrogas de 12 meses.
En la mayoría, la variación interanual oscila entre el 25% y el 30%, si bien existen casos de variación semestral. En otros, alcanzan hasta el 50% anual, si bien son catalogadas por los empresarios consultados como “casos aislados” que no representan la realidad del sector y que terminan siendo regulados por el mercado.
Tanto la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe) como la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe (Ceci) coincidieron en que se viven momentos difíciles para el sector: la renta mensual de alquiler de un inmueble bajó a un 0,4% frente al 1% histórico del valor total de la propiedad. Y, en este contexto, destacan la necesidad de cuidar al propietario para que no quite el inmueble del mercado.
Alfredo Migone, presidente de Cisfe, fue contundente: “En esta crisis del mercado, los alquileres son los que hoy mantienen económicamente a las inmobiliarias, los que están permitiendo que las empresas subsistan”. En este marco quien preside Ceci, Walter Govone, remarcó que “al propietario hay que entenderlo y protegerlo, para que no deje de comprar inmuebles para ponerlos en alquiler: si crecen las trabas, la incertidumbre y la presión fiscal elegirá otra inversión y no la inmobiliaria, reduciendo la oferta ante una demanda creciente”.
Contratos escalonados
La herramienta elegida desde hace décadas para mantener actualizados los valores y los inmuebles ocupados es el contrato escalonado. El documento estipula un valor total por el período comprendido en el contrato (la Ley 23.091 estipula 24 meses para alquileres de viviendas y 36 para los salones comerciales). Este monto se divide por períodos, con variaciones escalonadas cada 12 meses y hasta cada 6 meses (ver “Encuesta”).
En un contexto inflacionario, estimado entre un 30% y un 40%, lo que cambió es la diferencia de valor entre períodos: hoy ronda entre el 25% y un 30% entre año y año. Si bien la inflación es mayor que ese índice, los inmobiliarios aducen que el aumento es correlativo a la actualización salarial de los locatarios. “Estamos tratando de contener a las partes para que no haya dificultades”, expresó Migone.
La clave reside en que, como todo contrato, el de alquiler es también un arreglo entre las partes. En los casos en que este incremento es mayor, si bien está en las partes resolverlo, el mercado regula: “El inquilino tiene la facultad de elegir otro inmueble de características similares por el valor pretendido, que seguro el mercado va a proveer”, explicó el presidente de Cisfe.
Por su parte, Govone agregó que “en una economía recesiva como la actual, en la que los alquileres tienden a subir y las ventas tienden a bajar, un aumento desmedido no contribuye a que el inquilino se quede en el inmueble”. De todos modos, destacó que “no hay nada fijo ni determinado, es un acuerdo entre locador y locatario y la inmobiliaria media para que sea posible el acuerdo, no hay parámetros fijos”.
Frente a posibles aumentos desmedidos y variaciones semestrales, Migone apela “al mercado como regulador natural de los valores, el fiel reflejo es que actualmente los propietarios, en virtud de las necesidades de los inquilinos, sacrifican su rentabilidad para tener el inmueble alquilado”.
Proyecciones
En el horizonte, los presidentes de ambas cámaras coincidieron en que no esperan signos de cambio antes de fines de 2015. Sin embargo, anclan en los desarrollos en marcha la previsión de un mercado de alquileres activo.
En la ciudad de Santa Fe, la demanda actual de alquileres es sostenida, especialmente en los meses de noviembre y diciembre por la llegada de estudiantes universitarios. “En 24 ó 36 meses, la situación va a ser más favorable porque hay una cantidad de edificios en construcción en la zona céntrica que se van a incorporar al mercado inmobiliario en ese plazo”, adelantó Govone. El presidente de Cisfe opinó que “Argentina ha demostrado que ha salido de las peores crisis, el 2001 fue un ejemplo. Hoy los fideicomisos siguen funcionando: eso es una prueba de que el ladrillo genera confianza como inversión”.
Otros inmobiliarios consultados fueron menos optimistas: de diferentes modos, coincidieron en que no ven indicios de una posible mejora del mercado a menos que se apliquen políticas económicas específicas para el control de la inflación.
las respuestas del sector
¿Cuál es la variación del valor de los alquileres? ¿Cómo analiza la situación del sector inmobiliario de Santa Fe?
1 / “La mayoría de los propietarios no quieren hacer contratos por dos años, sino prórrogas por un año con variaciones interanuales del 30%. En los nuevos contratos, se aplica entre un 30% y un 35%. Si bien los alquileres tienen precios razonables para el inquilino notamos muchas rescisiones: el locatario se achica, analiza otras opciones de vivienda para no pagar un alquiler”.
2 / “El sector inmobiliario se ha visto muy afectado por la política económica de los últimos años. Con altos índices de inflación hoy el alquiler no alcanza la renta histórica, por eso manejamos las situaciones para favorecer la continuidad de los contratos. La situación es compleja y no vemos indicios de mejora a menos que la política económica cambie”.
Mirta Salas de Giusiano
Atilio Salas Inmobiliaria
1 / “Hay una correlación entre el nivel de ingresos y la variación del alquiler: cuando se pretenden actualizar por encima de lo que ha recuperado el salario se hacen impagables. Hay que mantener esa relación. Nosotros trabajamos con contratos escalonados, de tramos anuales, con una relación de un 30%, que es más o menos lo que han gestionado en paritarias los principales gremios”.
2 / “El sector inmobiliario no es ajeno a la realidad económica. La desconfianza en las medidas económicas también nos afecta: el miedo de la devaluación y otros fantasmas que se agitan permanentemente hacen que la gente se retraiga hasta que la situación se calma y vuelve el movimiento. Estamos atados a un estado anímico”.
Eduardo Brigada
Inmobiliaria Guastavino E Imbert & Cia SRL
1 / “Como la ley establece contratos por un mínimo legal de 24 o 36 meses, hoy se aplica una variación interanual del 30% y prórrogas subsiguientes de 12 meses. En alquileres comerciales es más difícil establecer un canon locativo para el tercer año y se suele aplicar el 35%. El caso del microcentro es diferente: la crisis también golpea a los comercios y hay que resolver caso por caso”.
2 / “Se trata de seguir el proceso inflacionario real aunque nunca se lo alcance: cuando el valor se acerca los alquileres aumentan y se alejan de la posibilidad de los inquilinos. Tratamos de incidir para que el alquiler no sea demasiado alto y el inmueble no se desocupe. En caso de que se produzca un movimiento brusco en el mercado el diálogo es la mejor alternativa para consensuar los intereses de las partes”.
Carlos Ureta Cortes
Ureta Cortes Negocios Inmobiliarios
1 / “Manejamos los alquileres igual que hace tres años, no hicimos una variación como se escucha en Buenos Aires. La mayoría de los contratos que se hicieron este último tiempo quedaron muy por debajo de la inflación: si bien los porcentajes se charlan con el propietario y de acuerdo al inquilino, la gran mayoría se actualiza en un 25%, tanto en viviendas como en comercios, salvo excepciones”.
2 / “Con una inflación de casi un 40% anual -un 4% mensual-, la rentabilidad nunca estuvo tan distorsionada como ahora. Hoy el propietario tiene el inmueble en alquiler no por la renta en sí misma sino por su conservación. Hoy el alquiler, en sí, no es rentable. Por eso es fundamental analizar al inquilino: se tiende a proteger al que cuida el inmueble y a empujar al malo a que se vaya para y no renovarle el contrato”.
Publio Benuzzi
Benuzzi Inmobiliaria
1 / “Tratamos de permanecer en renovaciones anuales con una actualización del 30%, y hasta ahora hemos logrado una adecuación correcta al precio de mercado. En los salones comerciales hay que ser más cautelos: hemos hecho renovaciones con el 25% porque tanto inquilino como propietario conocen de una situación delicada para el comercio que podría generar un quiebre en la relación que nadie quiere generar”.
2 / “Vemos que hay distintos comportamientos. Nosotros tratamos de permanecer -y hasta ahora lo hemos logrado- en una variación del 30% que hasta el presente nos ha dado una adecuación correcta al precio de mercado. No obstante, eso obedece a la voluntad del propietario, que puede pedir lo que juzgue conveniente y es responsable si la propiedad permanece un período importante sin alquilar”.
Ing. Alberto Bottai
Bottai Inmobiliaria
Tanto la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe) como la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe (Ceci) coincidieron en que se viven momentos difíciles para el sector: la renta mensual de alquiler de un inmueble bajó a un 0,4% frente al 1% histórico del valor total de la propiedad.
