EN EL GRAN SANTA FE

La demanda y la incertidumbre disparan el valor de los terrenos

• El aumento de los lotes duplica a la inflación en los últimos 12 meses. En algunos casos, el incremento alcanza el 75 %. Las cámaras inmobiliarias santafesinas lo atribuyen a los créditos Pro.Cre.Ar , a una retracción de la oferta y a una distorsión de los valores del mercado.

   

Florencia Arri

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En el área metropolitana de Santa Fe, el valor de los terrenos aumentó entre un 50 % y un 75 % en el último año. Es el caso de las localidades de la costa, de uno de los barrios privados ubicado en la autopista Santa Fe-Rosario y, en menor medida, de Sauce Viejo, donde la demanda creciente impulsó su valor de mercado. Así lo indican desde el sector inmobiliario, cuyos referentes informan que los precios duplican ampliamente el índice inflacionario, estimado por consultoras privadas en un 24 %.

Tanto la Cámara de Inmobiliarios de Santa Fe (Cisfe) como la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe (Ceci) coinciden en que el crecimiento de la demanda responde a dos razones. Por un lado, a las líneas de créditos del Plan Pro.Cre.Ar y la nueva posibilidad que brinda de “adquirir un terreno luego de salir sorteado para comenzar el proceso de tramitación del crédito”, tal como detallan los requisitos publicados en la web procrear.anses.gob.ar.

Por otro, influye la incertidumbre financiera que retrae la oferta y distorsiona los valores del mercado inmobiliario en general. “Quien no tiene parámetros para vender y volver a comprar a corto plazo se retrae, quita su terreno de la venta o pide más por las dudas. De todos modos, el precio se convalida cuando se concreta la operación, cuando el cliente acepta el precio”. Lo dijo Walter Govone, secretario de Ceci, para quien “la tierra es un valor muy preciado de difícil reposición: el que la tiene la aprecia, la cuida y quiere sacarle el mejor rédito”, no sólo con fines de construcción sino también como bien de capital.

Alfredo Migone, quien preside Cisfe, prefiere hablar de “especulación” ya que “nada indica que los inmuebles deberían aumentar más que el índice de actualización de inflación”. A su criterio, “debería pasar todo lo contrario: la demanda debería hacer más dinámico al sector y los inversores dedicarse a trabajar para solucionar el problema de demanda que tiene la gente para construir. Pero bueno, lamentablemente aparece la especulación”.

Muchas ventas

En detalle, los lotes más preciados son los aptos para el Plan Pro.Cre.Ar. Es decir, los que pueden escriturarse, cuentan con infraestructura de servicios y están ubicados en una zona no inundable. Son esos requisitos los que también acotan la oferta.

Govone explicó que, como esta línea de crédito está dirigida a un sector socioeconómico determinado, “no hay mucho margen para especular. Eso está acotado por el tipo de inversión y el perfil del cliente que busca estos terrenos”. Se trata de lotes que valen entre 80 y 120 mil pesos, y otros montos por debajo de los 300 mil “porque no tiene sentido pagar más por una construcción de hasta 350 mil pesos”.

Marcos Provvidenti, broker de Remax Futuro, confirmó que la mayor parte de los terrenos que tenía en la Ruta Nº1 y en Sauce Viejo se vendieron en los últimos meses por los créditos Pro.Cre.Ar. En este sentido, Iván Regenhardt, referente en la Costa para Orcu Inmobiliaria, agregó que “la oferta no es demasiado amplia: ya se ha vendido mucho y gran parte de lo que queda no es escriturable”.

Regenhardt expresó que el incremento de la demanda se traslada a los precios. A su criterio, “los terrenos tienen un valor accesible y la gente busca refugiar sus ahorros, invertir en tierra porque tiene una mejor rentabilidad”. Aún cuando hizo la salvedad de que “algunos loteos ya tenían previsto el aumento como estrategia de comercialización”, destacó que “los de disponibilidad inmediata aumentaron más que el resto”.

"La psicosis del dólar”

Al peso de la demanda se suma la “incertidumbre” financiera alimentada por la creciente brecha entre la moneda nacional y el dólar. Aún así, los aumentos no se condicen con ella.

Las amplias diferencias de cotización de los últimos meses obligaron a abandonar al dólar como referencia de tasación. “No queda otra que tasar en pesos e ir tasando mes a mes, para ver qué demanda hay” explicó Provvidenti, al tiempo que reconoció que “es algo que cuesta trabajar con los propietarios”. Así, los referentes consultados coincidieron en que las tasaciones inmobiliarias hoy no se realizan en base a la cotización dólar sino en referencia al índice de la construcción, establecido en un 34,30% anual.

Sin embargo, “hay mucha gente que tiene la psicosis del dólar”, sostuvo Govone. El empresario de Ceci sustenta sus dichos en que quien construye compra y paga en pesos, desde la mano de obra hasta los materiales, pero “siempre tiene en cuenta al dólar como referencia porque no quiere perder su rentabilidad. El inversor siempre mira el valor de su inversión con respecto al dólar y, hoy que es difícil conseguirlo a valor oficial y el otro es fluctuante, no sabe bien cuál es su inversión a corto y largo plazo”.

Con estas variantes, en un mercado donde crece la demanda también lo hacen los valores, Migone recordó que “eso también pasó con los inmuebles construidos, que aumentaron hasta que el mercado dijo ‘hasta acá pagamos’. En el mismo sentido, creo que con los terrenos puede pasar algo similar, la ley de la oferta y la demanda va a corregir al mercado”.

Causas. La búsqueda de terrenos para acceder al Plan Pro.Cre.Ar es uno de los factores que aumentó los precios, pero también influyó la disparada del dólar (blue), porque esta divisa siempre fue un valor de referencia para el mercado inmobiliario.

Foto: ARCHIVO EL LITORAL / AMANCIO ALEM

Los más buscados

• En la costa.

La mayor demanda de terrenos se registra en las localidades de la Ruta Provincial Nº 1, donde en este momento no hay una oferta demasiado amplia, reconocen los operadores inmobiliarios. “Se ha vendido mucho y los loteos más grandes demandan un tiempo de desarrollo considerable”, explicó Iván Regenhardt (Orcu Inmobiliaria). Los valores dependen de la ubicación exacta y la distancia de la ruta, entre otras variables. Por ello agregó que “quien tiene un Procrear busca terrenos desde el km 9 en adelante, donde hay lotes de hasta 700 m2 por 110 mil pesos”.

• Barrios privados.

La oficina Remax de Marcos Provvidenti ostenta el orgullo de haber vendido más de 70 lotes en uno de los barrios privados de la Autopista Santa Fe-Rosario, donde las ventas se dispararon a fines del año pasado “cuando muchos propietarios pesificaron los valores de los terrenos”.

La posibilidad de escriturar en algunos barrios disparó las ventas en los últimos meses y, consecuentemente, su valor. Provvidenti aclaró que, sin embargo, esto no sucede en todos los countries “porque los requisitos de construcción previstos por el fideicomiso demandan una inversión superior a la prevista por los créditos Procrear y porque no todos están en condiciones de vender con escritura”.

• Mirando al sur.

Armando Abraham, titular de la inmobiliaria santotomesina que lleva su nombre, comentó a El Litoral que en la zona de Sauce Viejo se incrementaron las consultas para la compra de terrenos pero que la oferta también bajó en los últimos meses. De allí que “el tema de la venta está un poco tranquilo, porque quien no necesita vender prefiere seguir quedándose con el bien”. Como titular de una inmobiliaria que suma medio siglo en el mercado santotomesino sostuvo que “demanda siempre hay, un poco más o menos, pero existe. Hasta que el peso y el dólar no se acomoden con las pretensiones de los propietarios, se va a mantener una incertidumbre importante”.

 

El dato

EN ESPERA

• La oferta de terrenos se limita también por la poca disponibilidad de loteos aptos para escriturar.

Alfredo Migone, presidente de la Cámara de Inmobiliarios de Santa Fe, explicó que esto depende de las reglamentaciones de las comunas o municipalidades, y expresó su preocupación por la demora en la habilitación por parte del Estado provincial: “Hay que reclamarle al Estado que exija el cumplimiento de la normativa, pero que también sea dinámico al hacerlo”. Asimismo, agregó que los tiempos se dilatan “en algunos casos porque se espera el estudio de impacto ambiental y, en otros, por simple burocracia estatal”.