¿Se reactiva el mercado inmobiliario rural?

El sector inmobiliario se ilusiona con la reactivación de la rueda de negocios luego de la normalización de la economía. Sin embargo, denuncian la vigencia de problemas estructurales y aclaran que si bien la recomposición del sector va a llegar, la misma llevará tiempo. Recorrida de la realidad desde el norte al sur santafesino.

A la espera. “Ha decrecido el canon locativo de la tierra. Y el cambio no será mágico, llevará su tiempo. Hay un montón de factores que influyen, de hecho hay infinitos temas que conforman el precio de un alquiler o de un valor de hectárea”. Foto: josé vittori.

Federico Aguer

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Soplan vientos de cambio por los caminos rurales. Es que luego de más de una década de padecer una política que castigó a las economías regionales, dejó de invertir en la infraestructura necesaria y desfinanció al sector, el campo quiere retomar el protagonismo necesario.

Las operaciones inmobiliarias, reflejo de la vitalidad del sector, evidenciaron en estos últimos años la falta de interés en un negocio que requiere una gran inversión de dinero y conocimiento para obtener un margen de rentabilidad cada vez más finito. Pero se ilusionan con los factores que configuran un nuevo escenario para el corto, mediano y largo plazo.

En diálogo con Campolitoral, José Cardín, referente local del mercado inmobiliario rural y miembro de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales, destacó que las medidas que tomó el Gobierno Nacional son “excelentes” porque el campo no tenía rentabilidad, y ahora pasa a tener perspectivas de ser rentable; aunque eso no quiere decir que lo sea. “Van a pasar dos o tres años; porque en muchos casos hay que empezar de cero, no hay créditos para el sector, el Banco Nación frenó los créditos, y al que no vendía la soja le cortaron todos las herramientas, con lo cual hoy el sector está desfinanciado”.

Cardín se toma el tiempo necesario para explayarse en las razones de fondo de un contexto histórico muy dinámico: “la soja fue para algunos una salvación, pero para muchos fue terrible, porque muchos campos ganaderos con suelo apto para pasturas se dedicaron a la soja y se sacaron alambrados, aguadas y molinos; y hoy ese campo no sirve más para hacer soja. Los suelos tienen índices de productividad y ciertas composiciones físico químicas, no es lo mismo hacer soja en un suelo clase 1 que en uno clase 6 o 7, ya que el rinde no es el mismo”, aclaró.

Para Cardín, en este escenario juegan un montón de factores externos, más ligados a la naturaleza que a la política. Por eso los campos en la zona núcleo valen tanto, “porque allí tenés buen clima, buenos suelos, proximidad a los puertos, y eso incide en los costos, el campo hoy se mueve con márgenes muy chicos. El productor hoy tiene un capital muy grande con una renta bajísima, el campo se ha transformado más bien en un resguardo de valor. Hay 10 millones de vientres menos, y hasta que no haya una política para incrementar esos vientres, seguirá habiendo un montón de campos ganaderos vacíos, y campos que eran mixtos que están desmantelados”.

Locales y extranjeros

Para el especialista, otro gran inconveniente del sector es la famosa ley de tierras, que promulgó el gobierno anterior y que cada provincia implementó a su buen saber y entender. “Creo que en Santa Fe está muy mal reglamentada, porque según la norma 1.000 hectáreas en zona núcleo son iguales que 1.000 en San Justo. Por clima, suelo, infraestructura, cercanía a los puertos, sabemos que no tienen nada que ver. Si queremos atraer inversiones extranjeras, tenemos que derogar esa ley. Se sancionó con el argumento que el país estaba en manos de extranjeros, y se comprobó que los mayores terratenientes en Argentina son las compañías mineras y no los productores extranjeros, que no legan al 2%, lo que es una falacia, un mito”.

Otro factor que destaca Cardín es que el Código Civil fue dividiendo los campos en fracciones muy chicas, las cuales no llegan a ser una unidad económica, salvo que uno lo trabaje y sea autosustentable. “Tener un peón tiene un costo de $ 180.000 anuales, más los impuestos comunales, comités de cuenca, impuestos provinciales y nacionales, y el factor climático, son todos factores que influyen”.

También remarcó que los valores han vuelto a cánones normales, valores similares antes que la soja valiera U$S 600/tn. “Cualquiera que invierte busca rentabilidad. Hay que fomentar la inversión con herramientas y medidas concretas. Pero cambió el interés, los teléfonos empezaron a sonar, aumentaron las consultas, los análisis, aunque todavía no los negocios. Muchos tamberos tiene los campos a la venta, porque no les dan más los números. Cambió la modalidad de los arrendamientos, subieron año a año por la influencia de los pooles de siembra, que cuando los números no les dieron más se fueron. El año pasado se reconvirtió la plaza, con porcentajes menores o a cosecha con un 20 o 25 % de comisión. La compra y venta de campos son negocios de mediano y largo plazo. Diciembre, enero y febrero son meses tranquilos, pero en marzo se conocerán medidas legislativas y la gente y los grupos inversores las están esperando para poder arrancar. Se tiene que reactivar la industria de la carne, pero tengamos en cuenta que cerraron 170 frigoríficos, y el sector todavía no tiene herramientas financieras para reactivarlo”.

Calma chicha

Aldo Brouet le confiesa a Campolitoral un panorama muy similar al de Cardín. Desde la inmobiliaria “Norte” trabajan la zona Litoral: Santa Fe y localidades aledañas, Entre Ríos, algo de Córdoba, Chaco, Santiago del Estero e incluso llegan hasta Formosa. “En este momento seguimos en un estado de incertidumbre. No hay inversiones y los pocos inversores están esperando alguna mejora que impulse el Gobierno en cuanto al tema retenciones u otra medida que favorezca al sector”.

Consultado respecto del impacto de la salida del cepo al dólar, sostiene que la medida “pudo haber influido en algo”, pero la presión que sufren los productores, traducida en los controles de la AFIP e impuestos, hacen que los agricultores todavía no se desprendan de la mercadería a la espera de alguna mejor cotización. “No veo inversiones”, insiste, y confiesa que en el rubro agropecuario no se mueve nada, y que son los negocios urbanos los que le dan la caja que les permite seguir.

“Los alquileres siguen a la vieja usanza con un 30 % anual, igual que el año pasado, y que los contratos de arrendamiento son a 3 años o a kilo de novillo, dependiendo de las características de cada campo. Todavía no se estila a porcentaje, todavía se hace a quintal o kilo de novillo. Acá en Santa Fe hacia el norte se maneja un promedio de 2.5 a 3.200 en un campo mixto bueno con parte destinada a siembra, ya que un campo ganadero vale menos, no supera los 1.800. En quintales, la calidad del campo varía mucho de acuerdo a la zona, en un suelo clase 1 vale de 12 a 15 qq/ha.” Brouet insiste en que por ahora no ve voluntad de inversión. No es casual que nuestros contactos del resto del país están en la misma situación. Es un parámetro general. Tenemos 300 clientes y no menos de 10 comisionistas, y estamos todos igual”. Luego de más de 30 años en el rubro, recuerda épocas buenas y de las otras. “Las épocas buenas fueron los primeros años de Menem cuando la gente salía comprar. Estos han sido malos años, y no es que haya mercadería, ojalá que mejore”, se ilusionó.

¿Campos abandonados?

En este escenario, en el centro norte santafesino muchos campos dejaron de trabajarse por falta de rentabilidad. Pero a medida que vamos bajando la mirada por la bota santafesina, la cosa cambia un poco. “Acá es raro que haya algún campo abandonado, pero se ve poco maíz de primera”, destaca con una mirada experta María Eugenia Albrecht, referente de negocios inmobiliarios rurales de la zona de Gálvez. También aclara que pese a la caída en las operaciones, hay una mejor perspectiva, la que se traduce en un mayor número de consultas. “Tengamos en cuenta que enero es un mes difícil para la actividad inmobiliaria, pero hay un cambio, ya han entrado algunos campos a la venta. No es un cambio drástico, todavía es muy pronto para decirlo, pero se nota en la gente por las consultas que hay más interés. El panorama está más claro”, dice. Respecto del tipo de cambio, destacó que los precios de los campos siempre se publicaron en dólares, pero al haber un solo tipo de cambio se hacen en dólares o su equivalente en pesos, y eso sin caer en la ilegalidad de adquirir divisas en el mercado negro.

“Estamos transitando el final de la campaña gruesa, los alquileres se definen en mayo, y no hay disponibilidad en campos ganaderos. Los alquileres bajaron el año pasado”. Albrecht también hace hincapié en que desde abril hasta julio es la época donde hay mayor interés, que es cuando el productor cerró el ciclo y sabe con lo que cuenta. “Esperamos que todo mejore”, desea. Y augura que con los 70 mm. que precipitaron en la semana, “si bien cayeron un poco tarde, los rindes serán buenos aunque no excepcionales” por el exceso de calor.

La tierra y los alimentos

Gerardo Raimunda lleva 35 años en el negocio. Su circuito habitual implica transitar periódicamente por la congestionada ruta 33. Con sede en Chabás, su experiencia lo llevó a trabajar con una de las inmobiliarias más grandes de Rosario. En concordancia con sus pares, destacó que en los últimos años hubo un “parate” en cuanto a ventas de fracciones de campo.

“El arrendamiento ha ido decreciendo en esta zona, y en su mejor momento se llegó a hablar de 23 quintales por hectárea, pero en los últimos años los alquileres bajaron, e incluso se implementó la modalidad a porcentaje, los cuales varían mucho, y van desde el 65 al 40 por ciento, combinando gastos de siembra o insumos. La mayoría de los contratos de campos buenos se alquilan en 17 a 18 quintales de soja por año, hablando de la zona entre Sanford y Chabás o Arequito, enfrente a la ruta 33”.

Según Raimunda, las últimas medidas económicas fueron “una brisa”, porque esta es una zona muy sojera, en referencia a la escasa reducción de la alícuota en materia de retenciones a la oleaginosa. Respecto al cuidado del suelo, aclara que al sistema de trigo, maíz y soja solo lo hacen quienes tienen unidades económicas que hagan factible la rotación. “Ha decrecido el canon locativo de la tierra. Y el cambio no será mágico, llevará su tiempo. Hay un montón de factores que influyen, de hecho hay infinitos temas que conforman el precio de un alquiler o de un valor de hectárea. En esta zona (núcleo), se llegó a pagar U$S 23.000 la hectárea, pero ahora estamos en 16 o 17”. Finalmente Raimunda se ilusiona: “la tierra produce alimentos, y si bien no se volverá a aquellos precios, se recuperará el movimiento”.

A nivel nacional

Tal como nos cuentan los especialistas en el plano local, a nivel nacional el escenario es similar. De hecho, la baja de retenciones aún sigue sin afectar valor de los campos. Y en general, las medidas implementadas por el Gobierno de Macri que favorecieron al campo todavía no afectaron al mercado de la tierra. Así lo sostuvo Cristian Beláustegui presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) y directivo de Compañía Argentina de Tierras (CAT) en diálogo con el matutino Ámbito Financiero, al sostener que en enero y lo que va de febrero se observaron más operaciones que las habituales. “Hay una demanda muy tranquila”, señaló.

Según el especialista, desde el sector se está a la expectativa de cómo va a terminar esta campaña, y que con el contexto inflacionario donde los costos acompañan los precios de los productos, hay una actitud de prudencia en los inversores.

El valor de la tierra en la zona núcleo continúa, desde diciembre, en torno a los U$S 12.000 y U$S 14.000 la hectárea. “Lo bueno es que en la Argentina el ajuste ya se hizo en 2011, entonces cuando se lo compara con otros países, como Brasil o EE.UU., para el caso de inversores extranjeros, tiene valores muy competitivos respecto a la productividad de estas tierras”, explicó en declaraciones al medio nacional.

En concordancia con Cardín, Beláustegui enfatizó la traba que impone la actual ley de tierras. “La ley de tierras, que limita al 15% del territorio nacional rural a estar en manos extranjeras, en algunas localidades representa una restricción, no tanto desde el punto de vista de la superficie sino por la falta de reglamentación y la adecuación”.

 

El dato

Enero “planchado”

De hecho, el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR) cayó 3,10 puntos en enero respecto de diciembre, a 26,44, indicaron. Este índice “de elaboración mensual e ininterrumpida desde hace más dos años refleja la actividad del mercado inmobiliario rural en la República Argentina”, la compra y venta de campos y establecimientos, indicó la entidad.

"Si queremos atraer inversiones extranjeras, tenemos que derogar esa ley. Se sancionó con el argumento que el país estaba en manos de extranjeros, y se comprobó que los mayores terratenientes en Argentina son las compañías mineras y no los productores extranjeros, que no legan al 2%, lo que es una falacia, un mito”

José cardin