Eduardo Brigada

“La gente apuesta a invertir en pesos”

• Es el flamante presidente de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina. Aunque dice que “sólo es simbólico para Santa Fe”, la provincia continúa con la presidencia de la Fira -el titular saliente es de Rosario-. El corretaje ilegal, la relación con el comercio, el mercado de la construcción y la bancarización de los alquileres, ejes de la charla.

Ignacio Andreychuk

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Nació en Santa Fe. Tiene 57 años. Lleva 39 años de profesión, “siempre en el rubro inmobiliario y siempre en la misma empresa”. En la actividad dirigencial, fue secretario y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe, secretario de Actas, secretario general y ahora presidente de la Fira.

Fue presidente fundador -por cuatro años- del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, y luego se quedó como Consejero de la entidad.

Casado. Dos hijos. “Colonista, aunque los que me conocen saben que no soy muy futbolero”. Eduardo Brigada es hoy el presidente de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (Fira). Y repasó todos los aspectos del sector en una entrevista con El Litoral.

—¿Qué representa esta asunción en la Fira, primero para usted, y luego para el sector en la provincia?

—En lo personal, es una gran satisfacción. Ya faltando unos siete u ocho años para mi jubilación, en lo referido a la vida dirigencial es muy importante, sobre todo de la manera en la cual se dio: por unanimidad. Lo que ha propuesto este proyecto es trabajar en todas las provincias, seguir con los objetivos claros de crear cámaras donde no las haya y, donde las hay, ayudar para lograr la colegiación, que implica la profesionalización de los corredores inmobiliario. Y para la provincia, significa continuar con la presidencia de la institución -el presidente saliente es oriundo de Rosario-, no modifica mucho, sólo que es “el santafesino” el presidente cuando llega a determinado lugar. Nada más. Es más bien simbólico.

—En cuanto al sector inmobiliario, ¿cómo cierran el 2016? ¿Sintieron el impacto, y hasta qué punto, de este momento de la economía?

—El sector inmobiliario viene sufriendo desde hace muchos años un embate y no escapamos a la realidad económica de casi todos los sectores. Estamos trabados desde el famoso cepo, que pegó duramente, lo que generó que haya intenciones de compra pero los vendedores no querían vender porque no tenían un precio definido. El efecto inflacionario de varios años consecutivos también influyó. Pero la creatividad del corredor inmobiliario llevó a una búsqueda entre la oferta y la demanda, y así aparecieron los canales para sortear esta situación. Igualmente, se trabaja menos de lo que el sector está acostumbrado y puede producir, así que ahora estamos tratando de adaptarnos a las circunstancias. De todos modos, hoy hay una mejoría en casi todo el país, que se dio en el último semestre: se movió bastante más el tema de ventas y los fideicomisos. Hay muchos proyectos en marcha de diferentes desarrolladores, pero por otro lado dicen que cayó la construcción. El problema es la obra pública, que no se ha ejecutado como se había planificado y por eso caen los índices, comparativamente. De todas maneras, el sistema de fideicomisos está funcionando y la gente apuesta a la inversión en pesos.

—Sigue teniendo poder el ahorro en ladrillos...

—En los últimos años, es el indicador más positivo que se ha tenido en materia de inversiones. Le ha ganado al dólar, a los bonos, a las acciones y a muchas otras opciones.

—Y al mismo tiempo sigue existiendo un déficit habitacional.

—Se sigue manteniendo porque lamentablemente van por carriles separados. Por un lado, lo que ha cambiado es la matriz del locatario, la cual hace muchos años esa matriz eran las familias constituidas. Hoy, son las familias unipersonales; el joven empieza a trabajar, se independiza del hogar y empiezan lo que se llaman familias unipersonales. De ahí que ha cambiado la matriz constructiva, porque antes la tendencia era el departamento con dos dormitorios y el de un dormitorio o monoambiente era para cubrir superficie. Ahora, se planifica para esto último y, eventualmente a pedido, se construye dos dormitorios o tres. Ocurrió que ingresó al mercado de locaciones mucha gente sin constituir una familia tipo. Por eso es tan complicado cuando se habla de intervencionismo, leyes de alquileres y modificatorias; nosotros siempre advertimos sobre la profundización de ese déficit, debido a que si se retrae un poco la oferta y aumenta la demanda, lo que va a pasar es que aumenten los alquileres, como todas las cosas. Hay que trabajar para aumentar esa base de demanda en oferta de inmuebles.

Las idas y vueltas con el comercio

—Dentro de los temas sensibles para el cliente en general del sector, fundamentalmente el comercio, ¿qué parámetros tiene un inmobiliario para definir un alquiler comercial?

—Como primera medida, el inmobiliario no es formador de precios. Nuestro trabajo es la intermediación. En cuanto a las quejas por los precios de los alquileres, hay parámetros. No son los alquileres los que han aumentado, sino que lo que disminuyó es el poder adquisitivo. El problema es que tenés disminuido el poder adquisitivo de la gente, disminuidas las ventas, el aumento de los gastos fijos y el alquiler que sigue corriendo. Ahora, si lo medimos con el aumento de los servicios, de los impuestos provinciales, Ingresos Brutos, Registro e Inspección, Tasa Municipal, agua, luz y gas, vamos a ver que el alquiler es el que menos aumentó. Es el que menos aumentó y con el cual el comerciante puede negociar, porque evidentemente, cuando tenés un mercado en estas circunstancias, y ahí sí entramos los inmobiliarios, y tenés un comercio de muchos años, con una marca hecha, tratamos de paliar la situación y buscamos términos medios: se hacen contratos más cortos con montos promedio para ver lo que ocurre o se utiliza un convenio mediante el cual queda estancado el alquiler durante algunos meses hasta llegar a determinado punto. En el invierno, se hicieron algunos convenios con locales para no aplicar los índices de aumentos que le hubiera tocado por tres o cuatro meses, con el fin de pasar el mal momento y esperando llegar a mejores instancias del año.

—Tiene un costado flexible el sector...

—Sí, lo mismo que los pagos. No todos los comerciantes van del 1º al 10, sino que va jugando un poco con las ventas y nosotros acompañamos eso. No es tan salvaje como se dice y la prueba está en recorrer la peatonal o el centro comercial de Aristóbulo del Valle, donde no se ven locales desocupados. Evidentemente, algo está funcionando bien.

—Apartando al comercio ¿cómo está la convivencia con el resto de los sectores que operan con el inmobiliario?

—Bien. Nosotros trabajamos mucho con el sector de la construcción, que genera muchísimos puestos de trabajo. Los desarrolladores han puesto en marcha dos o tres proyectos cada uno en este momento -en la capital provincial- y hay otras estructuras que se están armando. Tenemos que pensar que un proyecto de edificio de 10 pisos equivale a una inversión de alrededor de 100 millones de pesos, aun más, siempre con sistema de fideicomiso. De cualquier manera, el sector industrial también tracciona: notamos en el último tiempo una importante radicación de industrias y eso, generalmente, rebota en las zonas aledañas a partir del alquiler viviendas para el personal que llega de otro lado.

Bancarización de alquileres

—¿Hubo una apertura en ese aspecto o sigue cobrándose principalmente en efectivo?

—Es un tema que se abrió muchísimo. La bancarización de los alquileres no representa un problema porque la mayoría de las empresas del sector trabaja con débito o transferencia, principalmente con transferencia. En nuestra empresa, tenemos más del 60% de la cartera de alquileres totalmente bancarizado, debido a que la mayoría es del interior o de otras provincias. Es más, no sólo tenemos a los locatarios sino a los propietarios por una cuestión de seguridad y tranquilidad.

—Eso se ha modificado bastante entonces...

—Totalmente. Por dos motivos: por la inseguridad y por las distancias. Hay que hacer operaciones habituales de 10 mil pesos que hoy no se pueden traer en el bolsillo. En su momento, cuando surgió el tema de la obligatoriedad del Posnet, desde la Fira presentamos algunas observaciones, primero porque no era habitual que viniera gente a pasar la tarjeta por esos montos, y luego porque hay rubros que no son del corredor inmobiliario. Del corredor son sólo los honorarios, pero el alquiler es del propietario, al igual que los impuestos. Entonces, el Posnet era complicado porque la ley no permitía ningún aumento de ningún porcentaje, pero la transacción requiere costos. Luego se acordó con la Afip que todas las inmobiliarias tuvieran la posibilidad de bancarizar y hacer transferencias electrónicas. Eso fue una conquista.

—¿Sin costo alguno?

—Sin costo. No hay nada adicional.

El “silencio de la Justicia”

—En 2015 recibieron en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe más de 120 denuncias por supuestas estafas en operaciones inmobiliarias. ¿Qué pasó en 2016?

—Puedo hablar hasta mi participación como presidente y luego de acuerdo con lo que el colegio ha informado. En realidad, fueron denuncias penales iniciadas por el Colegio por usurpación de título o corretaje ilegal. Todavía están vigentes y no hubo un solo paso. La Justicia santafesina está ocupada en otras cosas y no le da la importancia que realmente tiene, pese a que cada tanto se escuchan las cadenas de estafas donde participan escribanos, abogados, corredores inmobiliarios sin matrículas; hay dos en este momento, una en Santa Fe y otra en Rosario. Como presidente todavía del Colegio, me tocó formar parte de una denuncia que hicimos por una serie de hechos vinculados a cuatro inmobiliarias o seudo inmobiliarias, que aún sigue vigente y la fiscal está trabajando sobre el tema, pero todavía no pudo arribarse a un procesamiento siendo que ese expediente tiene ya dos cuerpos. Sin embargo, seguimos dando vueltas. El silencio de la Justicia genera que lo que se hace ilegalmente, pase a ser legal porque a nadie le pasa nada. Esto perjudica al ciudadano común, no a los corredores.

“Se acordó con la Afip que todas las inmobiliarias tuvieran la posibilidad de bancarizar y hacer transferencias electrónicas”. Foto: Flavio Raina