La ley N´ 23.091 es una norma muy sencilla, que regula el plazo mínimo para las locaciones, sean éstas con destino a vivienda o comercio e industria; el precio de la locación; la posibilidad de extinción anticipada del contrato, entre otros. Asimismo, establece que sus disposiciones son de orden público, calificación ésta que impide a las partes dejarlas de lado, siendo su aplicación imperativa.
Esta norma ha funcionado con absoluta normalidad hasta la actualidad. Sin perjuicio de haberse dado algunos conflictos hace un par de años en lo que respecta al precio de los alquileres, éstos fueron problemas surgidos por cuestiones ajenas a la ley de alquileres (emergencia económica declarada por el Estado Nacional en el año 2001, que pesificó la economía nacional, e introdujo una variable económica conocida por todos nosotros: la inflación).
Esta inflación produjo un desajuste en los contratos celebrados, teniendo presente que en nuestro país, desde el año 1991, se encuentra prohibida la indexación o ajuste de precios por índices, provocando que los valores de algunos cánones locativos devengan desactualizados por lo que, al finalizar el plazo contractual y celebrarse nuevos contratos, los mismos eran pactados a valores de mercado, generando la queja de la mayoría de los inquilinos.
No obstante, dicha crisis fue superada sin necesidad de sancionar una ley, sino que el mismo mercado se encargó de colocar las cosas en su justo lugar.
Todos sabemos, algunos por haberlo estudiado y otros por haberlo vivido, que cada vez que el Estado se inmiscuyó en materia locativa el remedio fue peor que la misma enfermedad. Cada vez que el Estado quiso regular las locaciones por medio de leyes de emergencia, la primera reacción de los locadores fue retraer la oferta locativa, generando un aumento de precios de los alquileres y un perjuicio directo para los locatarios, que vieron disminuida la oferta de inmuebles para locar, y los existentes, con precios claramente superiores a los normales.
En modo alguno creo que el Estado se debería mantener al margen, dejando actuar sólo a la oferta y demanda. Pero la intervención no debería ser tan activa, sino más bien de control de los abusos.
El proyecto de ley ingresado modifica los plazos mínimos de la locación. Para los destinos de vivienda, el plazo mínimo pasa de dos a tres años y, para los restantes destinos, pasa de tres a cinco años. Establece las mismas excepciones a dichos mínimos que las existentes en la actualidad.
Además, introduce un artículo 2 bis, por el cual se obliga al locador a informar al locatario la voluntad de renovar el contrato y el monto del mismo, en forma fehaciente y con una antelación de sesenta días a la fecha de finalización del mismo.
En su artículo 3, establece la prohibición, sancionada con nulidad absoluta, de las cláusulas que introduzcan aumentos, indexaciones, escalonamientos y/o variaciones de cualquier tipo en el precio de los alquileres durante la vigencia del contrato, como así también en caso de prórrogas, salvo que exista una novación del contrato.
Asimismo, incorpora un artículo cuestionable en su constitucionalidad, en mi criterio- que prescribe que el precio del alquiler deberá ser igual el primero que el último.
También modifica otros aspectos no tan medulares del contrato de locación, como ser los depósitos en garantía, los pagos anticipados, la comisión de los intermediarios y la garantía que éstos podrán exigir a los locatarios.
En lo que hace a la comisión de los intermediarios, ésta no podrá superar el equivalente a un mes de alquiler, que deberá ser afrontada en forma paritaria con el locador. Y respecto a las garantías, no se podrá exigir más de una garantía propietaria.
Creo que no hacen falta tantos comentarios a este proyecto de ley. Pareciera que se comenta sólo. Cualquiera que conozca mínimamente el mercado locativo, se dará cuenta que la primera reacción ante la eventual sanción de esta ley, será el retraimiento de la oferta locativa y el consecuente aumento de los cánones locativos.
No puede escapar al sentido común que nadie, en nuestro país, puede conocer de antemano las variaciones de la economía en plazos tan largos como de tres o cinco años. ¿Cómo obligar a los locadores a percibir alquileres idénticos desde el principio hasta el final del plazo contractual, en una economía inflacionaria? En la cual todo aumenta, todo se actualiza, todo se indexa. Los salarios, las jubilaciones, los precios de artículos de consumo, tanto los de primera necesidad como los de mero lujo, los servicios públicos, las tasas e impuestos de todo orden.
Entonces, si es el mismo Estado quien actualiza,¿ con qué criterio permite en algunos casos y en otros no? ¿Dónde está la razonabilidad? ¿Con qué criterio de razonabilidad el legislador cree ilegal actualizar precios de la locación, cuando la misma economía se actualiza periódicamente?.
En mi opinión, los fundamentos que han dado los legisladores promotores de esta reforma: garantizar el bien común, el acceso a los bienes indispensables para vivir en una sociedad libre y justa, el acceso a la vivienda, loables desde todo punto de vista, chocarán con la realidad. Creo que o pecan de ingenuidad, o desconocen el mercado locativo.
Ya tenemos experiencia, incluso en la actualidad, de las consecuencias de la fijación de precios por parte del Estado.
No me parece razonable desde ningún punto de vista, obligar a los propietarios de inmuebles a sujetarse a plazos mínimos tan prolongados, en una economía tan inestable como la de nuestro país. Y menos aún, prohibiéndoles la posibilidad de variar los montos de los alquileres.
Reitero. En mi criterio, esta reforma no beneficiará en modo algunos los locatarios. Sino todo lo contrario. En la práctica, serán los más perjudicados: o verán notablemente reducida la oferta de inmuebles para locar; o se encontrarán con precios de alquileres notablemente elevados.
(*) Magister en Asesoramiento Jurídico de Empresas, Universidad Austral
textos de Dr. Rodrigo C. Ureta Cortés.