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El boleto de compraventa

En nuestro ordenamiento legal existen diferentes sistemas regulatorios de este tipo de contrato entre personas que concretan un acuerdo por un bien inmueble. Conocerlos evita malos momentos.TEXTOS. RODRIGO URETA CORTÉS. FOTO. EL LITORAL.

Como es de conocimiento para la gran mayoría de nosotros, cada vez que pretendemos adquirir un bien inmueble lo hacemos a través de un contrato de compraventa. En ese contrato encontramos dos partes: comprador y vendedor, cada uno de los cuales asume derechos y obligaciones, tanto de carácter contractual como legal.

Como principales responsabilidades podemos mencionar: para el comprador, pagar el precio de la cosa adquirida y recibirla del vendedor; y para el vendedor, entregar la cosa vendida y recibir el precio abonado por el comprador. Tales son las obligaciones nucleares del contrato de compraventa. Y por ser la compraventa de inmuebles una especie de este contrato, se le aplican exactamente las mismas reglas, con algunas particularidades derivadas de la calidad del bien objeto del contrato.

En nuestro ordenamiento legal existen diferentes sistemas regulatorios de este contrato: civil, comercial, de consumo, internacional. En general, la diferencia entre las tres primeras estaría dada por el ánimo de las partes en la celebración del contrato: cuando quien compra lo hace con la intención de lucrar con dicha adquisición, la compraventa será comercial; cuando quien adquiere lo hace para su consumo personal y final o el de su núcleo familiar, la compraventa será de consumo.

En lo que hace a la compraventa civil, podemos decir que en la actualidad se puede calificar por descarte: cuando la compraventa no es comercial ni de consumo, será civil.

Desde antaño, se consideró que la compraventa de bienes inmuebles era siempre de naturaleza civil, aunque quien adquiera sea un comerciante, una sociedad anónima, de responsabilidad limitada o se haga con propósito de lucro. Por lo que al régimen civil le quedaba un gran ámbito de regulación, ya que la comercialización de bienes inmuebles es uno de los motores del mercado.

¿Qué sucedió? Con la sanción de la ley de Defensa del Consumidor, esta situación cambió considerablemente.

En un primer momento, con la sanción de la Ley Nº 24.240, la adquisición de bienes inmuebles a estrenar y con destino a vivienda estaba incluida en el régimen del consumidor, cuando la venta se realizaba por oferta pública dirigida a personas indeterminadas.

Sin perjuicio de esta restricción, aún quedaba un gran margen de compraventas de inmuebles civiles. Pero esta última quedó aún más restringida con la sanción de la Ley Nº 26.361, modificatoria del régimen del consumidor.

Ahora, con el nuevo régimen, quedan incluidas en este microsistema jurídico todas las compraventas que reúnan, al menos, las siguientes condiciones: quien compre lo haga para su consumo final o de su grupo familiar; y quien venda sea un proveedor, que es aquel que en forma profesional comercializa (en este caso) bienes.

Razón por la cual, con esta nueva reforma ha quedado más reducido aún el ámbito de las compraventas civiles, pero en modo alguno podemos si quiera imaginarnos su desaparición.

Entre las compraventas civiles y comerciales, son pocas las diferencias de regulación existentes. Entre las más importantes, diferentes plazos de prescripción de las acciones y diferencias de formas de los contratos.

Pero entre éstas y las de consumo, sí encontramos algunas diferencias un poco más marcadas, en virtud del carácter preeminentemente protectorio que tiene esta normativa en beneficio del consumidor adquirente.

Volviendo a la compraventa de inmuebles, este es un contrato formal, en el que la ley exige el cumplimiento de determinadas formas: En el caso, la escritura pública.

Instrumento privado

Ahora bien. En la gran mayoría de los casos, este contrato se celebra por instrumento privado: el Boleto de compraventa.

¿Qué sucede en estos casos? Está celebrado el contrato de compraventa o el boleto es sólo un contrato preliminar que obliga posteriormente a celebrar el contrato definitivo por medio de la escritura pública?

En este tema, la doctrina y jurisprudencia se encuentra marcadamente divididas. Encontrando opiniones que sostienen ambas posturas.

Exponer y explicar las mismas excedería el objetivo del presente artículo. Por lo que sólo daré mi opinión en forma muy sucinta.

Uno de los principales caracteres del contrato de compraventa en nuestro ordenamiento legal, es que el mismo es un contrato consensual. Esto significa que se perfecciona, se considera celebrado cuando las partes prestan su consentimiento sobre las obligaciones asumidas por cada una de ellas. Así, con el mero acuerdo de partes el contrato se reputa celebrado. Otra cuestión es la producción de todos los efectos típicos, siendo el principal la transmisión del dominio de la cosa adquirida.

Y aquí es donde veo el principal argumento para sostener que el boleto de compraventa es un verdadero contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar la cosa vendida y la otra a pagar por ella un precio cierto en dinero.

Título y modo

Sucede que en nuestro ordenamiento legal, para la adquisición del dominio se requiere de dos elementos: título y modo. El título en este caso es la escritura pública; y el modo, la tradición de la cosa vendida. La inscripción registral, en cambio, sólo se requiere para la oponibilidad del contrato frente a terceros, no siendo un requisito para la adquisición del dominio.

Como dijimos, el boleto de compraventa es un instrumento privado que celebran las partes, prestando su consentimiento respecto de los elementos esenciales del contrato de compraventa: cosa y precio. En virtud de no cumplir con el requisito de forma (escritura pública), no produce la transmisión del dominio de la cosa vendida al comprador, aún cuando el vendedor entregue la posesión al comprador, ya que se estaría cumpliendo con el requisito de modo (tradición) pero no con el de título (escritura pública). Pero en modo alguno considero que el boleto sea un contrato preliminar, en el cual las partes se obliguen en el futuro a celebrar otro contrato definitivo, este sí por escritura pública.

Si no que, por el contrario, el contrato de compraventa celebrado por instrumento privado es un contrato definitivo, que genera en las partes una obligación de hacer que es la de celebrar la escritura pública con la finalidad de la transmisión del dominio. Es decir, la escritura pública no hace a la validez del contrato, sino que es un requisito para la adquisición del dominio.

La entrega de la posesión del inmueble al comprador pactada en el instrumento privado produce otros efectos, que serán objeto de comentario en otra oportunidad.

(*) Magister en Asesoramiento jurídico de empresas, Universidad Austral