Inmuebles
Freno en la escala de alquileres
La crisis provocó una caída de la demanda, tanto de viviendas como de locales comerciales. Se registraron rebajas de hasta el 15 % en algunos contratos. Los precios se estabilizan y pueden seguir así en el segundo semestre.
Félix Canale
En los primeros cinco meses del año, los despachos de cemento a la provincia de Santa Fe cayeron 21,4 por ciento con respecto a 2008, según datos de la Asociación Nacional de Cemento Pórtland.
La cifra es un índice que refleja la pérdida de ritmo en nuevas construcciones. En tiempos normales podría inferirse que, al haber menos construcción, disminuye la oferta de inmuebles y, como consecuencia, crece la demanda. Pero en tiempos de crisis ocurre exactamente lo contrario.
Para hablar del comportamiento de ese mercado, El Litoral entrevistó a tres referentes del negocio inmobiliario en la ciudad capital: Carlos Ureta Cortés (presidente de Ureta Cortés & Asociados), Mirta Salas (socia gerente de Inmobiliaria Atilio Salas) y Eduardo Brigada (gerente de Guastavino e Imbert).
Viviendas
En lo referido a viviendas, existe coincidencia en que los alquileres comenzaron a estabilizarse (dejaron de aumentar), en el segundo trimestre de 2009. “Nuestro relevamiento nos da un 25 por ciento de incremento desde febrero de 2008 a febrero de 2009. Desde marzo o abril ese ritmo de incremento se detuvo e, incluso, se dieron casos de merma de hasta 15 por ciento de los valores locativos”, apunta Ureta Cortés desde su propia experiencia.
Los entrevistados concuerdan en que uno de los elementos centrales en la demanda de inmuebles proviene de la afluencia de estudiantes a la ciudad. Un cálculo estimativo indica que, históricamente, unos 8 mil jóvenes buscan residencia anualmente.
“Dentro de bulevares muchos alquileres eran tomados por estudiantes. Hoy, la presencia de estudiantes ha mermado mucho, con la crisis del campo. En líneas generales, la demanda ha caído en aproximadamente 30 por ciento”, refiere Brigada.
Por su parte, Salas agrega un detalle: “Los estudiantes tienden a agruparse; viven más personas en un solo departamento. También se da el caso de parejas jóvenes que regresan a vivir a la casa de algunos de sus padres”.
Negociación
Los consultados advierten reiteradamente que su función es ser un puente entre oferta y demanda. “Debemos conciliar los intereses del propietario rentista con los del locatario, y tratamos de hacerlo con la mayor ecuanimidad posible”, señala Ureta Cortés. “No somos formadores de precios”, dice Brigada.
Hecha la salvedad, los tres coinciden en que, en general, ahora los propietarios están más dispuestos a negociar o escuchar contraofertas. “Al crecer la oferta y decaer la demanda, nuestro consejo al propietario es que no mantenga desocupada su propiedad. Es preferible que el alquiler sea módico, a mantener un departamento desocupado dos, tres o más meses”, explica Salas.
En el caso específico de Salas, algunos propietarios aceptaron modificar sus aspiraciones en aproximadamente entre un 10 y un 15 por ciento hacia abajo en los últimos 3 meses.
“Los propietarios están escuchando más el consejo de las inmobiliarias. Un año atrás, no teníamos esa suerte, había menos disposición a negociar”, indica Brigada. El gerente no lo dice, pero está surgiendo un nuevo factor: el regateo por parte de los locatarios. Algo impensable hasta 2008.
Comercios
Ureta Cortés, Salas y Brigada (orden en que fueron entrevistados) representan a compañías inmobiliarias que, en la sumatoria, administran unos 1.700 locales comerciales en toda la ciudad.
La consulta con ellos partió de la difundida imagen de comercios cerrados y locales en alquiler. “Los locales en lugares neurálgicos no están mucho tiempo desocupados”, dice Brigada.
“Yo no diría que estamos en una crisis de desocupación de locales comerciales. En la peatonal San Martín, cuando alguien se va, siempre hay 3 ó 4 interesados”, agrega Ureta Cortés, quien administra una cantidad importante de locales en ese tramo de la arteria.
De todos modos, algunas reglas del negocio cambiaron. Según Salas, los contratos por nuevas locaciones se negociaron con una rebaja de entre 10 y 15 por ciento, en tanto las renovaciones tuvieron algo de incremento.
En el caso de Ureta Cortés, la inmobiliaria logró conciliaciones, en contratos nuevos o renegociaciones, también con rebaja de entre 10 y 15 por ciento “por un año al menos”. Pero aquí hay un detalle: “Pese a eso, en la peatonal hubo inquilinos que se fueron. Aunque casi de inmediato los locales fueron ocupados, y en algunos casos, por cifras mayores a las que se les habían propuesto a los inquilinos que se fueron”.
Por su parte, Brigada dice que en Guastavino e Imbert no se dieron muchos casos de renegociación con quita. Más frecuentes fueron las concertaciones donde no se aplicó el aumento que estaba previsto. “Son acuerdos por períodos determinados, como para dar tiempo al comerciante a esperar que la actual situación de caída en las ventas se revierta”.
/// ADEMÁS
Es queja frecuente del sector comercial de la ciudad el elevado monto al que llegaron los alquileres de locales durante 2008 y parte de 2009. Hay quienes argumentan que esos incrementos les hicieron perder rentabilidad.
Ante la consulta periodística, Eduardo Brigada, gerente de Guastavino e Imbert, propone otro análisis: “La rentabilidad de los comerciantes ha caído no porque los alquileres estén altos, sino porque las ventas se derrumbaron. El alquiler es un componente de los costos, como los servicios de luz o teléfono”.
Carlos Ureta Cortés, del estudio homónimo, prosigue en esa línea argumental: “Un propietario sabe que tiene que sacar una renta de entre 6 y 10 por ciento anual, sobre la inversión que hizo al pagar el local. Por su parte, el inquilino sabe que tiene que pagar como máximo un techo de alquiler que no exceda determinado porcentaje de la venta. Si esa venta cae drásticamente, ese porcentaje varía, y no por culpa del alquiler.”
Todos los entrevistados coincidieron en que se deben buscar fórmulas paliativas. De allí la contención de los alquileres, ya sea por menores pretensiones de los propietarios, o por las avenencias en demorar aumentos e, incluso, aceptar quitas.
Pero Mirta Salas, de Inmobiliaria Atilio Salas, da un paso más, preguntándose qué hace el Estado para facilitar que el comercio pueda mantenerse a flote, mientras pasa la recesión. Sus observaciones tienen contenido fiscal.
Por una parte, la ley provincial de Sellos, que grava con el 2 % el total de los contratos con garantía, que son todos, en el caso de las inmobiliarias. La palabra “total” se refiere a que tal porcentaje se paga sobre la suma global de 3 años de alquiler, que es lapso de este tipo de contratos. En números: un inquilino que aceptó pagar 3.000 pesos mensuales por un local debe adelantar 2.160 pesos a la firma del contrato, antes de haber realizado su primera venta. “Si se trata de alquileres altos, las cifras son abismales”, dice Salas.
Otro tema es el IVA, que grava cualquier alquiler superior a los 1.500 pesos. “Los comerciantes que recién se inician generalmente están en una categoría de monotributista. Ese IVA que pagan lo pierden, porque no pueden descargarlo como crédito fiscal”.
Actualmente, la Cámara Inmobiliaria Argentina está gestionando para que el IVA recién pueda aplicarse a partir de un alquiler de 5.000 pesos. Pero no será fácil lograrlo.
Comercio, rentabilidad y alquiler
Locales. En zonas comercialmente importantes, el índice de desocupación es bajo.
Foto: Flavio Raina
/// EL DATO
Los reguladores
Entre las inmobiliarias crece la preocupación por una corriente de opinión, alimentada desde sectores políticos, en unos casos, y en otros, desde grupos económicos, que impulsa la idea de regular los alquileres.
“Históricamente, cada vez que el Estado intentó regular los alquileres provocó exactamente el efecto contrario. Hubo una retracción de inmuebles en el mercado locativo y automáticamente se incrementaron los valores”, advierte Ureta Cortés.
Es sabido que ese incremento se produjo en un mercado oculto, donde una era la cifra oficial y otra, la que se negociaba en negro.
Eduardo Brigada y Mirta Salas coinciden en que una ley regulatoria lo único que lograría es que huyan del mercado los propietarios rentistas. Brigada recuerda, además, que existe una ley marco, la 23.091 de Locaciones Urbanas y Comerciales, que da garantía a propietarios e inquilinos.
Ninguno de los entrevistados lo dijo, pero, si un comerciante pide regular los alquileres, abrirá camino para que alguien pida la regulación de los precios de venta al público. En los años ‘50 del siglo pasado, los comerciantes que violaban los precios establecidos eran multados e incluso encarcelados, acusados de agio y especulación.
+ información
Por razones de espacio, varias opiniones de los entrevistados, algunas particularmente referidas a los locales comerciales, no han sido incluidas en el presente texto. La versión completa de sus declaraciones puede leerse en la edición digital de esta nota en El Litoral.com/ Blogs/ Empresarios & Empresas.
