Alquileres: inmobiliarias asesoran a las partes y buscan lograr acuerdos

La semana pasada, las inmobiliarias de Santa Fe volvieron al ruedo, tal como lo reflejó El Litoral en su edición del 7 de mayo. Así, a partir de la correspondiente habilitación del gobierno nacional para la vuelta a la actividad, han podido reiniciar las tareas en sus respectivos locales administrativos, en el contexto que exige la pandemia y respetando los correspondientes protocolos sanitarios. En realidad, la mayoría de las empresas de este rubro ya vienen realizando lo que ellas mismas definen como “una ardua, compleja y a la vez satisfactoria tarea” de asesoramiento, acompañamiento y coordinación entre las partes involucradas, es decir propietarios e inquilinos, con el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320 como marco de referencia.

Dicho DNU, que regula los alquileres en todo el territorio nacional desde el 29 de marzo pasado, dispone una serie de medidas, que son las que regirán esta actividad al menos hasta el próximo 30 de septiembre. Entre las disposiciones allí establecidas pueden mencionarse la suspensión de los desalojos por falta de pago; la prórroga automática de la vigencia de los contratos que se vencían al 20 de marzo de 2020 en adelante (con conformidad de la parte locataria) y el congelamiento de los precios de los alquileres al valor de marzo. Asimismo, dispone que la deuda por diferencia de precio entre lo que debía pagarse y lo que efectivamente se pague por el congelamiento, se podrá abonar hasta en seis cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre.

“Nosotros celebramos la existencia del decreto, porque fue oportuno y nos dio certidumbre sobre lo que iba a suceder en el marco de la cuarentena”, expresó a este medio la referente Coqui Riestra de Benuzzi, titular de la firma Benuzzi Inmobiliaria, quien ha sido permanentemente consultada sobre el desarrollo de la actividad durante la cuarentena y el periodo de emergencia social. También nos dio seguridad jurídica, aclaró después, “en base a contratos que vencían o que podían vencer en el transcurso del aislamiento”, así como respecto a los valores. “Eso nos permitió acomodarnos y a los locatarios prever cuál es su situación de cara al futuro”, acotó Benuzzi.

Evitan atrasarse

Al margen del marco general que brinda el DNU, Benuzzi también se preocupó en aclarar que para ellos “cada caso sigue siendo particular” y que “tratan de lograr acuerdos entre propietarios e inquilinos”, partiendo de la premisa que ambas partes son actores involucrados en una misma situación, que en estos momentos se presenta difícil y complicada para todos. “La función de nuestra empresa es siempre llegar a acuerdos, para que no sea perjudicado ni uno ni otro, pero dentro del contexto del DNU y todo lo que dispongan los gobiernos nacional y provincial”, amplió Benuzzi.

Todo este tiempo del aislamiento, manifestó posteriormente, “hemos tratado de ser precisos y certeros, y de estar enfocados todos en el mismo camino, para no confundir a los clientes y a la población en general, cumpliendo con nuestra principal y más específica función, que es la de asesorar”. En cuanto al tema de la imposibilidad de ejecutar juicios de desalojos por falta de pago, recordó que el DNU autoriza a las inmobiliarias a que los alquileres que no se paguen, o dejen de pagarse, se podrán cobrar con intereses compensatorios (que sean equivalentes a la tasa activa del Banco Nación para plazos fijos a treinta días), pero sin penalidades.

Luego, Benuzzi explicó que “muchos inquilinos, para no encontrarse en un embudo en octubre hacen un gran esfuerzo”, por lo que aproximadamente “en un 80% de las locaciones urbanas de viviendas familiares, hasta el momento, están cumpliendo con el pago de los mismos”. No es el mismo caso el de los alquileres de locales comerciales, acotó, “porque ahí es más dificultosa la tarea para negociar entre las partes y más difícil se les hace a los inquilinos cumplir con el pago”. Ahora, que pueden operar desde los espacios físicos propios, cumpliendo estrictamente con los protocolos establecidos para el rubro, confían en seguir con el trabajo desarrollado hasta ahora. “Sabemos que cuidando, nos cuidamos”, redondeó el concepto.

Para finalizar, cabe añadir otro de los puntos que contiene el DNU vigente, en cuanto a relación contractual. En el caso de controversias entre las partes, se establece la mediación obligatoria antes de acudir a la justicia, como método alternativo de resolución de conflictos. Y en Santa Fe, para situaciones de esa naturaleza, están la Agencia de Mediación (por Ley Nº 13.151), o bien la oficina municipal del inquilino.

Alto porcentaje de contratos acordados

Otro de los referentes del rubro consultado fue Alberto Arturo Bottai, titular de Bottai Inmobiliaria y presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe), quien remarcó que al conocerse el DNU del Ejecutivo Nacional, “que impuso nuevas normas para la relación entre inquilinos y propietarios”, la entidad “organizó un grupo de whatsapp, para poder tener una comunicación cercana y entonces promover una suerte de asamblea permanente”. Con este sistema, aclaró Bottai, “analizamos cuidadosamente el decreto que, si bien daba facilidades a los inquilinos para abonar las deudas originadas en este período en seis cuotas a partir de octubre y congelaba el monto mensual hasta esa fecha, también permitía la formalización de todo contrato o convenio aprobado por el inquilino”.

Bottai también destacó que “con el objetivo de mantener viva y en buenos términos la negociación que normalmente realizamos para la firma de un contrato, es que continuamos trabajando desde nuestros hogares, teniendo siempre presente que cuando la crisis finalice, la vida continuará”. Por eso, dijo, aunque haya sido “bastante incómodo trabajar desperdigados por la falta de archivos, información y la difícil comunicación entre los integrantes de cada firma, tenemos la satisfacción de haber logrado nuestro objetivo”.

“Obtuvimos, en nuestra inmobiliaria como en la de todos nuestros asociados, casi en el ciento por ciento de los contratos un arreglo particular entre las partes”, agregó Bottai, sin dejar de puntualizar que de esa forma pudieron acordar la reducción del monto que debía abonarse, por ejemplo, en locales que tenían la prohibición de abrir sus puertas en el mes de abril y ahora en mayo. Además, dijo, “hemos renovado contratos que se vencieron, trabajando en la normal negociación entre las partes y sin la aplicación expresa del DNU, lo que entendemos es nuestra obligación”.

El titular de la Cisfe tomó parte de la reunión realizada en la Municipalidad de Santa Fe en la que se informó sobre los pasos a seguir para la reanudación de la actividad como una de las excepciones a la cuarentena. De este encuentro, en el que estuvieron presentes los funcionarios municipales Matías Schmüth (secretario de Producción y Desarrollo Económico) y Nicolás Aimar (secretario de Gobierno) y Franco Ponce de León (director de Derechos y Vinculación Ciudadana), también participaron representantes de la Cámara de Empresarios y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe y el Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Allí se acordó comunicar en forma conjunta la vuelta al trabajo, con las lógicas restricciones: de lunes a viernes, en horario corrido y atención al público de 9 a 13, con turno previo. “Esto nos permite trabajar coordinados, con la información necesaria y obviamente respetando el Protocolo Sanitario de Prevención del Coronavirus”, redondeó Bottai.

Inmuebles comprendidos

Los tipos de alquileres alcanzados por el DNU Nº 320 de este año están separados en distintos grupos de inmuebles, ocho en total. A saber: 1) Los destinados a vivienda única urbana o rural; 2) Las habitaciones destinadas a viviendas familiares o personales en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; 3) Los destinados a las actividades culturales o comunitarias; 4) Los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; 5) Los alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

También han sido comprendidos los siguientes inmuebles: 6) Los que han sido alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; 7) Los alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), conforme a lo dispuesto en la ley N° 24.467 (con sus modificatorias), que son destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; 8) Inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (también conocido como INAES).

Entre las disposiciones se establece la suspensión de los desalojos por falta de pago; la prórroga automática de la vigencia de los contratos que se vencían al 20 de marzo de 2020 en adelante y el congelamiento de los precios de los alquileres al valor de marzo.