Ley de Alquileres: blanco sobre negro

Por Eduardo Toniolli (Diputado Nacional por Santa Fe – Frente de Todos)

Luego de cuatro reuniones informativas (en la que participaron asociaciones de inquilinos, cámaras de corredores inmobiliarios, propietarios, funcionarios de distintos niveles del Estado y especialistas en la materia), la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación emitió un dictamen de mayoría con el objetivo de reformar la Ley de Alquileres.

Recordemos porqué se reabrió la discusión en torno a la Ley 27551 a menos de dos años de ser aprobada: en la disputa por otorgarle un principio de inteligibilidad a la crisis del mercado de alquileres (que es solo un capítulo de la crisis habitacional que golpea hace décadas a nuestra Patria), logró imponerse la idea de que el alza de los precios de los alquileres y la baja en la cantidad de viviendas ofertadas para tal fin, entre otros problemas, eran consecuencia exclusiva de la vigencia de la norma en cuestión.

Así, pasó a ser el huevo de la serpiente una Ley aplicada solo parcialmente, que se puso en marcha en plena pandemia y tras la vigencia de decretos orientados a proteger los derechos de los inquilinos (mediante la prórroga de contratos y la prohibición de desalojos). Esto se produjo en un escenario de inflación sostenida y en el marco de un mercado inmobiliario sujeto (no sólo en la Argentina) a procesos que lo ponen en tensión desde hace décadas, como el de la financiarización de la vivienda.

La primera reacción de una parte de la dirigencia política, intentando ser condescendiente con las cámaras inmobiliarias –principales detractoras de la norma-, fue la de impulsar la derogación lisa y llana de la Ley 27551. La posterior participación de ese sector de la actividad inmobiliaria en las reuniones informativas de la Comisión de Legislación General de la cámara baja, dejó en claro que no iba por la Ley sino solamente por algunos de sus artículos, con el fin de volver a los contratos de dos años de duración, a las indexaciones semestrales y eliminar el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Sin embargo, como dijo alguna vez un agudo pensador, pasaron cosas: esas reuniones sirvieron también para poner blanco sobre negro en torno a algunos números. El primero de tres datos elocuentes: el hecho de que el ICL haya caído 10,1% acumulado en los últimos 20 meses con respecto a la inflación, demuestra que el alza del precio de los alquileres por encima de la inflación es consecuencia de los saltos provocados por las renovaciones y por los nuevos contratos, dos aspectos no reglados por la norma. Acortar la duración de los contratos de tres a dos años promovería más renovaciones y más nuevos contratos en un mismo período de tiempo, y -por consiguiente- más aumentos.

El segundo dato, más obvio, también demuestra que de concretarse las reformas anteriormente citadas resultarían perjudiciales para los inquilinos: si fuéramos a un esquema de actualización semestral en reemplazo del anual, el costo del alquiler se incrementaría en más del 10% para el actor más débil de la relación asimétrica que se establece en los contratos de locación.

Tercer y último dato: la caída en la oferta de inmuebles en alquiler es una tendencia previa a la existencia de la nueva Ley, como consecuencia de la recesión inaugurada por el macrismo durante la segunda mitad de su mandato. Por efecto de la depreciación de nuestra moneda, calculados en dólares, los alquileres se redujeron mucho más de lo que lo hicieron los valores de las propiedades de 2017 en adelante, dando por resultado una pronunciada caída de la tasa de rentabilidad obtenida por los propietarios.

Con toda esta información disponible, y recogiendo iniciativas que distintos legisladores y legisladoras habíamos presentado al calor del debate en la comisión de marras, desde el bloque del Frente de Todos decidimos construir un dictamen que tuviera por centralidad la promoción de incentivos fiscales para los pequeños propietarios de viviendas que las alquilen y las registren debidamente.

Asimismo, impulsamos algunos agregados a la Ley 27551 que entendemos vienen a suplir déficits evidentes detectados en su corta vida, como la posibilidad de recurrir adicionalmente a la Ley de Defensa del Consumidor para resolver diferendos producidos en el marco de un contrato de locación.

La definición última en lo que refiere a la cámara baja la tendrá en adelante la Comisión de Presupuesto. Lo avanzado hasta aquí muestra que la participación de las organizaciones de la comunidad, fortalece los procesos de construcción de herramientas legislativas orientadas a buscar soluciones a los problemas que atraviesa nuestra sociedad.