La vivienda como política de Estado

Por Agustín Rossi:

Hace 10 años la principal demanda social pasaba por el alimento y las posibilidades de tener un mínimo empleo. Muchas cosas mejoraron en la Argentina y, a pesar de que muchos santafesinos consiguieron trabajo y accedieron a mejores ingresos, la nueva realidad económica no les ha allanado el camino hacia el sueño de la vivienda propia. La complejidad del tema requiere abordajes profundos e integrales para evitar la demagogia y las soluciones simplistas.

Primero, hagamos un repaso de algunos datos extraídos del Censo Nacional realizado en octubre de 2010 que nos permitan analizar la compleja problemática de la vivienda en la provincia de Santa Fe. La población santafesina entre censos (2010 versus 2001) creció apenas un 6,5 %, pero la cantidad de hogares (esto significa, por definición, “persona o grupo de personas que viven bajo el mismo techo y comparten los gastos de alimentación”) creció un 17,4 %.

Este dato, inicialmente, es positivo: demuestra una mayor voluntad de la población por autonomizarse, conformando nuevos “hogares”. Pero no son todas buenas noticias. Recordemos un concepto básico: dentro de una vivienda (“espacio físico donde viven personas”) puede haber uno o más hogares. Y el censo indica que el 55 % de los nuevos hogares santafesinos (los que se crearon entre 2001 y 2010) se establecieron en viviendas donde ya existía un hogar previamente. El dato no afecta de la misma manera a los distintos estratos sociales. El fenómeno de “dos o más hogares por vivienda” pega mucho más fuerte en los que viven en tipos de vivienda más precarias, afectando al 25 % de los hogares que viven en “ranchos” y al 35 % de los que viven en “casillas”.

Demos un paso más. Los datos del censo dan cuenta de que en la provincia de Santa Fe sólo el 69 % de los hogares santafesinos están afincados sobre un terreno y una vivienda que sean propiedad de sus habitantes. Un 15,36 % de los hogares se ubican en viviendas alquiladas y un 4,1 % de los hogares se erigen en una vivienda propia construida sobre terreno ajeno. De los nuevos hogares santafesinos conformados entre 2001 y 2010, el 43 % se ubicó en viviendas alquiladas.

Muchas aristas

Como vemos, la cuestión de la vivienda afecta a amplísimos sectores de la población santafesina. El tema tiene aristas muy diversas y sensibles. Están los santafesinos que quieren mejorar las condiciones de la vivienda que tienen; los que pretenden avanzar hacia la adquisición de un terreno para luego edificar; los que aún teniendo el terreno no pueden construir. Y estas situaciones hay que cruzarlas con las variables socioeconómicas. Hay santafesinos con ingresos suficientes para pedir un crédito hipotecario en la medida que sean accesibles en sus condiciones; hay otros que sólo necesitarían el empujón para acceder al terreno y luego pueden edificar con el pequeño o mediano ahorro familiar; y están los que por escasez de ingresos o precariedad de las condiciones del empleo necesitan mayor asistencia estatal para cumplir el sueño de la “casa propia”.

Ahora, a esta problemática la debemos abordar desde algunos datos de la realidad económica del último tiempo. En Santa Fe mucho se ha hablado del “boom inmobiliario”. De hecho, un 22 % de los hogares santafesinos están erigidos sobre viviendas que no superan los 10 años de antigüedad. Pero ese crecimiento en la “oferta” no ha generado mayores posibilidades de acceso a la vivienda propia a precios razonables. El “boom” ha hecho, por ejemplo, que los valores de las viviendas en pesos y en dólares crezcan considerablemente arrastrando consigo el valor de la tierra urbana y periurbana para la construcción. El “negocio” inmobiliario y las condiciones de la oferta se alejan de las posibilidades de la demanda. Y las familias santafesinas deben conformarse con alquilar a precios elevadísimos o construir en las casas de los padres y familiares.

Por lo que vemos, será imposible garantizar el derecho a una vivienda digna sin una decidida y profesional acción del Estado. El “mercado” no sólo no ha garantizado nada sino que, por el contrario, ha profundizado las desigualdades transformando a la tierra y a la vivienda en un apéndice más de la especulación financiera.

Primero, el terreno

Hemos observado, con atención algunas recientes declaraciones del gobernador Antonio Bonfatti, que van en el sentido correcto. Cuando hace 15 días presentó sus “Herramientas para una política de Hábitat y Vivienda” dijo algo que compartimos: la tierra debe estar en función del ser humano y no de la especulación y debemos aspirar a que todas las familias santafesinas tengan su casa propia.

Para conseguirlo, debemos poner en marcha múltiples operatorias que vayan adecuándose a las posibilidades y necesidades de la población. Estas ideas ya las propusimos durante la última campaña electoral para la gobernación santafesina y esperamos puedan servir para alcanzar los niveles de consenso necesarios para que el acceso a la vivienda sea efectivamente una “política de Estado”.

Un eje necesario sería un programa de acceso al primer terreno que debería consistir en un plan de muy fácil acceso a ese lote con servicio para quien busque su primera vivienda. Esos loteos deberían estar completamente dotados de las infraestructuras, adecuadamente emplazados, con dotación de espacios verdes y áreas de amortiguación, equipamiento comunitario y conectividad con los centros de actividad que los hagan atractivos. Los lotes se entregarían con escritura, constituyendo hipoteca y podrían pagarse entre 60 y 120 cuotas, de acuerdo a los ingresos familiares.

Acceso a créditos

Por otra parte, se debería pensar en un programa de subsidio de tasa de créditos hipotecarios. Sabemos que el valor de la cuota de un crédito hipotecario en relación al límite del 30 % del ingreso familiar constituye una verdadera barrera de acceso. Si el estado afronta un 50% de la tasa de los créditos hipotecarios durante una determinada cantidad de años, las posibilidades se amplían notablemente. Nuestros cálculos indican que una familia tipo con un ingreso de 7000 pesos podrá acceder a un crédito de hasta 230 mil pesos para construir y pagar su propia casa. Hoy, con esos ingresos y las actuales condiciones de los créditos, el acceso es casi imposible.

Estas no son las únicas herramientas posibles. Además, el Estado debería fomentar círculos de ahorro para la primera vivienda. Y avanzar más raudamente en un programa que brinde solución integral a los asentamientos irregulares, combinando las operatorias anteriores con el ordenamiento de los asentamientos actuales, abriendo calles, reduciendo la densidad de ocupación, incorporando espacios para equipamiento comunitario y áreas verdes. Eso generará una enorme mejora en la calidad de vida y en los niveles de orden y seguridad urbana, permitiendo recuperar zonas para actividades recreativas y deportivas.

Como vemos, las posibilidades de acceso de los santafesinos a la tierra y la vivienda requieren decisión política, ideas claras y una administración eficiente de recursos. Esperamos que las ideas aquí vertidas ayuden a seguir buscando caminos desde el Estado para que el sueño de miles y miles de comprovincianos pueda hacerse realidad.