Ciudad: crearon un plan de subdivisión del suelo para que más gente acceda a una casa

En una ciudad donde casi tres de cada 10 personas alquilan y el acceso a un lote propio sigue siendo inequitativo, el Concejo sancionó una ordenanza que busca habilitar una subdivisión más expeditiva del suelo público para generar mayores oportunidades de alcanzar el sueño de la casa propia. Pero también, intenta lograr que en aquellos casos de familias que ya tienen una vivienda preexistente, en ésta puedan construir hacia arriba (o hacia atrás) una casa nueva sus hijos o familiares.

Así, el Legislativo local sancionó un régimen especial de aprobación de mensuras de subdivisión de suelo urbano dentro del Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU) de esta capital. Lo que se pretende es mensurar terrenos urbanizables -tanto de privados como estatales-, subdividir y luego, que se entreguen las autorizaciones correspondientes para dar la titularidad de esa parcela. Se trata entonces de "multiplicar" la tierra en más lotes disponible para edificación.

Cabe recordar que del total del suelo vacante con posible destino residencial de la ciudad, el 95% es de propietarios privados (unas 900 hectáreas), y el 5% son terrenos de los Estados nacional, provincial y municipal (unas 50 hectáreas).

Amplio espectro

Las zonas donde se podrán ejecutar las subdivisiones están tipificadas en el ROU, y son muy amplias dentro del espectro del ejido urbano. Se alcanza a barrios como Guadalupe Oeste, Guadalupe, María Selva, Belgrano, Sargento Cabral, Mariano Comas, Barranquitas y, más al norte, Coronel Dorrego y Esmeralda. También Pompeya, Los Hornos, parte de barrio Roma y Alfonso, entre otros.

La norma busca "facilitar la subdivisión de lotes con medidas especiales para generar más chances de acceder al suelo. Hay muchos baldíos, casas abandonadas a demoler y a la venta; todo eso se podría subdividir", le explicó a El Litoral el edil que impulsó la iniciativa, Lucas Simoniello (UCR-FPCyS).

Un ejemplo: si un privado tiene un terreno de grandes dimensiones, podría solicitar la subdivisión y, luego, dos personas se podrían asociar para comprar ese lote y construir en una parte cada una su vivienda. "El producido de estos lotes será para familias que acrediten que esa es su única vivienda", subrayó el concejal.

"Las parcelas tanto internas como frentistas (resultantes de las subdivisiones) podrán tener un frente mínimo de 5 metros, deberán respetar una relación mínima respecto al frente y fondo (...) y nunca podrán tener una superficie menor a 90 metros cuadrados, excluida -en el caso de parcelas internas- la superficie del pasillo en servidumbre de paso o condominio", dice el texto sancionado.

Con todo, "en lugar de tener 140 lotes de 200 metros cuadrados, (con la subdivisión) podemos llegar a tener 240 lotes de 100 metros cuadrados. Es un ejemplo que sirve para graficar la importancia de multiplicar la tierra para que más gente acceda a una parcela", apuntó Simoniello.

En determinados casos las parcelas que surjan como consecuencia de las subdivisiones permitidas "sólo podrán ser destinadas a la construcción de vivienda única familiar, y no podrán afectarse a propiedad horizontal", indica la norma sancionada.

Y en aquellos casos en que las subdivisiones se pretendan realizar en parcelas con edificaciones preexistentes, "se admitirán subdivisiones simples (...) siempre y cuando la parcela resultante de dicha subdivisión se destine a vivienda única familiar y que las edificaciones preexistentes sean reglamentarias".

Si esa edificación no está ajustada a a la normativa vigente, "la subdivisión estará condicionada a la suscripción de un compromiso por parte de los propietarios, el que deberá estar acompañado de un plano de futura reforma ante el área que determine el Ejecutivo".

Otro caso es el de los titulares de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal. Estos "podrán acogerse al régimen de subdivisiones en tanto estén ubicados en los distritos alcanzados por la norma, y siempre que se garantice la autonomía funcional de cada una de las unidades de vivienda, la independencia en el acceso a la vía pública, la constitución de medianeras y la provisión de redes y servicios en forma exclusiva para cada unidad", agrega la ordenanza.

"Esta norma busca, en definitiva, facilitar la subdivisión del suelo para acceder a una vivienda, y también promover que en el lote edificado de una familia se pueda construir otra vivienda. Pensemos que hay un montón de loza disponible para ampliar hacia arriba. Esto es un incentivo para que la gente construya en la ciudad. La norma no tiene sólo una mirada local, sino también metropolitana", subrayó el concejal.

Créditos hipotecarios

Falta una última pata: que con lote en mano y con los papeles administrativos necesarios, se pueda acceder a una línea de crédito para construir. En este punto también se agrega una facilidad. Dice la ordenanza: "Las disposiciones previstas serán aplicables a las mensuras de urbanización correspondientes a planes de acceso a la vivienda adecuada, diseñados, financiados o ejecutados por el Estado Nacional, Provincial, Municipal o por sus respectivos entes autárquicos".

En la misma línea, se exime del pago del Derecho de Edificación a quienes acrediten ser beneficiarios de créditos personales e hipotecarios para la construcción, ampliación o refacción de viviendas, otorgados en el marco del Programa Pro.Cre.Ar u otros Programas del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de Nación, "y en forma exclusiva para aquellas intervenciones edilicias (encuadradas dentro de la ordenanza) a realizarse dentro de dichos programas".

En el caso de intervenciones edilicias sobre viviendas preexistentes que no cuenten con certificado final de obra o cuyo plano no esté registrado en el Ejecutivo local, "se extenderá el beneficio previsto de la eximición a los titulares dominiales de las mismas, siempre y cuando se trate de parientes en primer grado en línea recta del beneficiario, a efectos de realizar la documentación de las edificaciones preexistentes".

Del total del suelo vacante con posible destino residencial de la ciudad, el 95% es de propietarios privados (unas 900 hectáreas), y el 5% son terrenos de los Estados nacional, provincial y municipal (unas 50 hectáreas).