Conceptos e interrogantes. El negocio fiduciario abarca un gran género de operaciones jurídicas y económicas, que de ningún modo se pueden circunscribir al contrato de fideicomiso, el que sólo es una especie. textos de Rodrigo C. Ureta Cortés (*).
No todos los fideicomisos tienen su origen o causa fuente en un contrato. Existen otros que se pueden crear por voluntad de una sola persona, por testamento. Dentro de los contractuales, también hay varias especies: de administración, de garantía, financiero.
Desde hace unos años se ha comenzado a utilizar esta figura como instrumento para llevar adelante proyectos en la construcción de inmuebles. Más específicamente, de edificios en propiedad horizontal. Éste es un contrato por medio del cual una parte, denominada fiduciante, se obliga a transmitir la propiedad fiduciaria de uno o más bienes muebles o inmuebles a otra parte denominada fiduciario, quien se obliga a ejecutar el encargo del fiduciante en beneficio de éste, de los beneficiarios y/o de los fideicomisarios, a cambio de una remuneración.
Expliquémoslo mediante un ejemplo: Una persona A, titular de un inmueble X, se junta con otros inversores B y C. Juntos deciden construir un edificio para lo cual convienen en celebrar un contrato de fideicomiso. A, B y C son los fiduciantes, que aportan, A, el inmueble, y B y C el dinero. Pactan con D que él será el fiduciario y celebran ambas partes (A, B y C por un lado y D por el otro) el contrato de fideicomiso para la construcción de un edificio sobre el inmueble de A. Para ello, se obligan a transmitirle a D, en calidad de dominio fiduciario, los bienes de los cuales son titulares. En cumplimiento del encargo, el fiduciario deberá contratar con diferentes personas a los efectos de la construcción (proyectistas, arquitectos, ingenieros, constructores, entre otros).
Los fiduciantes le encargan al fiduciario que éste, una vez construido el edificio, deberá transmitir el dominio "pleno" a los fiduciantes o a quiénes éstos le indiquen, en proporción a sus aportes, la que normalmente es establecida en el contrato de fideicomiso.
Este es el ejemplo más clásico de un fideicomiso para construir inmuebles, a partir del cual se pueden dar un sinnúmero de posibilidades libradas a la voluntad de las partes, respetando el marco normativo dado por la ley 24.441.
Preguntas frecuentes
En el ejemplo brindado, ¿el contrato se debe inscribir en algún registro? ¿Cómo se da a conocer a terceros?
El fiduciante debe transmitir el dominio de los bienes al fiduciario. Esta transmisión de la propiedad se la hace en forma fiduciaria, no plena. El dominio pleno tiene tres elementos: es perpetuo, exclusivo y absoluto. En este caso, el dominio transmitido al fiduciario no es perpetuo, sino que está afectado a un tiempo o condición en el cual será extinguido, debiendo el fiduciario retransmitir la propiedad a quien o quienes el fiduciante le indique. Este hecho implica la extinción del fideicomiso.
Cuando se trata de inmuebles, la transmisión de la propiedad -como en cualquier otro caso- se debe inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es aconsejable también en estos casos, inscribir el contrato de fideicomiso, a los efectos de la protección de los derechos de terceros y de las partes.
¿Cuál es la utilidad para el emprendedor de un proyecto de adoptar esta figura? Para los terceros adquirentes, ¿tiene alguna ventaja comparativa a la utilización de otras figuras jurídicas? Ante todo, debemos dejar en claro que el fideicomiso no es una persona jurídica diferente de sus integrantes o celebrantes. Sino que es un "patrimonio de afectación", especial, separado del de las partes intervinientes en el contrato (fiduciante y fiduciario), afectado a un destino determinado. ¿Qué significa esto? Que se encuentra excluido de la agresión por parte de los acreedores personales tanto del fiduciante como del fiduciario.
Es un patrimonio constituido por bienes muebles (dinero, materiales, etc.) y/o inmuebles que tiene un fin específico, en este caso, la construcción de un edificio, para cuyo fin se utilizarán los bienes transmitidos.
Pero entonces: ¿responde por algún tipo de deuda? ¿Cuáles? El fiduciario, en su carácter de titular del patrimonio fideicomitido, sólo responderá por aquellos compromisos u obligaciones asumidos por él en pos del cumplimiento del encargo dado por el fiduciante, por aquellas obligaciones contraídas en la ejecución del encargo.
Pero dichas obligaciones asumidas, ¿se encuentran única y exclusivamente garantizadas con dicho patrimonio especial? ¿O el fiduciario también responde con su patrimonio personal? Todo dependerá del modo en que ejecuta la obra. Si éste actúa en forma diligente y responsable, los acreedores de dicho patrimonio especial verán limitados sus créditos al producido del mismo, salvo algunos casos especialmente regulados por la ley (como la posibilidad que tenga el fiduciario de contratar seguros). Pero si el fiduciario actúa de manera negligente, incurriendo en culpa en la producción de daños o en el cumplimento de obligaciones asumidas, responderá con su patrimonio personal.
Ahora bien. Los acreedores personales del fiduciante, fiduciario, beneficiario y fideicomisario, ¿ningún derecho tienen contra los bienes fideicomitidos? No; sólo podrían agredir o ejecutar los beneficios que dicho contrato de fideicomiso les otorgare.