Créditos hipotecarios: qué hay que revisar antes de pedir un préstamo para comprar una vivienda

El interés por los créditos hipotecarios volvió a crecer en un escenario de tasas más competitivas y nuevas medidas para ampliar el financiamiento destinado a la vivienda. Sin embargo, acceder a un préstamo no depende solamente de cumplir con los ingresos que exige un banco o de encontrar una tasa conveniente.

También es necesario calcular cuánto dinero se necesita para el anticipo, qué gastos adicionales implica la compra y si la economía familiar podrá sostener una cuota que puede modificarse con el paso del tiempo.

Los especialistas advierten que una de las principales precauciones es hacer las cuentas antes de reservar una propiedad. La preaprobación bancaria no garantiza que el crédito sea otorgado y una tasación inferior al precio de venta puede obligar al comprador a reunir más ahorros de los previstos.

Ingresos, ahorros y tasación: las primeras variables que hay que calcular

El primer paso consiste en revisar cuánto dinero queda disponible en el presupuesto familiar después de pagar los gastos habituales y las deudas existentes. Aunque algunas entidades permiten que la cuota inicial represente hasta el 30% de los ingresos del grupo familiar, Pablo Loschi, abogado y fundador de Hola Casa Clara, recomendó tomar como referencia un porcentaje cercano al 25% de los ingresos netos.

La diferencia entre el límite que acepta un banco y lo que una familia puede pagar sin comprometer sus gastos cotidianos es importante. Por eso, antes de avanzar, conviene estimar cuánto quedará para alimentación, servicios, transporte, educación y otros compromisos, además de reservar una parte para afrontar imprevistos.

Mariana Cabrera, contadora pública y especialista en finanzas, también señaló que el comprador debe contar con ahorros más allá del anticipo. La recomendación es conservar un fondo de emergencia y evaluar qué sucedería si alguno de los ingresos del hogar disminuyera temporalmente o aumentaran los gastos mensuales.

Otro punto central es la tasación del inmueble. La aprobación inicial del solicitante no significa que el banco vaya a prestar el monto esperado: la entidad todavía debe revisar la documentación de la propiedad y establecer su valor.

Loschi explicó el impacto que puede tener esa diferencia con un ejemplo. Si una vivienda cuesta US$100.000 y el banco financia el 75% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, el comprador necesitaría aportar US$25.000 cuando ambos valores coinciden.

Pero si la entidad estima que el inmueble vale US$90.000, el préstamo se reduciría a US$67.500 y el aporte propio subiría a US$32.500, sin contar los gastos de la operación.

Por eso, antes de entregar una reserva, es importante consultar qué sucede si el crédito no se aprueba o si la tasación resulta inferior al precio acordado. Los especialistas aconsejan dejar por escrito las condiciones y los plazos para recuperar el dinero en esos casos. Además, que una propiedad figure como “apta crédito” en una publicación inmobiliaria no reemplaza la evaluación del banco.

Tasas, créditos UVA y gastos adicionales: qué comparar antes de firmar

En las últimas semanas, distintas entidades modificaron sus condiciones de financiamiento. Según los datos difundidos por TN, algunas líneas ofrecen tasas de entre el 7% y el 8% anual más UVA, mientras que determinados productos presentan porcentajes inferiores.

Entre las alternativas mencionadas aparecen el Banco Ciudad, con una tasa del 6,5% para su línea de primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires; el Banco Nación, con el 6,7% para clientes que cumplen los requisitos establecidos, y el ICBC, con el 6,9% para quienes acreditan sus haberes en esa entidad. Se trata de condiciones particulares que pueden variar según el perfil del solicitante y las características de cada préstamo.

La tasa, sin embargo, no es el único indicador que debe compararse. Loschi recomendó revisar el Costo Financiero Total (CFT), los seguros incluidos, los requisitos para mantener eventuales bonificaciones y los cargos por cancelación anticipada.

También es necesario solicitar un detalle de los gastos de compraventa y constitución de la hipoteca: honorarios de escribanía, informes, inscripción, impuestos, sellos cuando correspondan, comisión inmobiliaria y posibles costos de tasación o conversión de moneda.

En el caso de los créditos UVA, además, hay que comprender cómo se actualiza la deuda. Tanto el capital como las cuotas se ajustan por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado con la inflación. Esto significa que, aunque la tasa de interés pactada sea fija, el importe de la cuota expresado en pesos puede aumentar durante el período de devolución.

El riesgo aparece especialmente cuando los ingresos del hogar crecen a un ritmo menor que la inflación. Por eso, antes de firmar, conviene simular distintos escenarios: cuánto representaría la cuota si aumenta, qué margen quedaría ante una reducción salarial y si existen mecanismos de cobertura o extensión de plazos.

Esas alternativas no están disponibles en todas las entidades y sus condiciones deben consultarse de manera específica.

El Gobierno, por su parte, impulsa un programa de fondeo hipotecario a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, que prevé movilizar hasta $2 billones para ampliar los préstamos destinados a la compra, construcción y mejora de viviendas.

El esquema contempla licitaciones de $200.000 millones y establece que los bancos adjudicatarios deberán transformar esos fondos en créditos dentro de un plazo de 90 días, con una tasa máxima de UVA más 7,5% anual para esas operaciones.

La decisión de comprar también depende del precio de la propiedad y de la capacidad de pago de cada familia. Una tasa más baja no necesariamente convierte en conveniente una operación si el inmueble tiene un valor elevado o si la cuota deja al presupuesto sin margen.