Mientras buena parte de las principales ciudades argentinas continúa extendiendo sus límites urbanos hacia la periferia, el aglomerado Gran Santa Fe tomó un camino diferente. Entre 2018 y 2024 fue el que menos expandió su mancha urbana de todo el país, una tendencia que, lejos de responder a un estancamiento, refleja un proceso de consolidación interna y aumento de la densidad poblacional.
En los últimos años
Sin expandirse, Santa Fe creció hacia arriba como pocas ciudades del país
Un informe nacional destaca que el aglomerado santafesino registró la menor expansión territorial del país entre 2018 y 2024. El crecimiento se concentró en edificios en altura, la ocupación de lotes ya urbanizados y una planificación que desalienta el avance sobre nuevas tierras.
La conclusión surge de un informe elaborado por el equipo de la Fundación Tejido Urbano, una organización no partidaria y sin fines de lucro dedicada al estudio de la problemática urbana y habitacional en Argentina. El trabajo nació como una profundización de una investigación previa sobre la expansión de las principales ciudades del país, en la que el Gran Santa Fe ya había aparecido entre los aglomerados que menos habían extendido su superficie urbanizada. Ese resultado motivó a los investigadores a analizar en detalle cuáles fueron las características del crecimiento urbano de la región.
Para ello, los especialistas relevaron estadísticas oficiales de organismos provinciales y municipales, información producida por la propia Fundación y una amplia bibliografía especializada sobre el desarrollo urbano del área metropolitana, elaborada en su mayoría por investigadores y académicos santafesinos.
El estudio concluye que el área metropolitana santafesina incrementó su superficie urbanizada apenas un 1,81% en seis años —equivalente a unos 2,1 kilómetros cuadrados o un promedio anual del 0,30%—, muy por debajo del promedio nacional, que alcanzó el 5,23%. En el mismo período, la población del aglomerado creció un 3,86%, por lo que la densidad aumentó de 44,2 a 45,1 habitantes por hectárea.
El trabajo sostiene que Santa Fe constituye un caso singular dentro del país porque combina distintas modalidades de crecimiento urbano que reducen la expansión horizontal. En lugar de avanzar sobre nuevos terrenos, el desarrollo se concentra en la construcción en altura, la ocupación de vacíos urbanos y la consolidación de sectores que ya contaban con infraestructura y servicios.
Más edificios y menos expansión
Uno de los factores centrales que explica este comportamiento es el fuerte desarrollo inmobiliario en el núcleo urbano de la capital provincial.
Según el informe, entre 2010 y 2024 el municipio otorgó permisos para construir un promedio de 150.670 metros cuadrados anuales. Cerca del 73% de esa superficie correspondió a edificios destinados a viviendas colectivas y el 75% de toda la construcción se concentró en el área central de la ciudad, donde predominan los departamentos y el mercado de alquileres.
Este fenómeno coincide con la política urbanística impulsada por el municipio durante los últimos años. La actualización del Reglamento de Ordenamiento Urbano amplió la capacidad constructiva de numerosas parcelas e incorporó nuevos mecanismos de captación de plusvalías para financiar obras públicas, con el objetivo explícito de promover una ciudad más compacta, con mayor mezcla de usos y mejor aprovechamiento de la infraestructura existente.
Los autores remarcan que este crecimiento no necesariamente responde a un aumento de la población residente, sino también a la inversión inmobiliaria y a la creciente demanda de viviendas en alquiler, especialmente en las zonas cercanas a universidades, oficinas públicas y centros administrativos.
Un área metropolitana con realidades muy diferentes
El estudio analiza el conjunto del aglomerado conformado por Santa Fe, Santo Tomé, Recreo, Sauce Viejo, San José del Rincón, Arroyo Leyes y Ángel Gallardo, aunque recuerda que el Ente de Coordinación del Área Metropolitana (ECAM) integra actualmente a 25 municipios y comunas.
Las diferencias entre las localidades son marcadas. Mientras la ciudad de Santa Fe apenas aumentó un 4% su población entre los censos de 2010 y 2022, Sauce Viejo creció un 78%, Arroyo Leyes un 60%, San José del Rincón un 38% y Recreo un 34%. Sin embargo, ese crecimiento demográfico no se tradujo necesariamente en una expansión equivalente del suelo urbano, ya que en muchos casos predominó la ocupación de parcelas vacantes dentro de áreas previamente urbanizadas.
Los investigadores señalan especialmente el corredor de la Ruta Provincial 1, donde localidades como Arroyo Leyes y Rincón muestran un proceso de densificación gradual más que una ampliación de la frontera urbana. La baja densidad histórica, sumada a las restricciones impuestas por el riesgo hídrico, favoreció que el crecimiento se produjera hacia el interior de las áreas ya ocupadas.
Countries, loteos y barrios populares
Otro dato que distingue al Gran Santa Fe respecto de otras ciudades argentinas es la escasa expansión reciente de los barrios cerrados.
Aunque el corredor de la autopista Santa Fe-Rosario concentra varios emprendimientos privados consolidados desde hace más de una década, entre 2018 y 2024 el crecimiento territorial fue mínimo. El informe advierte, sin embargo, que existen tierras ya proyectadas para futuras urbanizaciones, por lo que podrían registrarse nuevas expansiones durante los próximos años.
En paralelo, el crecimiento mediante loteos formales continúa desarrollándose principalmente en el norte del aglomerado, especialmente en Monte Vera y Recreo, aunque en superficies reducidas y con un ritmo lento de consolidación.
El relevamiento también aborda la evolución de los barrios populares. El Gran Santa Fe cuenta con 93 barrios registrados en el Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP), donde viven más de 21.000 familias. Entre 2016 y 2025 estos asentamientos incrementaron su superficie un 15%, un porcentaje inferior al observado en otras ciudades del país y acompañado, en numerosos casos, por procesos de densificación antes que de expansión territorial.
El peso de la planificación
Para los autores, uno de los aspectos más relevantes del caso santafesino es la continuidad de políticas públicas orientadas al ordenamiento territorial.
El informe destaca la coordinación metropolitana entre municipios, las ordenanzas de regulación del suelo, las herramientas de captura de plusvalías, los programas de hábitat y vivienda y proyectos urbanos como la futura Costanera del Salado, que busca, entre otros objetivos, reubicar asentamientos asentados sobre reservorios y sectores inundables. También menciona la evolución institucional desde el antiguo Instituto Municipal de la Vivienda hacia la Agencia Santa Fe Hábitat, con un enfoque integral sobre suelo, infraestructura, servicios y planificación urbana.
En sus conclusiones, la Fundación Tejido Urbano sostiene que Santa Fe representa uno de los pocos ejemplos del país donde el crecimiento urbano reciente estuvo acompañado por una mayor densificación y no por una expansión indiscriminada sobre nuevas tierras. Esa combinación, afirman los investigadores, permite un uso más eficiente de la infraestructura existente, reduce los costos de prestación de servicios y limita el impacto ambiental asociado al crecimiento horizontal de las ciudades.
Desde la Fundación explican que el objetivo de este tipo de investigaciones es aportar evidencia para enriquecer el debate público sobre el desarrollo de las ciudades y brindar información que contribuya a la toma de decisiones en materia de planificación territorial y políticas de hábitat. De allí que el estudio combine información estadística oficial, antecedentes de investigaciones académicas y trabajos previos de la propia institución para reconstruir la evolución reciente del Gran Santa Fe y su área metropolitana.
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