Sobre administradores de consorcios

Sabido es que administrar el hogar significa afrontar gastos de reparaciones, reformas, contratar personas idóneas para estos menesteres, o justipreciar reservas para atender problemas que en la mayoría de las veces "no avisan" y no queda otra que hacerles frente.

Es complicado. Y mucho más cuando se trata de la administración de un edificio "compartido", donde no todos sus ocupantes, o propietarios, tienen la capacidad de resolver las cosas por sí mismos. Sea por falta de conocimiento, poco tiempo disponible, lejanía o simple comodidad, delegan atender los imprevistos en un administrador.

Y este último, muchas veces, termina administrando sus vidas. Les guste o no, entra en ellas, se adueña de sus decisiones unipersonales y escarba en sus bolsillos. Pero aquí hay que hacer una aclaración; hay que marcar la diferencia entre un encargado de edificio y un "administrador".

Para la célebre Doña Rosa, el encargado hasta puede hacer de psicólogo, cuidar su mascota en caso de ausencia, conocer la fecha de "sus días", sus amoríos, compartir un mate con el propietario o inquilino al que dejaron cesante y chusmear sobre unos y otros.

En cambio el "oficio" -por así llamarlo- del administrador, básicamente, es el de recaudar a través de expensas, sean estas comunes o extraordinarias. No conoce "un pito" de cómo cambiar el cuerito de la canilla y si pudiera, hasta hurgaría en la correspondencia ajena. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, para este último rol tiene cursos habilitantes "a distancia".

Claro, con tan solo tres meses de duración, habilitan al interesado como "solucionador de problemas" en edificios que jamás conocerán, por lo que no se mojarán el dedo gordo de un pie por la pérdida de un caño maestro en el palier y menos, soportarán la ineptitud en el aseo de una empleada en negro.

Contexto santafesino

En la localidad de Santa Fe hay 202.886 viviendas, de las cuales 37.293 son departamentos. La situación imperante en términos de administración de los mismos es, de acuerdo a lo que hemos podido averiguar, bastante difícil (hay quienes la definen como "inmanejable"), en especial porque los afectados no encuentran por lo general adónde dirigir sus denuncias.

En los Registros Públicos de Administradores de Consorcios, ofrecen una matrícula que tiene su costo (desconocemos cuál), que hasta dónde sabemos no se difunde, por lo que Doña Rosa diría que podrían estar cobrando "cualquier cosa".

No obstante lo anterior, la Ley Nº 941, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), por citar un ejemplo, admite que ante irregularidades por parte del matriculado, este pueda ser denunciado y sancionado. Ahora bien… ¿Hecha la ley, hecha la trampa?

El organismo responsable es la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Para el caso de copropietarios, "consumidores" cotidianos de problemas edilicios, o de convivencia, las contraindicaciones al mal manejo de las expensas por parte del administrador, solo advierten cuando llega la liquidación de las expensas.

No queda más remedio que pagar o pagar, de lo contrario, aplican intereses, o intimaciones que derivan en reclamos extrajudiciales (demás está decir que si el que administra o ejerce tal administración ostenta la matrícula de abogado, gana por partida doble). ¿Sabe el copropietario si el administrador está inscripto como tal? Quizás no sea el único edificio que administra.

Por no existir una ley provincial en Santa Fe -aunque existe un proyecto legislativo para regular la Administración de Consorcios en la provincia- es que muchos ignoran situaciones que quizás estén articuladas sobrada y puntualmente en algunas de las normativas sancionadas en el país.

En este contexto, podríamos mencionar algunas de las consideraciones que podrían plantearse a la hora de legislar al respecto:

• Exhibir en cada Asamblea el Libro de Registro que contenga lo actuado en cada reunión con fecha y firmas de los copropietarios presentes, para entregar posteriormente copia incluso a los ausentes, por la vía disponible.

• Responder el administrador con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración.

• Brindar al consorcista, propietario o inquilino, condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias o intimidantes.

• En el caso de las liquidaciones de expensas: presentar detalle de pagos de seguro, cobertura y plazo de extinción, además de otorgar recibo por el cobro de honorarios, que incluya datos propios de aportes adonde correspondiese.

• No podrán contratar sin someter a consideración del Consorcio, entre otros puntos, datos de inscripción de quien contrata; descripción detallada de precios de materiales y mano de obra por separado; plazo de la obra o prestación del servicio y de mantención del precio; seguro de riesgo de trabajo (para el caso de trabajadores autónomos, la póliza debería endosarse a favor del Consorcio); aceptación del presupuesto por parte de todos los consorcistas.

Legislación de respaldo en el país

Existen diversas leyes que regulan en nuestro país la Administración de Consorcios. En la provincia de Buenos Aires, la Ley Nº 14701; en CABA, la antes referida Ley Nº 941 y sus modificatorias; en Neuquén, la Ley Nº 3041; en Chaco, la Ley Nº 5584; en Tucumán, la Ley Nº 7785; en Córdoba, la Ley Nº 9445 (en su artículo 14, inciso B); en Mendoza, por resolver en base a otras leyes.

También existen ordenanzas que regulan la actuación, comportamiento y responsabilidades del administrador de un consorcio. En Rosario, las ordenanzas Nº 9008 y Nº 9678; en Paraná (Entre Ríos), la Nº 14830; en Salta, la Nº 2882 (2017); en San Carlos de Bariloche, la promulgada con fecha del 7 de septiembre de 2017.

Para que se den una idea de la importancia que tiene este tema en la vida de las personas y su quehacer cotidiano, viene al caso recordar una situación que se presentó oportunamente entre dos edificios linderos. Si bien se desconoce el accionar de la Administración de uno de ellos, la del otro es la que expone el tenor de lo ocurrido y los abusos que a veces se cometen.

En el segundo edificio, el administrador intentaba que los copropietarios se hicieran cargo de los millonarios gastos que implicaba el perjuicio ocasionado por una enredadera plantada contra el muro lindante.

Lo que no había advertido la Administración reclamante, gestora del millonario presupuesto que se quería cobrar a los copropietarios, es que la enredadera era propiedad del edificio contiguo, por lo que ningún consorcista -que muchas veces desconocen cuestiones de reglamentos, ordenanzas y leyes-, debía hacerse cargo.

Por eso es importante saber lo que pasa en las asambleas. Muchas veces no se presenta el Libro de Actas, asegurándose que completarán en otro tiempo y sitio lo resuelto, sin acceso al mismo de parte de los verdaderos interesados. Y a veces algunos de estos aceptan lo actuado con el desconocimiento del resto, por no "querer problemas" o simplemente porque su situación económica no se ve afectada.