El Gobierno nacional reglamentó una serie de modificaciones en el Impuesto a las Ganancias que impactarán directamente en propietarios, inquilinos y personas que realicen operaciones inmobiliarias.
Nueva reglamentación
Impuesto a las Ganancias: los propietarios de viviendas en alquiler dejarán de pagar este impuesto
La medida reglamenta los cambios incorporados por la Ley de Modernización Laboral y establece que los ingresos provenientes del alquiler de viviendas destinadas a casa-habitación quedarán exentos del Impuesto a las Ganancias. También alcanza a determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles.
A través del Decreto 406/2026, publicado este lunes en el Boletín Oficial, se precisaron los alcances de las exenciones incorporadas por la Ley de Modernización Laboral y se establecieron las condiciones para su aplicación efectiva a partir de este año.
La medida busca brindar mayor claridad jurídica sobre beneficios fiscales que ya habían sido incorporados por la ley, pero que requerían una reglamentación específica para definir quiénes podrán acceder a ellos y bajo qué condiciones.
Qué cambia para los alquileres de viviendas
Uno de los puntos centrales del decreto es la reglamentación de la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles destinados a vivienda permanente.
Según establece la normativa, se considerará "casa-habitación" a todo inmueble utilizado como vivienda única, familiar y de ocupación permanente por parte de quien lo habita. De esta manera, los ingresos que perciban los propietarios por alquilar viviendas destinadas a ese fin quedarán exentos del tributo.
La disposición también aclara que el beneficio alcanza no solo al alquiler propiamente dicho, sino también a otros conceptos que suelen estar incluidos en los contratos, como el uso de muebles, accesorios o determinados servicios suministrados por el propietario.
Otro aspecto relevante es que la exención se aplicará a todas las unidades habitacionales que una persona humana o sucesión indivisa destine exclusivamente a vivienda. Es decir, no existirá un límite en la cantidad de inmuebles alcanzados por el beneficio, siempre que todos estén destinados efectivamente a casa-habitación.
Además, el decreto especifica que la franquicia se aplicará a las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, independientemente de cuándo haya sido firmado el contrato de alquiler.
Especialistas del sector inmobiliario consideran que esta medida podría representar un incentivo para ampliar la oferta de viviendas en alquiler formal, un mercado que en los últimos años atravesó fuertes cambios regulatorios y una marcada reducción de la disponibilidad de propiedades en varias ciudades del país.
Exención para la venta y transferencia de inmuebles
El decreto también reglamenta otro beneficio fiscal previsto en la Ley de Modernización Laboral: la exención para determinadas ganancias obtenidas por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en Argentina.
La norma establece que tanto las personas residentes en el país como aquellas que viven en el exterior podrán acceder a este beneficio, siempre que las operaciones se encuentren comprendidas dentro de las disposiciones previstas por la ley y que se concreten a partir del 1° de enero de 2026.
En términos prácticos, la reglamentación busca despejar dudas sobre qué tipo de operaciones quedan alcanzadas por la exención.
Entre ellas se incluyen las ventas de inmuebles propiamente dichas y también determinadas transferencias de derechos vinculados a propiedades, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
La medida forma parte de una serie de cambios impulsados por el Gobierno nacional con el objetivo de simplificar el esquema tributario y promover la actividad económica en distintos sectores.
Para el mercado inmobiliario, la reglamentación aporta previsibilidad en un contexto donde muchos operadores reclamaban precisiones sobre la implementación de los beneficios aprobados por el Congreso.
Impacto para propietarios e inversores
La exención sobre los alquileres podría traducirse en una mejora de la rentabilidad para quienes destinan inmuebles al mercado residencial, ya que los ingresos obtenidos por esa actividad dejarán de tributar Ganancias cuando se cumplan las condiciones previstas.
A su vez, la exención vinculada a la venta de inmuebles podría favorecer la dinámica de operaciones en un mercado que busca recuperar niveles de actividad tras varios años de fluctuaciones económicas.
Sin embargo, especialistas remarcan que el efecto real de estas medidas dependerá de múltiples factores, entre ellos la evolución de la economía, el acceso al crédito hipotecario, la estabilidad de los precios y el comportamiento de la oferta y la demanda en el sector.
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