El Gobierno nacional analiza un esquema para usar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES como herramienta de fondeo de largo plazo para reactivar el crédito hipotecario y, con ello, la actividad de la construcción e inmobiliaria. Lo admitió Luis Caputo, pero aún no tiene estado parlamentario, en medio de las complicaciones oficialistas en el Congreso.
Lo pidió Camarco, ¿lo impulsará Caputo?
Con un 4% del FGS apalancando hipotecas se regenerarían hasta 100 mil empleos registrados
Por ley, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad no puede usarse para pagar deudas con cajas provinciales ni juicios previsionales. Pero se usa para financiar el Tesoro nacional. IDESA calcula el impacto inmediato si se cambia el destino a una pequeña porción de ese recurso.
El FGS administra un portafolio de activos de entre US$ 64.800 y US$ 75.000 millones, incluyendo bonos, acciones de empresas privadas y otros instrumentos. La Cámara Argentina de la Construcción viene reclamando apalancar con parte de esos recursos a los bancos, para que otorguen créditos a 20-30 años. Hoy no lo hacen porque reciben depósitos a corto plazo.
El objetivo oficial es profundizar el crédito hipotecario (en pesos, preferentemente indexados por UVA o a tasas competitivas), generar más demanda de viviendas (usadas y nuevas), impulsar desarrollos inmobiliarios y crear empleo, sin generar déficit fiscal ni subsidios directos del Tesoro.
Se menciona que podría combinarse con capital privado, agentes de bolsa o incluso organismos multilaterales en un esquema tipo sociedad público-privada o fondo inmobiliario. El marco legal vigente (art. 74 de la Ley 24.241) ya habilita al FGS a invertir hasta cierto porcentaje en instrumentos con garantía hipotecaria o títulos similares, previa autorización de la CNV.
Estas propuestas buscan hipotecas a 20-30 años, priorizar vivienda no de lujo para atacar el déficit habitacional y generar un círculo virtuoso (más crédito, más compraventas, más construcción en pozo o terminada).
Radiografía del déficit laboral
Después de la industria, que redujo 85.561 puestos formales desde que inició Javier Milei su gestión, la construcción fue el segundo sector afectado, con 62.747 trabajadores formales menos desde la misma fecha. El gobierno nacional espera que parte de ese impacto en el segundo de los casos se reactive con las obras a partir de la concesión a manos privadas de rutas nacionales.
Un informe del Instituto para el Desarrollo Social Argentino (IDESA) revela cómo una reasignación marginal de los fondos previsionales ociosos podría generar más de 100.000 empleos y revertir un déficit habitacional histórico.
El centro de estudios que dirige el economista Jorge Colina señala que la ruptura de los contratos en el año 2002 pulverizó el crédito a largo plazo, convirtiendo los préstamos hipotecarios en herramientas "escasas, de muy corto plazo y muy onerosos".
Esta asfixia financiera transformó profundamente el mapa social del país: mientras que en el año 2004 el 83% de las familias eran propietarias y solo el 17% inquilinas, en la actualidad la tasa de propietarios se redujo al 75%, elevando los inquilinos al 25%.
Empleo y crisis habitacional
Este retroceso habitacional coincide con una fuerte crisis laboral en el sector productivo de la construcción. Según detalla el documento, "en el sector de la construcción se perdieron 63.000 puestos de trabajo desde noviembre de 2023 a la actualidad".
La magnitud de este desplome es tal que representa, aproximadamente, una cuarta parte de la destrucción total del empleo privado registrado en todo el país durante ese período.
Para IDESA, el FGS es un coloso financiero subutilizado. Frente a esta doble problemática de vivienda y empleo, el informe destaca que casi el 80% del recurso está invertido en títulos de deuda pública, mientras que el remanente se compone de otras inversiones, con una participación mayoritaria de acciones en corporaciones privadas.
La investigación es categórica respecto a las limitaciones estructurales y los riesgos éticos de la administración actual del fondo previsional: "la rentabilidad histórica ha sido muy baja, la designación de directores desde el Estado en empresas privadas muy perturbadora y discrecional y los riesgos de corrupción muy altos".
Además -advierte- la actual legislación genera una inconsistencia de diseño al prohibir explícitamente el uso del FGS para fines de la seguridad social, como la cancelación de juicios previsionales con sentencia firme o el pago de deudas con cajas provinciales no transferidas.
Esto deja los recursos expuestos a un uso discrecional para el financiamiento del Estado nacional.
Con sólo 4%
IDESA calcula el impacto de destinar el 4% del FGS en un ejercicio de simulación sustentado en parámetros de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL).
Tomando como referencia el caso de Chile, el estudio indica que por cada millón de dólares invertido en la construcción de viviendas se crean 23 empleos anuales directos en el sector. A partir de esta métrica, los cálculos del informe arrojan resultados concluyentes.
Para absorber y recuperar de inmediato los 63.000 empleos directos perdidos en la construcción, se requeriría una inyección de US$ 2.700 millones.
Ese monto representa únicamente el 4% de la cartera total actual del FGS. Con estos números en la mano, IDESA asegura que "con una pequeña reasignación de recursos se puede hacer una contribución muy importante a la recuperación del empleo en la construcción y a paliar el déficit de viviendas".
A esto se le suma un potente efecto multiplicador. La inversión en vivienda genera un 50% adicional en empleo indirecto en ramas de la actividad como la industria, el comercio y los servicios.
De este modo, un uso inteligente del FGS podría generar alrededor de 100.000 puestos de trabajo totales adicionales (directos e indirectos). Este volumen de empleo equivale a más del 40% de la pérdida total de puestos de trabajo privados formales acumulada en la economía argentina desde fines de 2023.
La ingeniería de la propuesta
El informe subraya que, si bien la reforma del sistema previsional y la reestructuración integral del FGS son tareas prioritarias a mediano plazo, en lo inmediato se puede avanzar con un esquema de bajo riesgo y alta efectividad.
La propuesta del instituto detalla una serie de pautas operativas clave para que la canalización de estos recursos sea exitosa:
Vía de distribución: El FGS no debe otorgar los créditos de forma directa, sino proveer el fondeo a entidades bancarias públicas y privadas que ya posean la tecnología y la estructura para evaluar y administrar carteras hipotecarias.
Sujeto de crédito: Los préstamos deben estar estrictamente dirigidos a familias que no sean propietarias de ningún inmueble.
Plazos y tasas: Se proponen plazos de amortización prolongados -superiores a los 20 años- y una tasa de interés moderada, estimada en UVA más un 5%.
El objetivo de este diseño financiero es lograr que la cuota inicial mensual sea equiparable a la tarifa de un alquiler promedio.
Beneficios cruzados e inmediatos
La viabilidad macroeconómica y sectorial de la propuesta se apoya en que el sector de la construcción posee una considerable capacidad ociosa, lo que le permite responder con velocidad ante un incremento de la demanda de insumos y mano de obra sin generar cuellos de botella inflacionarios.
Asimismo, la operación ofrece ventajas competitivas para el propio fondo jubilatorio. Al sustituir bonos soberanos o acciones corporativas por créditos hipotecarios garantizados por inmuebles reales, el FGS obtendría una rentabilidad real superior a su promedio histórico, reduciendo sustancialmente los riesgos asociados a su actual cartera.
IDESA resalta que, a pesar de que persisten desafíos de fondo en la organización del sistema de previsión social argentino, no se debe demorar la adopción de herramientas ágiles.
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