Pese a que en Rosario se construyen más edificios, cada vez hay menos departamentos para alquilar

Ignacio Pellizzón | region@ellitoral.com

Solo hay que pasear por Rosario para detectar que la construcción revivió. Por los corredores más importantes como calle Mendoza, San Juan, San Luís, Cafferata, Pellegrini, entre otros, se ven nuevas obras y la continuidad de tantas otras. El repunte del rubro se siente y se vive a pleno en la ciudad, que, poco a poco, busca retomar su pulso prepandémico.

Sin embargo, un dato curioso es que pese a que en la ciudad cada vez hay más edificios edificándose la oferta de departamentos para alquiler disminuyó. El fenómeno comenzó a detectarse desde que entró en vigencia la nueva ley de alquileres a nivel nacional 1° de julio de 2020.

Si bien es cierto que muchas familias jóvenes, impulsadas por la pandemia, tuvieron la posibilidad de construir sus viviendas en zonas aledañas como Funes, Roldán, Pueblo Esther, Ibarlucea, ésa no es la situación de la mayoría. Ante la falta de créditos hipotecarios accesibles para sectores medios y la potente crisis económica que se está atravesando, la inmensa mayoría aún mantiene viva la demanda de un departamento o casa para alquilar.

La puesta en marcha de la nueva ley de alquileres, en base al testimonio de los privados, llevó a que muchos dueños opten por pasar sus propiedades del alquiler a la venta. De hecho, según precisó a Mirador Provincial el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios (Cocir) de Rosario, Andrés Gariboldi, “en lo que va del año un 25% de los inmuebles pasaron de estar en el mercado locatario a la venta”, con una posibilidad de que la tendencia siga acrecentándose en los meses venideros.

Gariboldi entiende que este escenario se debe fundamentalmente a la entrada en vigencia de la nueva ley, que establece entre sus principales ejes un contrato por tres años –antes era de dos- y una actualización anual del alquiler regulado por un índice que elabora el Banco Central de la República Argentina (BCRA), mientras que antes el propietario se podía regir mediante un método más arbitrario que estaba vinculado a la oferta y la demanda y la inflación, sobre todo.

“Son muchas las personas que ven el plazo de tres años como algo muy largo y, a su vez, la actualización de una sola vez al año es algo que preocupa y mucho teniendo en cuenta que se ubica en el orden del 51% anual, con lo cual creo que estos dos puntos son los más criticados de la nueva ley”, señaló.

Yendo a cifras oficiales del municipio sobre permisos de edificación y construcciones en la ciudad, se puede detectar que hay un crecimiento a lo largo de este año, pero no se ve acompañado por un aumento de la oferta de inmuebles para alquilar, algo que está generando un cuello de botella.

Solamente en lo que va del 2021 se entregaron casi mil permisos para edificar, lo que implica un 69% más en comparación con el año anterior, según indicó el diario La Capital. Sólo en agosto, los metros cuadrados autorizados se multiplicaron por dos, siendo el macrocentro de Rosario el área más favorecida por estas inversiones.

La Dirección General de Estadística de la Secretaría de Modernización y Cercanía de la Municipalidad informó que, sobre los permisos de edificación otorgados y la superficie autorizada a construir, en agosto pasado la Dirección de Obras Particulares avaló 145 trámites para edificar 41.605 metros cuadrados.

Inclusive, el propio intendente Pablo Javkin destacó los índices positivos que exhibe Rosario en términos de recuperación económica, con un fuerte repunte en el rubro de la construcción: “Venimos con una recuperación de los indicadores económicos en general en todos los rubros; en índices de facturación, en los pedidos de aperturas de locales y también hay una reactivación en la construcción, que es uno de los rubros que más está creciendo. Ahí se dio un aumento de los permisos de construcción en los seis distritos de la ciudad”, destacó.

Pero, al ampliar la fotografía de la construcción en la ciudad, se observa que el destino final de los nuevos departamentos que se están edificando no apuntan a una solución habitacional dentro de lo que es el mercado de alquileres, sino que buscan otras alternativas de negocios.

“Se nota que hoy que el mercado de venta se encuentra únicamente demandado por consumidores finales y no por aquellos que, en su momento, compraron para el mercado locativo o para refugiar parte de sus ahorros”, detalló Gariboldi.

El mercado está posicionado absolutamente en aquel que compra porque necesita ampliar su inmueble, porque su casa le quedó chica y quiere mudarse a un espacio de mayores dimensiones, por divorcios o inversiones de padres para sus hijos, es decir, “no estamos teniendo el inversor, ése cliente que llevaba para comprar al mercado del alquiler”, aseveró el titular de Cocir.

Alquileres: ¿nueva ley, nuevo conflicto?

Por primera vez desde el 1° de julio de este año se actualizaron los valores de los contratos de alquiler bajo el Indice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Ese índice, alcanzó el 41%, un porcentaje elevado para lo que se esperaba en el debut de la nueva legislación.

Para algunos inquilinos consultados por este medio se trata de una buena noticia, porque el ajuste es menor a la inflación anual –que arrojó un promedio cercano al 45%- y, también, porque se trata de un porcentaje similar al que sufrieron hace dos años atrás, cuando aún no regía la nueva legislación. Hay que tener en cuenta que este nuevo indicador interanual por el que se rige el BCRA se construye siguiendo un 50% el valor de los salarios y un 50% la evolución de la inflación.

Este nuevo ajuste impactó en todos los contratos que se realizaron con la ley nueva en el mes de julio de 2020. Los que quedaron excluidos de este aumento fueron todas las renovaciones contractuales que se generaron en el último año, porque la nueva ley no las contempla, algo que generó quejas por parte de los propios inquilinos.

Los motivos que muchos tuvieron para estar disgustados tiene su razón de ser en que en los últimos doce meses numerosos contratos tuvieron renovaciones con incrementos de entre un 60% y 80%, un índice muy por encima del que se aplica con la nueva normativa.

En este marco, sucedió lo que anticipaban desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de que muchos propietarios optaron por quitar sus unidades del mercado locatario y ofertarlos para la venta, achicando el mercado y generando que se los precios para iniciar o renovar contratos se dispararan.

Sin embargo, desde Concejalía Popular recordaron que en el 2019 –previo a la sanción de la ley- las inmobiliarias aplicaban una actualización, en promedio, del 18% semestral acumulativo. Ahora, conociendo el nuevo porcentaje de aumento (41%), “se evidencia que la nueva medición es más favorable para los inquilinos que las actualizaciones que arbitrariamente y en forma semestral dictaminaba el sector inmobiliario”, puntualizó Ariel D’Orazio.

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Es que previo a la nueva ley “el ajuste era aplicado cada seis meses y compuesto, es decir que los intereses de cada semestre se aplicaban sobre la última suma resultante”, indicó. Además, según D´Orazio, “muchas inmobiliarias aplicaban aumentos por encima de ese porcentaje”.

De acuerdo a su interpretación del mercado, ninguna inmobiliaria hubiera aumentado este año un 41%, dado que sería prácticamente el mismo porcentaje que se aplicó hace dos años atrás cuando la ley no estaba vigente”.

Puntos clave de la nueva ley

-Regular el precio por un promedio entre inflación y salario

Las actualizaciones serán anuales y no semestrales. Además, el promedio terminará con la arbitrariedad de los aumentos que pueden llegar, a veces, hasta a duplicar el valor previo de la propiedad.

- Regular expensas

Los inquilinos no pagarán los arreglos que no les corresponden. Las expensas extraordinarias deben ser abonadas por el propietario.

-El contrato pasa de dos a tres años

Para generar mayor certidumbre a la hora de realizar una mudanza, se extiende el período de vigencia de los contratos. Ésto también evita hacer grandes desembolsos de dinero en cortos plazos de tiempo.

-Obligatoriedad de registrar todos los contratos de alquiler por AFIP

El objetivo es terminar con la clandestinidad de los convenios y que todos estén registrados ante las autoridades, con los impuestos correspondientes.

-El depósito será de sólo un mes

Será válido por los tres años de alquiler al valor del primer mes de éste, con el fin de evitar el pago de altas sumas de dinero al ingresar a una vivienda.

-Se facilita la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler

Si el caso no es urgente, el propietario tiene diez días para hacer la reparación. Si es urgente, los inquilinos pueden avanzar con las refacciones y cobrárselas directamente del valor del alquiler.

-El inquilino no está obligado a pagar tasas e impuestos que gravan la propiedad

Hace referencia a tributos como el ABL, ARBA u otros que graven la propiedad, que no es del inquilino.

-Aviso con tres meses de anticipación si deciden no renovar el contrato

Los propietarios deberán informar esta decisión con el tiempo necesario para que el inquilino pueda buscar otra propiedad. Hasta el momento, podían hacerlo cuando quisieran.

-Crean organismos de control y defensa de los derechos de los inquilinos en todo el país

-Desalojos express y el ingreso de los bancos a la intermediación del alquiler como garantes

Si bien se contarán con mayores opciones para garantías, hay cuestiones que generar controversias. Son puntos incorporados por Cambiemos en la media sanción de Diputados. En caso de registrar demoras en el pago, el propietario puede intimar al inquilino y darle diez días corridos para abonar. En caso de no hacerlo, se lo podrá desalojar. Por otra parte, el aval bancario ingresa como posible garantía a ser pedida por el dueño del inmueble a la hora de firmar un contrato.