Boom de desarrollos inmobiliarios en espacios ferroviarios en desuso

Lía Masjoan | lmasjoan@ellitoral.com | @lmasjoan

Las torres Procrear frente al Parque Federal ya comenzaron a ser habitadas, y se construirán más. Los terrenos vacantes de barrio Candioti Sur y frente a avenida Alem, se están subastando y algunos ya tienen dueño. La restauración del edificio del Correo se licitará el próximo 4 de enero. Y esta semana se acordó que la estación Belgrano pase a manos definitivas del Municipio y que se avance con la urbanización de unas 24 hectáreas de su entorno, con apertura de calles, torres de viviendas y un espacio para el desarrollo de industrias tecnológicas.

Los inmuebles que el Estado nacional tiene vacantes en la ciudad desde hace décadas comenzaron a ser mirados con otros ojos por los desarrolladores inmobiliarios, y por los propios santafesinos que todavía sueñan con la casa propia, sin alejarse del centro de la ciudad.

El arquitecto del procedimiento, que se inició hace unos años pero que cobró mayor impulso unos meses atrás con resultados a la vista, es Ramón Lanús, el titular de la Agencia de Administración de Bienes del Estado -Aabe-. Tiene por delante gestionar 70 mil inmuebles en todo el país, 50 mil más de los que estaban registrados en el organismo cuando llegó al cargo, a fines de 2015. La mayoría son predios abandonados que pertenecieron a la época dorada del ferrocarril, pero también hay edificios, departamentos y hasta espacios al costado de algunas rutas. “Nuestra obsesión es tratar de sacarle al inmueble el mayor provecho en términos sociales, urbanísticos y económicos. Y la ciudad de Santa Fe es un buen ejemplo”, aseguró en una entrevista con El Litoral.

Aquí, los predios que están en esta situación son muy valiosos porque quedaron en zonas privilegiadas de la ciudad, tienen todos los servicios y hay una normativa urbana con reglas constructivas claras. Pero por ahora, pasa el tren y eso impide cualquier desarrollo...

— La ciudad de Santa Fe tiene una buena y una mala noticia —dice Lanús—. La buena es que Nación está reactivando fuertemente el tren de carga y eso genera un montón de oportunidades para achicar los costos logísticos que hay en todo el país y para que producir algo en Salta, Tucumán, Reconquista o Santa Fe no tenga tanta desventaja respecto de los que producen más cerca del puerto. Y la mala es que mientras antes entraba un tren de carga con pocos vagones una vez por día como mucho, hoy entran dos ó tres por día con muchos más vagones, y eso genera un montón de complicaciones al funcionamiento de la ciudad porque la atraviesan por completo. Entonces estamos trabajando con el Ministerio de Transporte de Nación para hacer el Circunvalar, para que la playa de maniobras del Belgrano se vaya a Laguna Paiva y estos mismos montos que ingresan por la venta de estas tierras serán los que se reinviertan después en esos procesos, con lo cual lo que hacemos es cambiar activos que no están productivos, que están abandonados y que generan molestias para los vecinos en activos que den solución a la vida de los vecinos.

Estación Belgrano

— ¿Qué metodología se va a privilegiar para la construcción de torres de viviendas en el predio de la estación Belgrano, la de Procrear o las subastas?

— Creo que una combinación de las dos cosas. Primero, el Concejo Municipal tiene que determinar los indicadores urbanísticos. Luego, se prevé ceder al Municipio la propiedad del edificio, que es la estación, pero que hoy tiene un comodato que vence en dos años, y tenemos que regularizar esa situación para que los santafesinos sean los dueños. Para el costado que da sobre bulevar, hacia el este, estamos pensando un desarrollo de industrias creativas, tecnológicas, de software, y la ciudad de Santa Fe tiene un potencial enorme para crecer en la generación de empleos vinculados a la tecnología. Y más atrás habrá una combinación de lotes que se puedan subastar para que los desarrolladores compren y construyan o, eventualmente, dinámicas como las que estamos haciendo con Procrear que el Estado financia la tierra al desarrollador, y nos paga después con parte de lo construido, al final del proceso; es una forma más que tiene el Estado para poder generar mayor oferta de viviendas. De todos modos, está sujeto a lo que resuelva el Concejo Deliberante, hoy la pelota está de ese lado porque hay una parte que tiene zonificación y otra no.

(En efecto, el sector recostado sobre calle Avellaneda figura en el Reglamento de Ordenamiento Urbano como R1: residencial de alta densidad, y el que da a Vélez Sarsfied como terrenos fiscales).

— Es un Master Plan que va a llevar muchos años...

— Cumple muchos objetivos con una sola acción: resolver el problema de estación Belgrano para que sea de los santafesinos; las apertura de calles, que es una necesidad de los dos barrios para que estén mejor conectados; dar una oportunidad para el desarrollo de las industrias tecnológicas; generar empleo e inversión; y poner a disposición viviendas para la clase media que también hace falta, pagando una cuota importante, porque no les estamos regalando nada, sino dando las herramientas para que cada familia pueda acceder al sueño de la casa propia pagándola como corresponde.

Más desarrollos en el Parque Federal

— ¿Cuándo se va lanzar otra convocatoria para el Parque Federal?

— Sale en los próximos días, antes de fin de año o los primeros días de enero. Ya hicimos dos con el sistema Procrear, una tercera que ganó Pilay y estamos por lanzar la cuarta manzana con un esquema similar al de Pilay para que la desarrollen privados. Es un canje por metros, nosotros vendemos la tierra y el desarrollador nos va a pagar con metros cuadrados de desarrollo, parte de lo que se construya queda para el Estado nacional, que después lo va a poner a la venta. Y queda una manzana más chiquita, que es la quinta. En total, habrá ahí unas 1500 viviendas, con ese parque divino enfrente.

Subasta de terrenos

A fines de noviembre, la Aabe puso en marcha el sistema de subastas de terrenos de barrio Candioti, incluidos cuatro grandes lotes que dan a avenida Alem y son parte de los que tienen el mayor potencial constructivo en altura en la ciudad.

Dos quedaron en manos de las empresas constructoras CAM y Mundo, y otros tres -de características residenciales- fueron adquiridos por dos particulares: Lara Zingaretti (dos lotes) y Néstor Gastaldi. Hay más subastas previstas a lo largo de diciembre.

— ¿Cuáles son las ventajas de estos procesos?

— Lo que pudo ver la gente de Santa Fe es un proceso muy transparente y competitivo, con participación y puja, y lo puede hacer cualquiera desde su casa, como cuando realiza una compra por internet. Antes había que viajar a Buenos Aires y estaba el martillero, hoy se hace por internet. Es una gran avance, porque estamos convencidos de que hay muchas cosas para hacer y cambiarle la vida a la gente usando las herramientas que tenemos a mano que son los inmuebles. Pero sabemos que todo eso tenemos que hacerlo con un estándar de transparencia y de visibilidad de la información altísimo porque un problema que tiene la Argentina es falta de confianza entre el gobierno y los ciudadanos, y eso es lo que queremos poner en crisis: diciendo ‘no señores, vamos a transformar la ciudad, vamos a generar oportunidades, pero además lo vamos a hacer de manera abierta, transparente y competitiva’. Además esa plata se reinvertirá en el ferrocarril. Y no hay que olvidar que durante años, una concesionaria de autos pagó un alquiler irrisorio por un terreno muy valioso. A veces me genera bronca la hipocresía que hay en la discusión pública que se da sobre estos temas, porque detrás del argumento que dice que nosotros estamos privatizando, yo creo lo contrario: en uno de esos predios había un contrato de 500 pesos, quizás ni siquiera es culpa de la concesionaria sino del funcionario público que no se ocupó de regularizar esa situación; hoy, esa concesionaria nos pagó una deuda importante por ese mayor valor en el uso del terreno, se comprometió y está pagando esa deuda.

Otra oportunidad para el edificio del Correo

— La restauración del edificio del Correo se licita el próximo 4 de enero. ¿Sigue en pie el traslado de la Afip?

— Nuestro sueño es construir, en cada una de las grandes ciudades del país, centros cívicos donde uno pueda encontrarse en el mismo lugar a un montón de dependencias del Estado nacional, hoy ineficientes porque gastan plata en alquileres que podrían no estar gastando. Mi sueño es que en Santa Fe, en el edificio del correo, nos podamos encontrar con el propio correo, porque tiene que ver con la historia de ese inmueble; con Afip, Anses, Pami... distintos organismos del Estado nacional que necesitan tener presencia territorial en la ciudad de Santa Fe y que hoy lo hacen de manera descoordinada en distintos lugares de la ciudad, sobre todo teniendo un inmueble del valor arquitectónico y la cantidad de metros que tiene eso.

— Es irracional afrontar costos de alquileres de inmuebles, como el de Afip, y tener semejante edificio semi vacío...

— Tenemos que ponerle racionalidad y sensatez económica a cómo ocupamos los espacios de oficina porque es la plata de todos los argentinos. Si no ponemos racionalidad en cómo tomamos decisiones respecto al uso de las oficinas, al final, cuando uno piensa el déficit fiscal y el problema del gasto del Estado son un montón de ineficiencias en la cadena y una parte importante es cómo ocupamos los espacios de oficinas.

— Hace un año quedó desierta esta licitación ¿ha habido consultas para esta nueva oportunidad?

— Sé que hubo que hacer algunos ajustes a los pliegos, pero somos optimistas de que en esta segunda vuelta vamos a tener ofertas para esa licitación.

La mirada del Presidente

— Recuerdo que cuando el presidente (Mauricio Macri) convocó a los intendentes de las ciudades capitales a una primera reunión, a principio de 2016, les dijo que él arrancó en la política siendo intendente. Eso hace que entienda muy bien lo que significan estos terrenos abandonados en el centro de las ciudades, las oportunidades perdidas y la necesidad de financiar obras de infraestructura que de otro modo no se pueden hacer. Con lo cual, él sigue nuestro trabajo, mucho más de lo que uno humildemente cree que el presidente le debiera dedicar, pero es que en el fondo tiene la mirada del intendente... le indigna que sobre terrenos del Estado haya contratos donde se pagaban cánones irrisorios y le gusta ver defender de manera inteligente y transparente los intereses del Estado nacional.

La clave del proyecto en Santa Fe

El objetivo de las políticas que lleva adelante la Aabe es conectar terrenos ociosos que generan problemas para las ciudades y pueden urbanizarse con un proyecto de infraestructura que justifique la utilización de esos fondos que se generen por la venta de esas tierras. En el caso de Santa Fe, se logró combinar en un proyecto la necesidad de urbanizar terrenos abandonados con la de sacar el tren de carga de adentro de la ciudad, trasladar la playa de maniobras a Laguna Paiva y hacer el circunvalar. “En un escenario de dificultad económica de restricción fiscal, esto es una oportunidad de generar fondos para hacer obras que de otra manera no se podrían hacer”, aseguró el titular del organismo, Ramón Lanús.