Nuevos instrumentos benefician a los dueños de casas con valor patrimonial

El nuevo Código de Patrimonio, además de crear un catálogo de inmuebles patrimoniales, ofrece un par de instrumentos a los que pueden echar manos los propietarios de viviendas privadas. El propósito es que estos dueños puedan recibir alguna colaboración para mantener su bien en condiciones, dado que en algunos casos su conservación es costosa y también es difícil su venta. Alrededor de 500 monumentos, edificios y viviendas en Santa Fe no se pueden intervenir sin un permiso, porque están alcanzados por distintos grados de preservación, y alrededor de 800 edificios tienen que definir su catalogación.

El secretario de Desarrollo Urbano municipal, Javier Mendiondo, y Germán Müller, coordinador Ejecutivo de Patrimonio Urbano, indicaron que "hasta ahora, la anterior ordenanza, no tenía definido qué era patrimonial y qué no; existía la antigüedad de los 80 años como parámetro de valoración. Tampoco daba ninguna herramienta para que se mantenga esa propiedad, que es una de las críticas que tienen todas las ordenanzas patrimoniales. Ahora, con la nueva normativa hay instrumentos que benefician a los dueños de estos inmuebles".

Uno de ellos tiene que ver con un "Convenio de ayuda a la conservación patrimonial", que básicamente implica una excepción temporal a la Tasa General de Inmuebles (TGI), para destinar ese dinero a acciones de preservación, conservación, mantenimiento y/o restauración de la propiedad.

"Por ejemplo, si un vecino tiene que poner en valor la fachada de un bien patrimonial, la Municipalidad lo ayudará eximiendo por un año o dos la TGI, como forma de colaborar con la preservación del inmueble. Hay que presentar con un profesional, las obras que se tienen previsto hacer. Recientemente una casa del barrio Sur ya se acogió a ese beneficio mediante un convenio", señalaron los funcionarios.

La Ordenanza N° 12.784 del nuevo Código de Inmuebles Patrimoniales excluye de este beneficio a quienes hayan transferido la edificabilidad potencial de su inmueble, así como a las parcelas que pertenezcan al Estado nacional, provincial o municipal.

Transferencia de edificabilidad

El otro instrumento previsto por el nuevo Código de Patrimonio tiene que ver con la "Edificabilidad potencial transferible". El mecanismo consiste en "que todos aquellos metros cuadrados que por la normativa urbanística (Ordenanza N° 11.748, Reglamento de Ordenamiento Urbano) se podrían construir en esa parcela y no se puede hacer por la protección patrimonial, el propietario de esos metros cuadrados va a poder transferirlos a otra parcela para que puedan ser edificados en otro lugar, a cambio de una cuestión comercial u onerosa. Puede regalar esos metros cuadrados si quiere pero también los puede vender, mediante un acuerdo de privado a privado", explicaron Mendiondo y Müller.

En otras palabras, "lo que está permitido pero no se puede construir en un terreno por su condición patrimonial, se podrá vender para que se construya adicionalmente en otro terreno, por ejemplo, para edificar bajo ciertas consideraciones dos o tres pisos más en una torre", añadieron.

¿Qué tiene que hacer el propietario de un bien patrimonial para poder transferir la edificabilidad onerosamente? Deberá suscribir un convenio con la Municipalidad, por el cual va a poner en valor esa propiedad patrimonial, asumiendo el compromiso de proteger el bien catalogado y un plan de tareas de preservación, conservación, mantenimiento o restauración. El municipio emitirá a cambio un Certificado de Edificabilidad Transferible.

"O sea: lo que se gana transfiriendo edificabilidad, de alguna manera tiene que ser destinado a financiar el mantenimiento del patrimonio", ampliaron los funcionarios. A esta herramienta, pueden acceder los propietarios de inmuebles catalogados con protección directa de monumento, integral y parcial, no así los "cautelares", al menos hasta que no pasen a ser re-catalogados como de "protección parcial"; se excluye de la edificabilidad transferible a los inmuebles del Estado.

Se desmonta un "falso dilema"

"Mediante este dispositivo, la ciudad gana por dos: porque favorece el desarrollo, al mismo tiempo que conserva el patrimonio. Antes de esta ordenanza, había un falso dilema de que conservar el patrimonio era ir en contra del desarrollo de la ciudad. Entendemos que ahora con el catálogo, con las condiciones de protección y las de intervención, queda desmontado ese falso dilema", amplió Mendiondo.

Según informó, este instrumento ya se utiliza en ciudades como San Pablo, aunque con otra complejidad porque se transfieren bonos que cotizan en Bolsa. "En el caso de Buenos Aires se aplica con ciertas limitaciones porque tiene demasiados condicionantes. Nosotros acá en Santa Fe, lo hicimos de la manera más flexible posible", destacó.

El funcionario dio un ejemplo: la Municipalidad emite un certificado de edificabilidad que dice que un propietario de un bien patrimonial tiene 200 m2 "a favor". Como no los puede usar porque afectaría el inmueble protegido, el interesado se lo transfiere a otra persona que tiene una parcela donde puede construir 10 pisos y, comprando ese permiso de 200 m2, podrá construir esa superficie adicional.

Otro ejemplo puede ser una empresa constructora que compra una casa patrimonial con certificado de "edificabilidad potencial transferible" y ocupa ese bien patrimonial para uso de oficinas, mientras que los m2 transferibles le servirán para edificar torres en otros terrenos.

"Una deuda histórica"

El secretario de Desarrollo Urbano, Javier Mendiondo, destacó que "una ciudad como Santa Fe, que se aproxima a cumplir 450 años en 2023, tenía una deuda histórica con su patrimonio arquitectónico. Sabemos que cada una de las épocas históricas en nuestra ciudad ha dejado obras patrimoniales que en la actualidad requieren de darle un nuevo sentido, una nueva funcionalidad y, sobre todo, reglas claras de cómo intervenir en ellas".

Por tal motivo, recordó que "durante el año 2020 y 2021, junto con la Comisión de Patrimonio -que está representada por los Colegios Profesionales, el municipio, las distintas universidades e instituciones como la Junta de Estudios Históricos-, se elaboró una propuesta para sustituir la anterior Ordenanza 10.115, del año 1996. Finalmente, el 28 de septiembre del 2021 se sancionó por unanimidad la Ordenanza 12.784 que pone en orden y genera reglas claras a una cuestión que es tan importante para una ciudad que entiende que su historia es parte de su presente y su futuro".

"Pocas ciudades tienen la perspectiva histórica que tiene Santa Fe, por lo tanto, revalorizarla, tiene que ver con darle un sentido al propio destino de nuestra ciudad", cerró Mendiondo.

Descatalogadas

A raíz de que muchos vecinos de la ciudad recibieron notificaciones enviadas por la Municipalidad de Santa Fe, donde se les informaba que sus propiedades están comprendidas en el Catálogo de Bienes del Patrimonio Urbano Arquitectónico de la ciudad de Santa Fe, hubo 6 casos que necesitaron revisión por alguna venta u obra, y tres de ellos que tenían un grado "cautelar", fueron descatalogados.