Cómo viene la TGI modelo 2025: altas subas en las zonas céntricas y Colastiné

Junto con el Presupuesto Municipal para el ejercicio del año próximo, el Ejecutivo Municipal remitió al Concejo de Santa Fe el mensaje N° 35, que es la actualización de la Ordenanza Tributaria Anual para 2025. Allí se proyectan como cada año las subas en las tasas, derechos, obligaciones y actuaciones administrativas. Todo indica que en diciembre, el Legislativo local tratará este proyecto.

El primer elemento que surge de la Tributaria, uno de los más salientes, es la Tasa General de Inmuebles (TGI), de la cual, según el cálculo de gastos y recursos para el próximo ejercicio fiscal, se proyecta recaudar dentro de los tributos municipales $14.957.688.273: es una de las tasas con cuya recaudación más dinero va a ingresar a las arcas municipales.

En la compleja fórmula para calcular la TGI intervienen varios parámetros de cálculo, como el avalúo fiscal municipal y los sectores de la ciudad con más o menos acceso a servicios básicos; y el valor del metro cuadrado del terreno y el de edificación, entre otros.

De mínima

En primer lugar, se estipula un porcentaje del Salario Mínimo vital y Móvil (SMVM) para el pago de mínima de dicha tasa -monto bajo el cual ningún el contribuyente puede abonar- para las 43 Zonas Inmobiliarias (ZI) en que se divide la ciudad.

Segundo, se fija una actualización del costo del metro cuadrado de superficie de cada unidad catastral -siempre dependiendo de la ZI donde se ubique, de los factores urbanísticos y de poder adquisitivo, como por ejemplo mayores o menores ingresos-, que rondaría entre un 60% y 63% para el año próximo en comparación con 2024.

Y tercero, aparecen los topes trimestrales y anuales en las emisiones de la TGI. Estos topes ya fueron aumentados este año en la primera Tributaria presentada por el intendente Juan Pablo Poletti.

¿Qué son los topes trimestrales y anuales? Son los elementos porcentuales que limitan la fórmula de actualización de la TGI: el municipio no puede subir la TGI en las Zonas Inmobiliarias más allá de los topes fijados cada tres meses y cada doce.

Si bien se repiten los topes trimestrales y anuales de la actual Tributaria 2024, hay un “ajuste” para el barrio Colastiné, distrito costero que pasará a tributar por la tasa urbana valores similares a barrios “entre bulevares”.

El semáforo: las zonas más caras

Para las ZI correspondientes a la zona del Puerto, bulevares Pellegrini y Gálvez, Peatonal San Martín, Puerto, Av. Siete Jefes y Alte. Brown, el valor mínimo será equivalente al 2% del SMVM vigente en el mes de emisión trimestral que corresponda.

El SMVM (a octubre de 2024) es de 271.571 pesos, con lo cual el abono mínimo sería hoy 5.431 pesos. Este es un cálculo de referencia pues ese valor se actualiza prácticamente todos los meses, y repercutirá en la TGI.

Para estas zonas, asimismo, el valor en la emisión trimestral de la TGI no podrá ser inferior al tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior ni ser superior al 60% de lo consignado en las tres boletas anteriores. Ese es el tope trimestral. Y el tope anual, es decir hasta dónde podrá cobrarse por esa tasa durante todo el año, no podrá ser mayor al 190%.

Para aquellos inmuebles ubicados en las ZI correspondientes a los barrios Sur, todo el sector de Av. Gob. Freyre, Centro, un área de Siete Jefes y de Candioti Sur y Norte, Guadalupe Este, Colastiné Norte y Sur, ese abono mínimo será del 1,80% del SMVM: unos 5 mil pesos de pago mínimo (se aclara que es un cálculo de referencia).

Además, para las aludidas zonas inmobiliarias, el valor consignado en la emisión trimestral de la TGI no podrá ser inferior al tributo liquidado en la emisión por tres meses inmediata anterior, ni podrá ser superior al 51% del tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior. Ese será el tope trimestral. Y el tope anual no podrá superar el 160%.

Respecto del caso Colastiné, “estos ajustes responden a los incrementos y mejoras en los servicios que se han implementado en dicha zona en los últimos meses, y que continuarán prestándose en el futuro”, se argumenta en el mensaje. En ese sentido, se pondera “el mantenimiento vial integral de 950 cuadras en el Colastiné Norte, y el mantenimiento de los espacios verdes en dicha área”. Por eso, los vecinos de ese distrito costero abonarán más de TGI.

Las “intermedias”

Para los inmuebles ubicados en las ZI asentados en barrios como Centenario, Roma, Sargento Cabral, Guadalupe Oeste y Barranquitas, el valor mínimo a abonar por TGI será equivalente al 1,50% del SMVM vigente en el mes de emisión trimestral que corresponda. Son unos 4 mil pesos de pago mínimo.

Para estas zonas, además, el valor consignado en la emisión trimestral de la TGI no podrá ser inferior al tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior ni podrá significar un incremento superior al 45% (ese porcentual es el tope cada tres meses). Y el tope anual en este caso será de 146%: hasta ese porcentaje podrá aumentar el Ejecutivo, y no más.

Las menos onerosas

Finalmente, para los inmuebles de las ZI de todo el cordón suroeste, oeste y noroeste; y noreste; Alto Verde, El Pozo y La Guardia, el valor mínimo a pagar por TGI será del 1,25% del SMVM vigente en el mes de emisión trimestral que corresponda: Hoy, sería de unos 3.394 pesos.

Para estas Zonas Inmobiliarias, el valor en la emisión trimestral de la TGI no podrá ser inferior al tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior ni podrá significar un incremento superior al 8% del tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior.

Valor del metro cuadrado

El otro elemento de incidencia en la compleja fórmula de cálculo de la TGI es el Valor del Terreno (VT), es decir, el costo de los metros cuadrados de superficie de cada unidad catastral que son requeridos para la determinación del Valor del Terreno (VT), que son obtenidos del Servicio de Catastro Municipal.

Por ejemplo, en la ZI del Puerto, el valor de metro cuadrado de superficie pasaría a aumentar un 63,2% en 2025, si se compara con el valor actual, de 2024. Este porcentual de incremento que incidiría en el valor trimestral de la TGI es transversal para todas las Zonas Inmobiliarias, desde el Puerto, bulevares, Candioti Sur y Norte, y Siete Jefes hasta Varadero Sarsotti, Centenario (al suroeste) y el norte, como Altos de Nogueras.

“Con el fin de incentivar el cumplimiento voluntario de las obligaciones tributarias y premiar a los contribuyentes, se ha decidido mantener el descuento equivalente al importe de la TGI correspondiente al mes de enero para aquellos que opten por abonar el año fiscal completo de manera anticipada”, dice el mensaje.