Un proyecto municipal para cambiar las reglas de las construcciones en zona norte de Rosario cosecha críticas de arquitectos

La administración de Pablo Javkin en Rosario busca modificar las reglas del juego para construir edificios en la zona norte, específicamente en el corredor Alberdi-Rondeau. La idea es que el Concejo les apruebe una iniciativa que promovería la inversión de nuevos desarrollos en ese sector, pero desde el Colegio de Arquitectos se acercaron al Palacio Vasallo para cuestionar el proyecto en varios puntos.

El oficialismo no centra los cambios en la altura de las nuevas construcciones, algo que históricamente provocó rispideces, sino en cambiar reglas concretas que tienen más de diez años de antigüedad como, por ejemplo, el deslinde de medianeras de los edificios.

Esta medida fija un espacio no menor a cinco metros entre las edificaciones. Se trata de una traba para las empresas que buscan construir edificios en lotes estándar que rondan los 8,60 metros, obligando a que se invierta en varios lotes para estar acorde a la legislación actual. Este sería el principal motivo que desincentiva a los inversionistas.

La zona norte es una deuda pendiente para los gobiernos de la ciudad en cuanto a alentar desarrollos inmobiliarios. Desde que asumió la nueva gestión municipal se puede vislumbrar un boom de nuevas construcciones de edificios en zonas clave de la ciudad como las arterias Cafferatta, Mendoza, San Juan, Córdoba, entre otras. Solamente entre enero y agosto de este año se otorgaron 978 permisos de edificación, es decir, un 6,1% más comparado con mismo período del año anterior, según información oficial.

Los "pero" al proyecto

El Ejecutivo envió a principios de este año la iniciativa para cambiar las restricciones para construir en zona norte. Ahora es el Concejo el que se encuentra debatiendo si el proyecto avanza -con modificaciones- o no.

Para ello recibieron a integrantes de la comisión de Urbanismo del Colegio de Arquitectos de Rosario, quienes fueron a expresarse al respecto en pos de fomentar y sostener una “buena calidad de vida urbana” en la ciudad.

Tanto Rubén Del Canto como Omar Basallo destacaron los considerandos del proyecto, pero advirtieron que las propuestas “son contradictorias” en relación a los mismos. En este sentido, indicaron que en tales considerandos se “adhiere a un proyecto de ciudad que queremos, pero parece ser un copie y pegue”.

También resaltaron que bulevar Rondeau “es una zona residencial con mucho verde, es la belleza paisajística que tiene el barrio”. Ellos entienden que en ese sector abundan casas bajas, con uno o dos pisos, y mucho verde, “que es la riqueza” de la zona.

En otros aspectos que se trataron y criticaron, los arquitectos señalaron que en la idea oficial “se permiten bloques de 20 metros, pero su contrafrente -ejemplificó con calle Agrelo- perjudica a los vecinos”. Por eso, propusieron incorporar muros divisorios de seis metros.

Los referentes del Colegio comprenden que hay una “demanda cierta” y una decisión concreta del área de Planeamiento municipal para “densificar el sector”. En esta línea, destacaron que si se quiere recuperar superficie absorbente en los fondos de las parcelas a partir de la incorporación de terrazas verdes y veredas jardín debe “mantenerse la profundidad máxima de 20 metros”.

No solo eso, además fueron tajantes al oponerse a la “eximición de la servidumbre de jardín”. “La servidumbre de jardín no se negocia. Es un sapo muy feo de tragar”, afirmó el arquitecto Del Canto, quien sostuvo que “es un derecho que ganó la ciudad hace 50 o 60 años”.

Entre otras críticas, requirieron “prohibir cualquier edificación en centro de manzana, en la totalidad de las parcelas” y en el mismo sentido “respecto a bloques interiores en una misma parcela”. También, pidieron un factor de ocupación del suelo (FOS) que “respete las características del entorno”.

Y, finalmente, con relación a la altura máxima de construcción en el corredor estimaron que “habría que verificar si hay infraestructura –de servicios- que podría soportar la densificación”. Y se expresaron “en contra” de la anulación de los deslindes parcelarios.

La idea oficial

El 25 de abril la titular de Planeamiento, Agustina González Cid, fue al Concejo a contar los principales cambios que proponen y a defenderlos, previo a que se inicie formalmente la discusión para ver si la iniciativa oficial logra luz verde.

Como aspectos centrales la arquitecta González Cid marcó el objetivo de “fortalecer los corredores y el frente de renovación urbana”, respecto a ambas arterias; “establecer el factor de impermeabilización del suelo (FIS), y el uso de terrazas verdes” al igual que trabajar respecto al “dinamismo comercial” de la zona.

Explicó la funcionaria que “en bulevar Rondeau por el ancho de las calzadas y el ancho de las veredas, sumado a la servidumbre de jardín, se contrapone con la idea de la reactivación comercial, por ello se propone la eliminación de la servidumbre de jardín de tres metros”.

De igual modo precisó que “en regla general, tanto la propuesta para bulevar Rondeau como para la avenida Alberdi tiene los mismos indicadores, planta baja más 8 pisos, se incorpora el factor de impermeabilización del suelo y se baja el factor de ocupación del suelo (FOS) de 0,7 a 0,6”.

Respecto al corredor urbano de avenida Alberdi la funcionaria recordó que la normativa vigente pide un deslinde de 6 metros, “en este caso ello se suprime”, pero, marcó, “se baja la altura de los 30 metros que se autoriza hoy a 25” y se incorpora el factor de impermeabilización del suelo.

Precisó que “en los lotes cuyo frente sea menor a 10 metros no se exigirán cocheras”. Con relación a esto explicó que tanto para avenida Alberdi como para Bv. Rondeau “si hubiera cocheras la ordenanza requiere terrazas verdes, y en el mismo sentido respecto a los comercios”.

Al abordar lo relacionado al frente de renovación urbana de Rondeau consignó que “la propuesta cambia la altura mínima de la planta baja, que se establece en 4 metros” y respecto a la altura máxima se reduce de 36 a 30,50 metros, pero sin deslinde, y la profundidad para las alturas 25 metros; el factor de impermeabilización del suelo se fija en 0,7, mientras que se elimina la servidumbre de jardín de 3 metros”, pero, aclaró que, “se mantiene la servidumbre por arteria, que en este caso es de 8 metros”.