Inseguridad y servicios alteran el mapa urbano de alquileres

Florencia Arri
farri@ellitoral.com

“La inseguridad ha impactado en los barrios tradicionales de la ciudad, cuyos habitantes se vuelcan a vivir en departamentos o en barrios privados en busca de tranquilidad”. La afirmación pertenece a Walter Govone, titular de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe (Ceci). Su percepción coincide con la de Alfredo Migone, quien preside la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe) y sostiene —con más cautela— que “la inseguridad repercute en la demanda”. Para estos referentes del sector, si bien las propiedades no se depreciaron ya no son tan buscadas como en otros tiempos, tanto para operaciones de compra como alquiler.

En detalle, se trata de las zonas residenciales de Guadalupe, Costanera y barrio Candioti, barrios tradicionales del oeste como Roma y el centro-sur de la ciudad, y otras del norte cercanas a French cuyas propiedades perdieron interés frente a otras opciones de la misma categoría por su cercanía con barrios que nutren las páginas de policiales.

Govone observa que “hoy, quienes buscan seguridad y un alto nivel de confort eligen barrios cerrados”.

Migone, por su parte, es más cauto: opina que la inseguridad no es una razón en sí misma, sino que enfatiza la ley de vida de la familia que comienza con un departamento pequeño y al crecer se muda a una casa. “Cuando la casa les queda grande a los adultos y se convierte en insegura buscan la seguridad de los edificios, por eso crece el desarrollo de edificios de alta gama en la zona de bulevar y el centro, que se está habitando por este grupo familiar reducido de padres”, explicó.

Más valor

La contracara de este fenómeno son las zonas de la ciudad que aumentan su densidad de población y su valor inmobiliario porque son percibidas como más seguras. “El centro de la ciudad está más protegido: tiene cámaras de seguridad y mayor control policial que otras zonas”, opinó Migone.

Lo mismo sucede con otros barrios del centro urbano santafesino, que en los últimos tiempos sumaron obras de infraestructura que realzaron su valor. La apertura de calles, la ampliación del pavimento, la iluminación y las obras de conexión interbarrial destacan a María Selva, a Fomento 9 de Julio y a las inmediaciones a Don Bosco. “Son servicios que se suman e incrementan la demanda de inmuebles en esos barrios y, a la par, el valor de sus propiedades”, opinó el presidente de la Ceci.

En materia de servicios, Migone agrega que en tiempos de crisis, la accesibilidad al transporte incide en el mercado de alquileres. “El transporte tiene una incidencia significativa en el ingreso, el locatario busca seguridad y economía: la suma de un alquiler menor y una ubicación cercana a la zona donde desarrolla sus actividades”, indicó el titular de Cisfe. Aludió a este punto la migración de estudiantes del casco del microcentro a barrios más cercanos a la Ciudad Universitaria de El Pozo. Consultado por El Litoral Publio Benuzzi, referente de la inmobiliaria homónima, coincidió en este punto y agregó que “el valor de los alquileres es mayor según su cercanía a una universidad o a un polo comercial, le permita a la gente trasladarse por sus propios medios”.

5.000 personas

viven en los barrios privados tipo countries ubicados en la autopista Santa Fe-Rosario, entre el acceso a Santa Fe y la autovía N° 19. En la actualidad, unas 2.200 parcelas que tributan impuestos municipales (en el 60% de estos lotes ya se construyeron las viviendas). Son 12 barrios privados: 7 ya están habitados, (La Tatenguita, El Pinar, El Paso, Las Almenas, Aires del Llano, Dos Lagunas y Altos de la Ribera), hay otros 2 en actual construcción y 3 más proyectados.

Planteo

El tema inseguridad se planteó, aunque de modo informal, en la reunión del Observatorio de Valores Inmobiliarios Municipales (Ovim) que se realizó este mes. Sin embargo, no se lo consideró un factor determinante en los valores de inmuebles de diferentes zonas de la ciudad. Participan del Ovim, funcionarios de Planeamiento del municipio y representantes de los Colegios de Arquitectos, de Corredores Inmobiliarios, de Agrimensores, de Escribanos, de Martilleros, de las Cámaras Inmobiliarias locales; de la Dirección Provincial de Catastro y Cartografía de la provincia.

La voz de los referentes

“Si bien puede ocurrir con el tiempo, no he registrado cambios importantes y recordemos que si se revierte la causa, se revierte el efecto. En cambio, creo que la tendencia de mayores hacia departamentos se debe a que, sin perro ni jardín, se puede cerrar con llave y viajar sin problemas”.
Ing. Alberto Bottai, Bottai Inmobiliaria

“No creo que la inseguridad haya cambiado el mapa de la ciudad: no veo que haya bajado el interés de los clientes por las propiedades de barrios residenciales. La inseguridad sí cambió el sistema de vida de la gente, que toma más recaudos y busca características de seguridad en las propiedades, pero no al punto de cambiar el mapa”.
Publio Benuzzi, Benuzzi Inmobiliaria

“La inseguridad es un factor circunstancial que puede influir una elección, un elemento que puede incidir en la evaluación de un inmueble; pero no creo que hoy el mercado esté condicionado por la seguridad o su falta. No es un fundamento que cambie el valor nominal de la tierra o del inmueble, porque siempre prevalecen las condiciones inherentes de la propiedad”.
Eduardo Brigada, Inmobiliaria Guastavino e Imbert & Cia SRL

“El flagelo de la inseguridad se ha instalado en toda la ciudad de Santa Fe: ya no hay barrios o sectores que escapen a los hechos delictivos si bien hay, históricamente, determinados barrios que tienen el estigma de inseguros. Los inquilinos eligen vivienda de acuerdo con sus necesidades y al poder adquisitivo, y priorizan los departamentos porque cuentan con portero, cámaras y otras medidas preventivas”.
Mirta Salas de Giusiano, Atilio Salas Inmobiliaria

“El mapa delictivo altera el mapa geográfico de la ciudad y los valores del mercado inmobiliario, tanto de venta como de alquiler. Vemos que, desde el punto de vista de la inseguridad de la población, se han valorizado los barrios privados y el microcentro porque se presumen más seguros. Es muy difícil establecer cuánto, pero lo altera, vemos una especie de migración de la zona más insegura a las zonas más seguras”.
Carlos Ureta Cortés, Ureta Cortés Negocios Inmobiliarios

Recomendaciones ante un contrato de locación

Si bien el mercado inmobiliario no está regulado y se rige por las reglas del mercado —oferta y demanda— existen algunas claves a tener en cuenta para quienes consumen e influyen en ese mercado.

La Dra. Liliana Campomanes, directora general de Gestión e Instrucción en Defensoría del Pueblo de la provincia, hizo un detalle de las recomendaciones que surgen de la consulta diaria en Defensoría.

“Los asesoramientos respecto a contratos de locaciones urbanas son frecuentes dado que nuestro organismo brinda un servicio gratuito de información jurídica y de mediación voluntaria”, explicó.

Desde allí destacó que la Ley N° 24.240 “es una norma de orden público que protege a la parte más débil de la relación que es el consumidor/locador frente a quien ejerce una actividad económica inmobiliaria/prestador. Ante un problema, el consumidor puede ejercer sus derechos reclamando administrativa y judicialmente”.

El locador tiene derecho a ser informado en forma cierta, clara y detallada sobre todo lo relacionado con las características de las cosas o servicios que obtenga y, sobre todo, de las condiciones de comercialización. Debe solicitar toda la información para evaluar y comparar la calidad, precio y condiciones de los servicios y productos ofrecidos; y la información debe ser brindada en forma gratuita.

También tiene derecho a saber qué es lo que está firmando: puede solicitar una copia del contrato y hacerla ver por un profesional del derecho, “recomendamos dudar de contratar con quien no accede a ello”, destacó Campomanes. Quien no cuente con un abogado de su confianza, ante una posible cláusula abusiva puede recurrir a las oficinas de Defensa del Consumidor más cercana o a la Defensoría del Pueblo.

“En Defensoría del Pueblo tratamos que el ciudadano no llegue a instancias de conflicto, nuestra labor es de asesoramiento respecto a sus derechos a fin de evitar de caer en situaciones que lo entrampen en pleitos innecesarios: la mejor defensa es la prevención”, advirtió.

Servicios y deudas

El inquilino puede solicitar al propietario o inmobiliaria que a la firma del contrato le entreguen fotocopias de las facturas canceladas por el inquilino anterior, quien pudo haber dejado deudas cuya cancelación puede exigir al nuevo inquilino cuando solicite la luz o el gas. “Si bien el propietario o la inmobiliaria se harán responsables del gasto, son recurrentes las quejas en Defensoría por las demoras en trámites y tiempo perdido por este tipo de inconvenientes”, agregó.

La letrada también recomienda incluir en el contrato una cláusula que determine un plazo para reclamar por el mal funcionamiento de artefactos como cocinas y estufas, mal estado de los sanitarios, pérdidas de canillas, etc. “Esta cláusula de precaución cobra relevancia porque no se puede saber qué funciona mal hasta que se utiliza diariamente”, destacó. También, debe figurar en el contrato un detalle de todo lo que hay en la propiedad y el estado en que se encuentra, ya sean muebles o artefactos.

Contratos escalonados

Respecto de los contratos escalonados de alquiler, destacó que “son legales porque se pactan de antemano: el consentimiento es informado, está consignado en una cláusula por escrito y las partes pueden decidir si acordar o no”. En tal caso, el futuro locatario “debe conocer con certeza, antes de firmar el contrato, cuánto terminará pagando por los dos años que se fijan para este tipo de contratos de locaciones urbanas tal como establece la Ley N° 23.091: no debe faltar una cláusula donde figuren las condiciones económicas del alquiler.

“No resulta conveniente que el futuro locatario acepte dejar abierta la posibilidad de sentarse a negociar por ejemplo cada seis meses el precio del alquiler: de esta forma, el ciudadano deja librado al azar el futuro precio por el próximo semestre —agregó Campomanes— ¿Qué sucede si no logra llegar a un precio razonable? Esto le ocasionará dolores de cabeza y tiempo en buscar otro departamento, tramitar baja y alta de servicios y gastos de mudanza”.

Cláusulas abusivas

La directora de Gestión e Instrucción de Defensoría alertó por cláusulas abusivas que representan un desequilibrio en perjuicio del consumidor. Las más frecuentes son las que limitan la responsabilidad del proveedor por daños, que contienen una renuncia o limitación de los derechos del consumidor, o que amplían los derechos de una parte perjudicando la otra.

“En numerosos casos, se detectó como práctica habitual que algunas cláusulas de los contratos estuviesen escritas con letra pequeña o con palabras muy difíciles, desalentando su lectura y dificultando su comprensión con el fin de disimular la existencia de las cláusulas abusivas”, alertó Liliana Campomanes. En este sentido, recomendó denunciar ante la autoridad administrativa o en sede judicial.