"La Tatenguita es una urbanización especial reconocida por el Estado"

Los planos de mensura del complejo datan de 1975, a partir de los cuales se le da forma al loteo de 33 hectáreas. En ese entonces ya se proyectaba su cerramiento. Foto: Archivo El Litoral

Juliano Salierno jsalierno@ellitoral.com La jueza en lo Civil y Comercial Nº 3, Beatriz Forno de Piedrabuena, condenó a una vecina del barrio cerrado La Tatenguita a pagar una abultada deuda en concepto de “contribuciones” por los servicios prestados a lo largo del tiempo por la asociación civil que administra el complejo. El fallo dictado el 5 de marzo fue dado a conocer ayer por la Asociación Complejo Residencial La Tatenguita ante “el profundo malestar que provocó a la gran mayoría de los propietarios y habitantes del complejo” la noticia publicada el miércoles 26 de marzo bajo el título “La Tatenguita: un barrio cerrado que necesita ser reglamentado”, en la que se informó de un caso similar, en el que otro juez falló de manera contraria (ver www.ellitoral.com). “En primer lugar, el Complejo Residencial La Tatenguita es una urbanización especial reconocida por el Estado”, dice la nota que lleva la firma del presidente de la asociación, el profesor Raúl De Philippis. A su vez, la misiva explica que “la asociación cuenta al presente con varios pronunciamientos judiciales a su favor” y concretamente hace referencia a uno mediante el cual se “reconoce el derecho de la asociación al cobro de contribuciones y explica con claridad meridiana la situación de urbanización especial del complejo”. La demanda A propósito del caso judicial que se trae a cuenta, se trata de una “demanda ordinaria tendiente al cobro de contribuciones adeudadas por un total de $ 27.265” que promueve la Asociación Complejo Residencial La Tatenguita contra una vecina del lugar, dice el fallo. Entre los argumentos sostenidos por el demandante se encuentra que el municipio de Santo Tomé “lo reconoció como urbanización especial mediante ordenanza Nº 2.778/10 y luego por ordenanza Nº 2.843/11 se le dio el marco legal para su adecuación como tal”. Desde la asociación remarcaron que los planos de mensura del complejo datan de 1975, a partir de los cuales se le da forma al loteo de 33 hectáreas que se yergue en el km 153 de la autopista Santa Fe-Rosario. También dijeron que la asociación como tal fue reconocida por la Inspección General de Personas Jurídicas en diciembre de 1990 y que 8 años más tarde “se dictó el reglamento interno” que ahora se cuestiona. Una asamblea ordinaria estableció las “normas sobre el ingreso al complejo, el comportamiento de personas que ingresen y disposiciones referidas a edificaciones que se proyecten construir en él”. Justificaron el cobro de las contribuciones como contraprestación por “los servicios de conservación del alambrado perimetral, mantenimiento de las calles internas y de los sectores comunes”, así como tareas de “desmalezamiento, portería, seguridad, gestión y contratación de servicios”, enumeraron. El argumento de la parte accionante radica en que “la negativa de pago atenta contra la existencia del complejo y su funcionamiento, e implica desconocer los beneficios que reciben los titulares de predios”. Rechazo de la deuda A su turno, la demandada adujo ante el fuero civil que adquirió el terreno a mediados de 1996 y que en el boleto de compraventa “no se hizo mención al sometimiento a régimen distinto al de dominio, ni sobre algún tipo de restricción que afectara el inmueble, ni de la obligatoriedad de asociarse a persona jurídica alguna”. Rechazó la deuda aduciendo que “su adquisición fue de un loteo preexistente a la asociación” y que “no hay causa para exigirle el pago de las contribuciones aludidas ya que cumple con sus obligaciones tributarias” pagando la tasa de inmueble que cobra la Municipalidad de Santo Tomé. Según lo expresado por la jueza Beatriz Forno en los considerandos, “no resulta imperativo desarrollar pormenorizadamente la totalidad de las líneas argumentales expuestas por las partes”. En cambio, se abocó a “aquellas que por sí mismas resultan suficientes para sustentar la resolución”. Entre los aspectos en que se concentró la magistrada figuran la falta de un ordenamiento nacional, que hizo que las provincias y municipios previeran y regularan “la instrumentación de las nuevas figuras existentes” para “situaciones no contempladas”. En el caso puntual de Santa Fe, “este poder de policía ha sido totalmente delegado en los gobiernos municipales”; y sigue: “Desde este ángulo la ciudad de Santo Tomé cuenta con la Ordenanza 2.843/2011 en la cual se establecen distintas directrices en relación a la figura que contempla la misma, esto es Urbanizaciones Especiales Cerradas”. Beneficio común En cuanto a si lo que se pretende cobrar son “expensas”, “contribuciones” o “cuota social”, la Dra. Forno citó jurisprudencia que dice que “en lo esencial tanto las cuotas sociales como las expensas tienden a la coparticipación de los socios o de quienes tienen un interés común en la satisfacción de los gastos que irroga la cosa o negocio común”. Desestimó además que la adquisición del lote fuera anterior a la creación de la asociación, ya que ésta funciona desde 1990 y la demandada compró el terreno en 1996; por lo tanto “la asociación se encuentra legitimada para exigir el pago de las contribuciones a los propietarios que residen dentro del mismo”. Finalmente, la Dra. Forno sostuvo -y en este punto coinciden con el fallo de su par del Juzgado Civil y Comercial Nº 11, el Dr. Gustavo Ríos-, que todos los vecinos, incluso quienes no pagaron dichas contribuciones “de hecho gozaron de los beneficios de sus prestaciones”. Y fue más allá diciendo que “es imprescindible la existencia de un organismo tal como la asociación”, que se desempeña en un complejo que “reviste el carácter de urbanización especial y así se lo ha dispuesto en las ordenanzas municipales”. Por último, la jueza dejó expuesta a la demandada, que “no objetó la legitimación de la asociación en el momento que celebró convenios autorizándola para que contrate en su nombre la obra de gas natural” por lo que “no puede cuestionar el accionar de la asociación ya que resulta contrario al principio general de la buena fe”.

El dato Ordenanza Municipal.

• Para la Municipalidad de Santo Tomé, el complejo La Tatenguita está comprendido por el Artículo Nº 1 de la Ordenanza Nº 2.843/2011 que señala que “se entiende por urbanizaciones especiales cerradas a los emprendimientos urbanísticos identificados por la presente ordenanza como barrios cerrados o clubes de campo, destinados a uso residencial predominante, con equipamiento comunitario, cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento”.

Un barrio con más de 30 años

• Como resultado de los juicios que tienen a la Municipalidad de Santo Tomé como uno de los interesados, la jueza Beatriz Forno citó a funcionarios de la Dirección de Planeamiento y Urbanismo para que expliquen la situación actual del loteo la Tatenguita, específicamente del vallado perimetral.