Qué expectativa tiene una familia tipo que paga un alquiler de ser propietaria de una casa propia

Federico González Rouco (30) no puede disimular el cansancio en su rostro. Había viajado desde Buenos Aires hasta Santa Fe, y muy temprano comenzó con su disertación. Pero la razón es otra: fue papá hace muy poco y el descanso se le hace ciertamente difícil. "¿Sabías que la segunda decisión de vida a más largo plazo es tomar un crédito hipotecario para acceder a una vivienda, sólo superada por la decisión de tener un hijo?", introduce él mismo a la entrevista.

El joven economista y Magíster en Políticas Públicas llegó a esta capital para participar de un evento, en su carácter de especialista en la problemática del acceso a la vivienda propia. En este contexto, asegura que los ingresos mensuales están muy bajos en el país, que pierden año tras año contra la inflación, y que dolarización de los precios de las casas y departamentos (frente a sueldos "pesificados") no contribuye a la situación macro.

"Estamos en un escenario muy complicado en términos de acceso a la vivienda, lamentablemente. Porque el alquiler es cada vez más caro en términos de ingresos, y porque el acceso al crédito hipotecario es cada vez más complejo. Hoy para sacar un hipotecario ingresos del hogar (dos ingresos) de entre 700 mil y 800 mil pesos. Esto para un crédito UVA, con cuota variable. Y para un crédito 'cuota fija', como era antes, tenemos que hablar de que esa familia debe acreditar unos 2 millones de pesos. Es inviable. No hay posibilidad de acceder al crédito hipotecario de esa manera", dice, en diálogo con El Litoral.

A largo plazo

-Pensemos en una familia tipo con dos hijos, pagando un alquiler de 70-80 mil pesos mensuales. Ese grupo familiar, que encima pierde el poder adquisitivo un 6% ó 7% por mes debido a la inflación, ¿tiene expectativas de llegar un día a ser propietaria de una vivienda propia?

-Esa expectativa, que va a estar en un crédito hipotecario porque el crédito le permite el financiamiento a largo plazo (20 años, por ejemplo), es independiente de que se pague un alquiler. Para que esa familia pueda ser propietaria hace falta que haya crédito, insisto.

El alquiler no sólo aumentó por encima de la inflación sino también por encima de los haberes, y ése es el principal problema de los últimos dos años. Pero cuando ves los alquileres de cinco años para atrás, no estaban muy altos. ¿Qué pasa? Que en el medio, otra vez, los ingresos se derrumbaron. Entonces tenemos alquileres relativamente estables (comparando con lo que pasaba cinco o seis años atrás) pero los ingresos por el suelo.

Y la Ley de Alquileres actual explica una parte de lo que está pasando, no todo. Para que esa familia que paga 80 mil pesos de alquiler -y tiene la expectativa de ser propietaria- pueda usar ese monto para acceder a un hipotecario, faltan cambiar muchas cosas. Que las condiciones estructurales mejoren, que la macroeconomía sea un poco más amigable, que los salarios mejoren en términos de inflación, de poder de compra pero también en términos del valor de la vivienda.

En la Argentina, toda compra de largo plazo se hace en dólares. Incluso los alquileres están empezando a ser en dólares, y un alquiler es un contrato a tres años. Las certidumbres ya no están, y eso genera que el valor de la vivienda, en muchos lugares, está en dólares; pero los ingresos económicos de toda la población argentina no: están en pesos.

Creo que lo que necesitamos también es tener una esperanza de proyección a mediano plazo. Y sostenerlo. Históricamente el crédito en el país es una ventana de oportunidad. Pero hoy los ingresos por grupo familiar son muy bajos, y esto, en algún momento, va a tener que revertirse.

Procrear

-En Santa Fe está el complejo de las torres del Parque Federal del Procrear. Y por otro lado, hay suelos fiscales disponibles. El Estado local, ¿debería gestionar ante el Ministerio de Hábitat el desarrollo de más proyectos urbanísticos de este tipo?

-Sí, creo que hay una oportunidad enorme en el buen uso del suelo, tanto de las tierras fiscales ya existentes como en la generación de nuevo suelo. Eso permite aumentar la oferta. Pero hay algunos problemas en el medio. Ese suelo, ¿adónde está? ¿Tiene infraestructura o generará un problema a futuro? Entonces, si va en línea con la planificación urbana, con una buena lógica de ordenamiento territorial, desde ya que es una buena opción.

Y también es parte del trabajo tener ciudades planificadas. Eso permite saber adónde está la mancha urbana, y hacer infraestructura antes de edificar nuevos desarrollos urbanísticos, hay una gran parte del problema solucionada.

Después hay que ver también cómo financiás esas nuevas viviendas. Si son a 20 años, por ejemplo. En la Argentina hay 4 millones de viviendas con algún tipo de déficit habitacional. El Estado en todos sus niveles, ¿tiene hoy la posibilidad de construir ese número de viviendas? Creo que no. Con el viejo Fonavi se construyeron 1.500.000 de viviendas en 50 años. Y estamos hablando de que faltan 4 millones. El problema es de escala, de capacidad presupuestaria.

Pienso que gran parte del problema habitacional en la Argentina y Santa Fe se solucionaría apalancándose en el sistema financiero y en un buen mercado de capitales. Ahí volvemos a lo anterior: para que haya un buen mercado de capitales necesitás inversores, proyección a mediano plazo, certidumbres. Más complejos Procrear serían un aporte a la solución, pero no la solución definitiva. El acceso a la vivienda es un problema muy profundo.

Encuentro por las Ciudades

El espacio Encuentro impulsaron la realización del evento Encuentro por las Ciudades, un seminario donde especialistas debatieron sobre nuevos enfoques para el desarrollo de políticas urbanas sostenibles, derechos a la vivienda y a un ambiente sano, así como también en cómo hacer que Santa Fe sea una ciudad más inclusiva.

Perfil

Federico González Rouco es economista, Magíster en Políticas Públicas y experto en la problemática del acceso a la vivienda. Autor de los libros "Vivienda, el relato" (2017) y "Dueños o Inquilinos" (2021). En el marco del Encuentro por las Ciudades, disertó sobre "Dinámicas del acceso a la vivienda en Argentina y en la ciudad de Santa Fe; variaciones en los últimos años y cómo se estructura nuestra sociedad según el acceso a ese derecho".