Se repone en parte la oferta de inmuebles para alquilar en Santa Fe

Mientras se espera en las próximas horas el dato de inflación que cierre el 2022 apenas por debajo del 100%, en enero el aumento anual según los términos de la ley de alquileres ya supera el 81,5% (en dos años acumula más del 175%). Con estos números la norma que pretendía proteger a los inquilinos, lo que ha logrado es encarecer el monto de entrada a una vivienda rentada o promover el retiro de oferta de unidades habitacionales al mercado.

"Hace unos meses no había propiedades disponibles para alquilar. Ahora la oferta ha mejorado", explicó a El Litoral la titular de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Fe. Silvia Schrench señaló que "el ajuste anual es altamente distorsivo. Hay unidades que han quedado muy rezagadas en su valor locativo (contratos iniciados hace 24 meses) y aún con la aplicación del índice, no llegan a los valores actuales".

"El problema de la ley vigente es la aplicación del índice que se utiliza para los ajustes", así como su periodicidad anualizada. "En un contexto inflacionario, lo mejor es dejar el mercado liberado. O aplicar índices con una periodicidad menor; en tiempos de Alfonsín, con alta inflación, los contratos se ajustaban en forma mensual".

Schrench advirtió además que mientras el propietario pierde en su ingreso frente a la inflación con la actual normativa, el inquilino afronta mayores costos de todas maneras. "El problema mayor en cuanto al precio es en los edificios con amenities, por el costo de las expensas", dijo en referencia a unidades con mayores estándares de servicios.

Planteo al Congreso

En marzo de 2022, Cisfe planteó la derogación de la ley 27551 sancionada en noviembre de 2019, porque "afectó seriamente el libre juego del mercado, motivando la escasez de inmuebles destinados a la locación de viviendas familiares, facilitando así un alza en el valor del canon locativo.

"En el caso de las viviendas familiares se abandonó innecesariamente el plazo contractual bianual, lo cual significó para los inquilinos mayores costos para el acceso al inmueble locado; incertidumbre del locatario porque asumiendo un compromiso contractual trianual solo tenía pleno conocimiento de lo que debería abonar en cada mesada durante los primeros 12 meses; Se vinculó el ajuste del precio locativo a un sistema que triplicó los índices que venía asumiendo en forma anual o semestral, con conocimiento previo desde el comienzo del vínculo contractual.

"Hasta la entrada en vigencia de la ley 27.551, con una inflación anual que se ubicaba entre el 50/60% los ajustes anuales se hacían entre el 30/35%, en tanto que desde la irrupción de aquella norma dicho incremento llegó a orillar el 60%", señaló Cisfe al Congreso.

Dos años y actualización semestral

A criterio de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Fe, el plazo contractual de un alquiler debería ser de 24 meses (vivienda o comercial) con ajuste semestral según salarios para unidades habitacionales estándar y convenido por las partes para "vivienda superior"; expensas ordinarias a cargo del locatario y extraordinarias a cargo del propietario; inmobiliario a cargo del propietario y tasas por servicios a pagar por el locador . Cisfe plantea eximir el Iva a la actividad e invitar a las provincias a hacer lo mismo con Sellos.

La Cámara propone un desalojo de trámite abreviado para casos de incumplimiento; reducción Tasa de Justicia e Impuesto de Sellos e invitación a las provincias para adherir a la exigencia de dar intervención a organismos (nacionales, provinciales o municipales) ante la presencia de menores en el inmueble objeto de un proceso de desalojo.

Propone además el reciclaje de inmuebles, destinándolos al mercado locativo, contabilizando por un plazo de 10 años el pago de IVA sobre materiales, mano de obra y honorarios, como efectuado a cuenta del Impuesto a las Ganancias. Pide también la exención del pago de Bienes Personales sobre inmuebles en el mercado locativo.

Por último sugiere la reducción del 50% del Impuesto a las Ganancias por el plazo de vigencia del primer contrato, así como incentivos fiscales para la construcción de viviendas de 60 metros cuadrados destinadas a alquileres.

Protección a inquilinos

Recordó Cisfe en su planteo a los legisladores nacionales que los inquilinos no estaban "desamparados" en el marco de la anterior normativa, ya que estaba alcanzado por la ley de Defensa del Consumidor en el marco del Código Civil y Comercial, más allá de la evidencia de que los incrementos "de mercado" eran menores a los que pauta la norma vigente.

La norma alude a los tribunales de ética en el marco de la ley 25.028 que creó los Colegios de Corredores Inmobiliarios. "Además, a nivel nacional, provincial y municipal funcionan diversos organismos cuyo objetivo –esencial o complementario- es la protección, acompañamiento y tutela de los derechos de los locatarios. Entre estas reparticiones se encuentran la Secretaría y Dirección de Comercio, Oficinas del Inquilino y Defensoría del Pueblo".