Sin escritura no hay propiedad

Emerio Agretti | politica@ellitoral.com

La iniciativa del gobierno nacional de permitir registrar los boletos de compraventa de los inmuebles “en pozo” -departamentos de edificios aún no construidos- y utilizarlos como garantía para créditos intermedios, mereció una serie de advertencias desde el Colegio de Escribanos de Santa Fe, que suscribe también el ministro de Justicia, Ricardo Silberstein.

En una entrevista con El Litoral, en conjunto con Carolina Culzoni -ex titular de la entidad notarial-, el funcionario provincial consideró que se trata de una solución “demagógica”, y advirtió sobre las dificultades jurídicas que presenta y su escasa viabilidad en el mercado financiero.

Por su parte, Culzoni advirtió que la inscripción de boletos de compraventa se hace en nuestra provincia ya desde el año 1968, pero estableció los verdaderos alcances de la medida y alertó sobre el hecho de que en modo alguno suplanta los efectos de la escritura pública a los fines de otorgar certeza de la titularidad de un bien y ejercer el dominio y la disposición sobre el mismo.

“El boleto es un acuerdo entre partes y el efecto de la inscripción es la publicidad: es decir, que lo conozcan los terceros. Pero el Registro no califica el instrumento, se limita a archivarlo en la sección respectiva. Esto dista mucho de lo que es una escritura.

—¿Qué cambia con la obtención de la escritura?

—La escritura pública es algo totalmente distinto, porque ahí interviene un profesional del Derecho, que es un escribano público, que actúa a través de la fe que le delega el Estado. Y lleva a cabo una serie de pasos previos: hace un estudio del título 20 años para atrás, verifica que no se adeuden impuestos, pide los informes al Registro de la Propiedad -que no haya embargos, hipotecas, ni restricciones al dominio- verifica que el titular registral sea ése y que no esté inhibido para disponer de los bienes. También lo hace con Catastro: si tiene planos, si no los tiene, verifica el estado parcelario; pregunta a la API, a la Municipalidad, para ver si hay deudas, si las hay las retiene. Hay todo un procedimiento previo, que en este caso se estaría evitando, y con eso pondríamos en juego la seguridad jurídica, que recién se da cuando el escribano interviene en la escritura pública.

—¿Cuáles son los riesgos de quedarse sólo con el boleto?

—Aquí lo único que tenemos es un probable futuro comprador. Hay un compromiso de venderle a esta persona, que inclusive tiene un plazo: esta restricción al dominio que se está anotando con el boleto, tiene un plazo de 5 años. En ese plazo pueden pasar muchas cosas. Entonces, la idea es que la gente no confunda lo que es el valor de un contrato, o de un compromiso de compraventa, con el de una escritura pública. Tiene que quedar en claro que la inscripción del boleto a lo mejor puede ser un instrumento para lograr un crédito en determinados casos, pero no alcanza para convertir a alguien en comprador; no le da el derecho a ser dueño de esa cosa.

De la misma manera, aquí están impulsando que la operación se haga por firma digital de las partes. Que es una herramienta que se puede utilizar. El problema es que esa firma “‘podrá” ser certificada por un escribano. Pero si no es así, ese boleto podría inscribirse sin que nadie haya controlado nada.

“El camino de la seriedad”

—Dr. Silberstein ¿el gobierno provincial comparte la preocupación de los escribanos por esta medida?

—En realidad, nosotros venimos trabajando mancomunadamente con los Colegios de Escribanos. Y uno puede trabajar con seriedad, o de manera demagógica. Nosotros hemos optado, en todos los ámbitos, por trabajar con seriedad. Así lo hemos hecho con todos los proyectos de reformas procesales, que abarcan prácticamente todo el sistema jurídico en la provincia. Y siempre lo hemos hecho junto con la Corte, con los Colegios profesionales, con consenso, con estudios, con datos, y tratando de dar respuestas concretas a la sociedad. Y no solamente cumplir con lo que se promete a la sociedad, sino también prometer cosas que se puedan cumplir.

—¿Y el campo notarial en qué se avanzó, concretamente?

—Uno de los grandes problemas que teníamos era que las prácticas del Registro de la Propiedad de la primera circunscripción (de Santa Fe para el norte) no tenían nada que ver con las que se implementaban de Rosario para el sur. Prácticamente eran dos registros. Acá se ha trabajado conjuntamente, con el apoyo enorme e invalorable de los dos colegios de escribanos, en la unificación de criterios. Homogeneizar los trámites y, obviamente, aprovechar los recursos que nos proporciona la tecnología. Así se está prácticamente terminando la digitalización de todos los tomos de todas las escrituras de la provincia, lo cual va a dar muchísima seguridad. Por otro lado se ha empezado a implementar el folio real, que significa que uno busca una propiedad y en el registro de esa propiedad figuran todos los datos de operaciones, inscripciones, etc. El tema de la digitalización de los tomos tiene muchísima importancia, porque permite una búsqueda por inmueble o por persona, y obtener todos los datos.

El segundo paso que se ha dado con los Colegios de Escribanos es la digitalización de las mesas de entrada. Esto va a permitir, juntamente con la firma digital que ha implementado la provincia, que gran parte de los trámites se puedan realizar de esa manera, como obtener certificados. Esto permite unificar, dar celeridad y también seguridad. De esta forma se han podido detectar muchos fraudes. Las bandas que asolaban no sólo a la provincia, sino a todo el país y se quedaban con inmuebles, han podido ser detectadas así.

—¿Y por qué cuestiona la medida nacional, que se orienta a facilitar el crédito?

—Primero, que no se puede modificar una ley por decreto. Y en base a toda la normativa que ha regido la transferencia de inmuebles en la República Argentina desde 1860, decir que se va a poder eludir la escritura es falaz, es engañar a la gente.

Desde el punto de vista económico, los bancos hoy no están prestando dinero a las empresas. El negocio es utilizar los depósitos a la vista y prestárselos al gobierno al 70 %. Porque hoy los bancos no están manejados por banqueros, que cuidan sus clientes, sino por “meseros”, que buscan la mejor inversión. Entonces, obtener fondos del mercado de capitales, que hoy está bastante castigado, con un boleto de compraventa, lo veo más como una expresión de deseos que como una posibilidad concreta.

El problema del costo

—El costo de hacer una escritura es algo que sin duda influye en esta cuestión.

Silberstein: —La gente en general considera al régimen de lo que se ha llamado el notariado iberoamericano, el sistema de transferencia de propiedades que tenemos nosotros, como costoso. El problema es que si usted se fija, al escribano se lo ha transformado en un agente de retención. En realidad el costo no son los escribanos y sus honorarios, sino todo lo que el Estado les pide que retengan por impuestos. Sin eso, las escrituras serían mucho más baratas.

Culzoni: —Una escritura de compraventa cuesta aproximadamente un 7 % del valor del bien. El honorario del escribano, descontado el aporte, no llega al 2 %.

Silberstein:—-Que no es un costo significativo, con la seguridad que proporciona a la operación. Hacer todos esos trámites sin escribano resultaría mucho más costoso.