Casi la mitad del costo de construir una vivienda son impuestos y cargas sociales

Por cada metro cuadrado que se construye en el país, el Estado -en sus tres niveles- se lleva una porción monumental a través de un complejo entramado de tributos y regímenes previsionales.

Así lo revela un exhaustivo estudio elaborado en mayo de 2026, el cual expone cómo la presión fiscal infla los costos y define los precios finales en el mercado inmobiliario argentino.

Para dimensionar este impacto, el estudio analiza una vivienda unifamiliar estándar de 130 metros cuadrados bajo el supuesto de que todos los actores de la cadena cumplen con el 100% de sus obligaciones legales.

Los resultados son contundentes: el 48,92% del precio final de la obra de construcción se explica exclusivamente por el pago de impuestos y aportes a la seguridad social.

Es decir, en un costo estimado de $1.940.454 por metro cuadrado, unos $949.358 corresponden a la carga tributaria y previsional, según el análisis de los economistas Nadin Argañaraz y Andrés Mir.

Seguridad social y “efecto cascada”

Al desglosar este alto costo fiscal, el informe señala que el componente previsional y de seguridad social es el más pesado, representando el 26,7% del precio final de la obra (lo que equivale a más de la mitad del costo impositivo total).

Prácticamente la mitad de lo que se gasta en mano de obra dependiente no va al bolsillo del trabajador en lo inmediato, sino que es absorbido por el sistema.

A esto se le suma la carga estrictamente tributaria: impuestos nacionales representan un 15,44% del precio final, liderados por el IVA (9,85%) y el Impuesto a las Ganancias (4,24%).

En cuanto a los impuestos subnacionales, aportan un 6,78% al precio, donde destaca fuertemente el Impuesto a los Ingresos Brutos.

El tributo provincial genera un grave "efecto cascada": aunque la alícuota promedio nominal es del 2,34%, su efecto acumulativo en la cadena de valor hace que su incidencia efectiva salte al 5,42% sobre el precio neto de la construcción.

Terreno propio

El impacto fiscal no se detiene en los ladrillos. La comercialización y la tenencia del suelo añaden más capas de costos, variando según quién y cómo encare el proyecto.

En una obra sobre inmueble de terceros (el particular que construye su casa), una persona física compra un lote y contrata a una empresa para construir. Solo el proceso de adquisición, escrituración y tenencia anual del lote implica un costo impositivo-previsional equivalente al 9,3% del valor de compra.

Gran parte de esto recae en el comprador, impulsado por el IVA y el impuesto sobre los Bienes Personales. Si esta persona (que no ejerce la construcción y venta habitualmente) decide vender la casa terminada, la operación de comercialización añade un costo impositivo del 3,93% del valor de escrituración.

Desarrolladores

Por otra parte, en una obra sobre inmueble propio (por ejemplo una empresa desarrolladora), la constructora-desarrolladora compra la tierra, edifica y luego vende la unidad terminada (actividad comercial lucrativa).

En este caso, la compra y escrituración del terreno supone una carga fiscal del 7,80%. La posterior venta y escrituración de la unidad construida al consumidor final conlleva otro costo impositivo-previsional del 6,32% sobre el valor de la operación

Al unificar toda la cadena (compra de tierra, construcción y comercialización), el estudio concluye que el costo tributario-previsional global alcanza un abrumador 41,71% del valor total que paga el comprador por la unidad.

El impacto en el mercado

Esta cuantificación deja en evidencia que la estructura de costos del mercado inmobiliario argentino está fuertemente distorsionada por la carga pública. El hecho de que en un desarrollo inmobiliario estándar el 41,71% del precio de venta sea impuesto y seguridad social, evidencia cómo la fiscalidad condiciona la fijación de precios.

Cualquier intento de reducir los valores de las viviendas para facilitar el acceso al público choca inevitablemente con este piso de costos estatales. Como señala el estudio, si en un caso hipotético no existieran estos impuestos y los ahorros se trasladaran directamente al consumidor, los precios de las viviendas podrían reducirse a casi la mitad.

Sin financiamiento

El dato del costo fiscal y su impacto en el mercado inmobiliario tiene como complemento una fuerte falta de financiamiento tanto para la construcción (obra) como para la venta de inmuebles (demanda). Este es el principal cuello de botella identificado por la Cámara Argentina de la Construcción.

Para la construcción (desarrolladores y obra privada), los bancos tienen dificultades para fondear proyectos a largo plazo (descalce de plazos: captan depósitos cortos pero los créditos son largos). Con pocas líneas específicas y alto riesgo percibido -sin crédito hipotecario masivo- los desarrolladores no lanzan proyectos en volumen que podrían reactivar la economía interna.

Para la venta de inmuebles (crédito hipotecario), la oferta financiera es insuficiente y restrictiva. Solo llega a un segmento reducido; el 70% de potenciales beneficiarios no califica por estándares actuales en algunos análisis. Las cuotas deben competir con alquileres para reactivar la clase media, pero el alto costo en dólares lo complica. No hay suficiente fondeo de largo plazo en el sistema.

La propuesta

Camarco ha propuesto un esquema de securitización de hipotecas sin subsidios del Tesoro ni afectar déficit cero. Plantea usar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES y del Fondo de Asistencia Laboral (FAL) para comprar hipotecas securitizadas.

En ese esquema, los bancos originan los créditos, los agrupan en títulos y los venden a inversores institucionales, generando nuevo fondeo. Requiere decisión ejecutiva y posiblemente ajustes legales menores para posibilitar hipotecas a 20-30 años y reactivar la demanda.

En BATEV 2026 (encuentro de construcción y real estate), el ministro de Economía, Luis Caputo, propuso que los privados (desarrolladores, bancos o sociedades de bolsa) armen fondos hipotecarios o inmobiliarios grandes. El Estado podría potenciarlos con recursos del FGS, organismos multilaterales (Banco Mundial, BID, etc.) o una sociedad público-privada.

"Si hacen eso, yo puedo reforzar eso con plata de organismos multilaterales, incluso con recursos del FGS. Eso es algo absolutamente lograble", sostuvo el ministro.

obre créditos hipotecarios en dólares, declaró que "podrían desarrollarse a través del mercado de capitales, por ejemplo con una obligación negociable”. Enfatizó que el ahorro en dólares ya existe (debajo del colchón) y hay que canalizarlo hacia financiamiento productivo, incluyendo vivienda. El FGS serviría como fondeador o garante para multiplicar el impacto.