Se recuperan créditos hipotecarios pero falta un mercado de capitales

La comercialización de los departamentos "en pozo" permite la financiación del comprador y ayuda a financiar la construcción, madre de industrias y actora decisiva de la economía. Hoy "los usados" son más baratos; mientras la "brecha" de precios se va achicando, el economista Federico González Rouco dijo que "la dificultad que está teniendo la construcción viene teniendo alguna recuperación, todavía lenta".

El autor de "El sueño de la casa propia" expuso en el Foro "La Casa Posible", organizado por la delegación Santa Fe de la Cámara Argentina de la Construcción. Lo hizo en medio de un mercado nacional con un déficit de 3,5 millones de viviendas, en un país en el que sólo 0,1% del PBI se destina a créditos hipotecarios, aunque desde abril hay 60 entidades crediticias que reactivaron esa modalidad a favor del aún inconcluso proceso de estabilización cambiaria y monetaria.

"El costo de construcción tiene por delante la reducción de la brecha (con el precio de los departamentos usados), que es una gran noticia en el largo plazo. Pero la transición obliga a trabajar distinto", planteó el especialista en diálogo con El Litoral. "Ya no se pueden usar dólares baratos para consumo de importados o para el rulo con la brecha; la apreciación del dólar hizo que todo suba y lo que no subió todavía es el valor del metro cuadrado.

"Porque en definitiva -explicitó- si el costo de construcción sube pero el valor del metro cuadrado también, para el desarrollo no sería una mala noticia. Pero sí para la demanda" de quienes procuran adquirir una unidad.

- La política cambiaria plantea un desafío. ¿Cómo se paran los compradores de una departamento o casa ante ese fenómeno?

- Para el comprador es una buena noticia. La apreciación es un aumento de los salarios en dólares, no necesariamente en changuitos del supermercado pero sí de metros cuadrados. Para el comprador es una linda noticia mientras se aproveche; es lo que está pasando. El crédito hipotecario es atractivo hoy porque con un mismo sueldo puede pagar más metros cuadrados con un crédito. El tema es que ese esquema cambiario le genera al mismo tiempo costos al constructor; pero para la demanda es buena noticia.

- Parece una contradicción.

- Obviamente que algo sea una buena noticia para la demanda y no para la oferta, va a generar un cuello de botella.

- Los que tomaron créditos UVA en 2017/18, padecieron algunos cimbronazos. ¿Ese temor persiste más allá de la evidencia económica?

- Si uno mira lo que pasó en 2017/18 hasta hoy, el incumplimiento es del 1%. O sea... el 99 % de los créditos está y estuvo siempre al día; los créditos UVA son el producto financiero con la menor tasa de incumplimiento del mercado financiero argentino. No creo que haya habido una mala experiencia. Ahora se abrieron los créditos y los bancos contaban las consultas en cientos de miles. Creo que la experiencia es buena; obviamente la Argentina es un país volátil. Pero así y todo hablar de un crédito hipotecario que sigue estando y es en UVA, sin que ningún gobierno haya tenido voluntad concreta de modificarlo, es una buena noticia al largo plazo.

- Si me sobra algo y puedo invertir, ¿puedo ir al pozo en perspectiva de mediano-largo plazo?

- Hoy creo que quizás no es el mejor momento; sí creo que hay oportunidades -allí depende dónde y en qué tipo de viviendas- y si el crédito se mantiene, el valor del metro cuadrado va a tender a subir. Entonces ahí va a haber una oportunidad. El que ingresa hoy lo hace con un costo de construcción alto, y eso es lo que hace que en parte la construcción esté frenada.

- Es más probable que se dinamice el crédito para quien ya tiene trabajo y demanda de vivienda. Eso antes que se expanda el mercado laboral y genere una ampliación de la demanda.

- Partamos de la base de que hoy el crédito hipotecario es casi cero, es marginal. El del banco para que un empleado en relación de dependencia compre un "usado". Después, cuando eso ya esté y pueda consolidarse -creo que puede suceder- vamos a ver alternativas de crédito. Hipotecas de bien futuro, créditos personales para la primera etapa y después hipotecario... todo eso es segunda etapa. Todavía no tenemos consolidado el crédito tradicional. No queramos correr antes de caminar.

- Los bancos no tienen tampoco capital para poder ofrecer. ¿Se puede regenerar ese mercado?

- Se puede regenerar; se llama securitización en general. Es el proceso por el cual los bancos prevenden los créditos hipotecarios, consiguen financiamiento y después alguien más los cobra. Lo que pasa es que eso en general pasa en los países con inversores de largo plazo, ya sea con fondos de pensiones -lo que acá eran las AFJP- retiros, seguros, actores que acá no existen. Hay que regenerar ese mercado de largo plazo del ahorro.

- La burbuja inmobiliaria en el mundo dejó secuelas. ¿El mundo financiero ha tomado lo recaudos para que eso no vuelva a suceder?

- Lo que pasó fue no tanto por securitizar sino -en 2008/9- porque se flexibilizaron mucho las condiciones de a quién se le prestaba. Hubo temeridad en ese sentido; el mundo aprendió de eso -securitizar está fuera de ese tema- sino en saber a quién se le presta.

- En la Argentina un tomador de crédito sabe todo lo que tiene que presentar para acceder al financiamiento.

- Por eso creo que la Argentina está exenta de todo aquello. De vuelta: No tenemos ni los beneficios de un mercado complejo, ni lo costos de eso en un mercado hipotecario. Pero el mudo aprendió, hubo normativas nuevas encaradas no para limitar el crédito sino para hacer más robusto el sistema. El crédito hipotecario es el 70% de la economía de Estados Unidos; es casi el 30% de la de Chile o el 10% de la de México. No es un mercado chico. En la Argentina es el 0,1%.

Noticia "en proceso"

"La moneda estable es consecuencia de la macro ordenada y es una gran noticia. Pero nada está dado, es un proceso, un continuo que hay que sostenerlo y eso es lo más importante. Hay un gobierno con vocación de hacerlo... uno no siempre logra lo que quiere. Pero es una buena noticia", afirmó González Rouco acerca del proceso de disminución de la inflación y de la estabilidad monetaria y cambiaria.

La macro en el centro de la escena

Respecto del cambio de régimen político y económico, aún no consolidado, y su impacto en el mercado de la construcción y comercialización de viviendas, González Rouco apuntó que "en términos económicos lo que hay como novedad después de mucho tiempo es una vocación por tener una macro ordenada.

"Eso -aclaró- no significa que tenemos la macroeconomía más ordenada del mundo. Pero es una vocación de ir hacia eso. Es una economía que está tendiendo a un equilibrio fiscal consolidado, a tener una política monetaria prudente y un tipo de cambio que flota. con los bemoles de la Argentina y con los tiempos de Argentina, creo que está bien, que es un buen camino".

El economista aclaró que "después uno puede tener un millón de asteriscos. Desde la sostenibilidad de la actividad hasta los costos en dólares. Pero si no estamos hablando de hiperinflación como podríamos haberlo hecho en 2023, ya acotamos el margen de riesgo.

"La macroeconomía ordenada lo que hace es permitir reducir el rango de los riesgos, de la incertidumbre. Hoy eso es menor que hace dos años, y es una buena noticia.