Cuánto aumentarán en abril los alquileres

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, explicó que ya existe una nueva ley de alquileres que regirá los nuevos contratos y que “hay que poner en funcionamiento”. Esta norma fue promulgada en julio del año pasado, pero por el decreto su uso se limitó a los nuevos contratos que se firmaron. Entre los principales cambios plantea que la duración de los contratos pase de dos a tres años con una actualización anual según un índice que establece el Banco Central. Además, obliga la inscripción de los contratos en la AFIP y establece una instancia de mediación en los procesos de desalojo que tienen que pasar por el Ministerio de Justicia, entre otros puntos.

Hasta ahora la nueva norma regía para los contratos que se firmaron a partir de julio, porque los anteriores a la vigencia del decreto –marzo del año pasado- en el caso de que hayan vencido, se renovaron automáticamente. Esto significa que desde julio conviven dos realidades: los inquilinos que cerraron acuerdos legislados por la nueva ley, los que aún permanecen por fuera de ella porque se adhirieron a la renovación automática que establece el decreto. La mayoría de ellos siguieron pagando sus alquileres con las actualizaciones pactadas: en general de entre 15 y 20 por ciento semestral. A partir de abril, la renovación automática caduca. Por eso, a quienes se les venció el contrato entre el 21 de marzo del año pasado y el 31 de este mes, deberán renovarlo o prorrogarlo.

La noticia sorprendió porque tanto los inquilinos como los propietarios creían que el Gobierno volvería a extender el congelamiento hasta el 31 de mayo. Pero las declaraciones de Ferraresi indican que el 1 de abril los inquilinos deberán hacer frente a las deudas retrasadas. “Las medidas de emergencias tomadas por distintos decretos de necesidad y urgencia del Poder Ejecutiva Nacional, que conllevaron el congelamiento del precio de los alquileres, la suspensión de los desalojos y demás cuestiones; no han hecho más que sacar propiedades de la oferta, restringir la misma aún más y quebrar la seguridad jurídica que debe existir en todo contrato”, afirma Iván Kerr, el ex Secretario de Vivienda de la Nación.

Ahora bien, hay preguntas claves que deben tener respuesta para entender qué cambia a partir de esa fecha.

1. ¿Qué debe pagar el inquilino a partir de abril?

Todo depende de lo que haya pagado durante los 12 meses de vigencia del decreto. Si no pagó las actualizaciones ni los montos de los 12 alquileres, deberá sumar los meses adeudados, contemplando el ajuste en los que correspondan. Por ejemplo, quien en marzo del año pasado tenía un alquiler mensual de $ 20.000 que en julio se ajustaba 20% y en enero otro 20%, pagará 240.000 por los alquileres, a este monto hay que sumarle el interés compensatorio que se rige por la tasa del plazo fijo del Banco Nación, más las actualizaciones: otros 24.000 (la suma del ajuste del segundo semestre del año), más 14.400 (por la actualización del 20% de los primeros tres meses del año sobre un alquiler de $ 24.000 mensuales). La deuda da por encima de los $ 278.400, con los intereses compensatorios que correspondan. Número al que hay que sumar el alquiler del mes de abril con un nuevo ajuste. “Al no haberse fijado un mecanismo de salida para los locatarios, ni un plazo o criterios claros sobre cuándo y cómo se descongelaban, los hogares que alquilan acumularon deudas que pueden representar entre 4 y 15 meses de alquiler, entre aumentos no pagados y eventuales incumplimientos en los valores base de marzo 2020”, comenta Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. En números, estima que las deudas implican un aumento de entre 33% y 100%, por encima del incremento que ya estaba acordado en los contratos vigentes.

2. ¿Cuáles son los plazos de pago de la “deuda”?

El decreto establece la posibilidad de pagar la “deuda” entre tres y 12 cuotas, sin embargo, en el mercado reconocen que en los acuerdos entre particulares podrían incluso ampliarse con quita de intereses o de la misma deuda. “No entiendo qué hace pensar que quien no pudo pagar los alquileres durante 12 meses, en abril podrá refinanciar la deuda”, comenta José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, quien anticipa una etapa de fuertes renegociaciones entre propietarios e inquilinos.

3. ¿En qué parte de la deuda se aplican intereses?

El decreto no “perdonaba” el cumplimiento del contrato, sólo congelaba el valor mensual del alquiler e incluso permitía no pagarlo sin la posibilidad de desalojo. Los intereses que pagará el inquilino que no abonó nada –es decir ni el alquiler, ni las actualizaciones– serán compensatorios sin penalidades (sin ninguna multa). El abogado Mariano Esper, especializado en el sector, realiza una clara diferenciación entre intereses punitorios y compensatorios. “Los primeros se relacionan con el pago fuera de término, los segundos con el costo del dinero. Si pedís un préstamo y tenés que pagar una determinada cuota más intereses hasta el día cinco de cada mes, esos intereses son compensatorios (costo del dinero). Si pagás del día seis en adelante, te cobrarán, intereses punitorios que son los que establecen penalidades por pagar fuera de término”, profundiza. El interés que estableció el decreto está en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días.

Por el contrario, los inquilinos que no hayan pagado las actualizaciones no tendrán ningún tipo de interés. Pagarán el monto de las actualizaciones: por ejemplo, quien tenía un alquiler de $ 20.000 con un acuerdo de actualización semestral del 20% y en estos 12 meses de vigencia del decreto le regían dos ajustes pagará $ 38.4000: $ 24.000 (porque el alquiler con ajuste le hubiera costado $ 4000 más, es decir $ 24.000, entre julio y diciembre) más otros $ 14.400 (porque el monto mensual hubiera ascendido a $ 28.400 entre enero y marzo de este año).

4. ¿Qué pasa si el inquilino no tiene el dinero para saldar la deuda?

En el caso de que el inquilino no pueda pagar la deuda, el decreto establece que el compromiso recae sobre el garante aún contra su voluntad. “Este punto viola el artículo 1225 del Código Civil y Comercial que establece que cuando se extiende el contrato se necesita el consentimiento del fiador”, explica Abatti.

5. ¿Puedo renegociar la deuda?

Sí. Si bien el decreto establece hasta 12 meses para pagarla, pueden realizarse acuerdos entre privados incluso con quitas.

6. ¿Cuánto puede aumentar el alquiler en abril?

Esto depende de cada negociación, pero la realidad es que la nueva ley de alquileres generó incertidumbre en los propietarios. De hecho, incentivados también por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron poner su inmueble en venta. Esta situación generó menor oferta en un contexto de alta demanda –por la ausencia de créditos hipotecarios–. Además, la nueva norma permite la primera actualización al año de la firma del contrato, es decir que quien lo firme en abril tendrá su primer ajuste el mismo mes de 2022 y será a través de un índice que elabora el Banco Central. Este combo genera que los propietarios busquen ampararse de la inflación, a lo que se suma que, en muchos casos hace un año que no cobran las actualizaciones de los contratos. Por eso, en el mercado ya se habla de aumentos de más del 40%. De todas formas, depende de cada caso particular, un propietario que quiera que el inquilino permanezca en su propiedad será más flexible en el ajuste. González Rouco agrega que “ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”

Hay que tener en cuenta que tras la sanción de la ley 27.551, los valores de los contratos de locación se dispararon. Según Zonaprop, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó a la inflación (36,1%). En la capital porteña, en promedio, un departamento de dos ambientes de 50 m² ronda los $ 30.683 y un tres ambientes de 70 m² está en $ 42.238. A través del relevamiento se precisó que se necesitan 42,2 años de alquiler para recuperar la inversión del inmueble, un 5% más que en el 2019.

7. ¿Cómo puedo deducirlo de Ganancias?

Para deducir hasta el 40% del valor del alquiler en Ganancias, el contrato debe estar inscripto en la AFIP. “Hasta ahora, había que presentar la factura emitida por el locador. Hoy no es necesaria pero sí debe estar el contrato inscripto”, comenta el tributarista, Santiago Saénz Valiente. De esta forma “los trabajadores en relación de dependencia, jubilados y autónomos que alquilan el lugar donde viven, y no son propietarios de ningún inmueble, pueden deducir el impuesto con un límite anual”, indicaron desde el organismo. Para simplificar el procedimiento y garantizar el acceso al beneficio cuando un inquilino presente su contrato en el registro, la posibilidad de deducir la porción correspondiente del Impuesto a las Ganancias figurará en forma automática en el Sistema de Registro y Actualización de Deducciones del Impuesto a las Ganancias (Siradig). El beneficio estará disponible para las deducciones del impuesto correspondientes al período fiscal 2021. El Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles entró en vigencia el lunes y los acuerdos celebrados desde el 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante este mes, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril próximo. El plazo para informar estas operaciones, tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.

8. Para el nuevo contrato que se firme a partir de abril, ¿rige la ley de alquileres sancionada en julio?

Si el contrato es nuevo, sí. Pero si es la prórroga de uno firmado antes de la sanción de la ley (julio del 2020) puede que no. Abatti afirma que está la posibilidad de que el nuevo contrato quede por fuera de la nueva norma. “La clave es hacer una prórroga y no una renovación”, explica y profundiza: “las prórrogas de contratos anteriores al 1° de julio de 2020 no están alcanzados por la ley 27.551 porque son la continuación del contrato a través del tiempo y no deben registrarse, aunque una renovación sí porque es un nuevo contrato. La AFIP confunde estos dos términos”. El abogado afirma que se considera prórroga a la continuidad del mismo contrato en el tiempo, que en el caso de alquiler de viviendas el límite máximo legal son 20 años (se le descuenta el tiempo que estuvo el inquilino durante el primer contrato), mientras que el de un local comercial son 50 años. De todas formas, aclara que para cumplir con esto no se deben modificar las partes esenciales del contrato, es decir, quienes intervienen y la locación del inmueble que se renta, pero sí se puede actualizar el precio. Es decir, lo único que cambiaría es el valor mensual del alquiler. Y son contratos que al ser una prórroga no están alcanzados por la nueva ley de alquileres. “Esto significa que alguien que firmó un contrato de dos años y le vence ahora, tiene 18 años para seguir haciendo prorrogas sin necesidad de estar legislado por la nueva norma”, agrega.

Por otra parte, la renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años.

En contexto de pandemia y con el decreto vigente, según un relevamiento que realizaron los distintos Colegios Profesionales en la Argentina, casi el 90% de los inquilinos pagan en término el alquiler de su vivienda, otro tanto lo hace con atraso y solo el 5% se adhirió al DNU y prorrogó el pago de sus obligaciones. “La nueva ley genera incertidumbre tanto al propietario como al inquilino. Acordando ajustes semestrales preestablecidos, ambas partes saben cuánto van a pagar”, analiza Abatti. Desde Inquilinos Agrupados, la entidad que conduce Gervasio Muñoz, afirman que firmar un contrato de alquiler ya sea nuevo, renovación, prórroga, luego de entrada en vigencia de la ley es una irregularidad y lanzaron una red de ayuda para los inquilinos.

9. ¿El inquilino puede inscribir el nuevo contrato en la AFIP?

Sí. Si bien la nueva ley establece que la obligación es del propietario, el inquilino puede hacerlo. De hecho, deberá necesitar el contrato inscripto para acceder a la deducción de Ganancias.

10. ¿Qué debe saber el inquilino sobre la nueva ley a la hora de renegociar?

Para empezar, el propietario no puede exigir más de un mes de alquiler y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato. Esto implica que el monto de ingreso al contrato (conformado por el alquiler adelantado, el mes de depósito, la comisión y los gastos) disminuya más de 30% para el inquilino. Además, la nueva norma impide exigir pagarés, o cualquier documento fuera de contrato.

Por otra parte, las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario. Sin embargo, puede representar un punto conflictivo entre las partes. Abatti explica que hoy la ley de propiedad horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en la liquidación de las expensas entre las que son ordinarias y las extraordinarias. Por esa razón, en muchos casos, las liquidaciones no son claras. Es decir, hay espacio para interpretaciones subjetivas. En este contexto, la pregunta es, por ejemplo, ¿pintar el edificio es extraordinaria? En este sentido se aconseja a los propietarios de unidades en alquiler en edificios que no tengan esa discriminación en las expensas, que el consorcio convoque a una asamblea extraordinaria para solicitar –a partir de la mayoría del voto de los vecinos- esa diferenciación en las liquidaciones de las expensas a la administración. Este es un punto clave para evitar confusiones acerca de qué expensas son ordinarias y cuáles extraordinarias.

Otro punto importante es que la nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Esper aclara que “en el texto legal anterior también ponía los arreglos a cargo del propietario. Pero la interpretación de la norma era uniforme: las partes podían regular un régimen distinto al previsto en la ley y establecer que los arreglos debían ser a cargo del locatario. Ahora, con el nuevo texto legal, esa posibilidad no está tan clara”.

Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que sí la rescisión es con causa, como por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive reclamar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.

Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que, si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes. “La rescisión anticipada y renovación quita penalidades y multas en alquileres que ya hayan transcurrido más de seis meses y con avisos anticipados”, sintetiza Matías Celasco Correa, Research Mánager de la empresa de servicios inmobiliarios CBRE.