Consideran "inaplicable" el cambio de régimen para Barrios Cerrados

La posibilidad de que los countries, barrios cerrados y clubes de campo tengan que cambiar su régimen jurídico surge de una resolución de la Inspección General de Justicia de la Nación publicada el 20 de mayo pasado. Conforme a la disposición, deberán dejar de funcionar como sociedades y pasar a hacerlo bajo el régimen de propiedad horizontal.

La cuestión generó inquietud, por cuanto establece un lapso de 180 días para ello, bajo pena de sanción para los administradores y el inicio de acciones legales por incumplimiento. Y supone una serie de trámites costosos y complejos, máxime en el contexto actual de medidas vigentes en el marco de la pandemia.

Consultado por El Litoral, el Dr. Ricardo Prono, especialista en Derecho Comercial, explicó por qué considera que la norma no es aplicable en Santa Fe mientras la Provincia no adhiera a la Resolución, las complicaciones que traerían los trámites vinculados a esta modificación, y por qué avanzar con esta cuestión podría constituir una violación a la Constitución Nacional.

Concretamente, con fecha 20 de mayo se publicó en el Boletín Oficial de la Nación la Resolución de la Inspección General de Justicia que ordena a los Clubes de Campo y a todo otro Conjunto Inmobiliario, someterse a la normativa del régimen de Propiedad Horizontal especial en un plazo de 180 días (RG. 25/2020).

Para Prono, en primer lugar, la resolución rige para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), pero no para Santa Fe y demás Provincias, “porque el organismo que la ha dictado, que es la Inspección General de Justicia, tiene como sede, asiento y ámbito de aplicación de sus facultades y atribuciones, la Ciudad de Buenos Aires, y no puede imponerlas fuera de dicha ciudad”.

Aclara que la propia resolución lo manifiesta en su parte dispositiva, que ordena las inscripciones pertinentes en los registros de esa IGJ y demás oficinas de Capital Federal, al igual que en las sanciones que menciona para los administradores y síndicos por eventuales incumplimientos. Además, porque así lo dispone el artículo 2075 del Código Civil y Comercial, al decir que los conjuntos inmobiliarios “se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.

“Estimamos entonces que mientras las Provincias no adhieran a la resolución, ella no podrá ser aplicada en sus respectivas jurisdicciones”.

Casos comprendidos

Otro aspecto que conviene analizar es el relativo a los casos que comprende la norma. El primer artículo de la resolución refiere a los Clubes de Campo y a todo otro Conjunto Inmobiliario organizado como asociación bajo forma de sociedad.

“Ahora bien, aunque este primer artículo no lo menciona, de la lectura de toda la Resolución surge claro que ella se basa en el artículo 2075 del CCyC, que alude a los ‘conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales...’. Encontramos así un límite a la aplicabilidad de la Resolución, pues contempla solamente a los referidos casos preexistentes que se hubiesen establecido antes del dictado de la Resolución que consideramos. Debiéndose excluir, entonces, de su alcance, a los conjuntos inmobiliarios que al 20 de mayo de 2020 no existían jurídicamente”, aclara Prono.

El especialista advierte que, además de todo lo mencionado, otro aspecto que incidirá negativamente en la vigencia de lo dispuesto por el Director de la IGJ, Ricardo Nissen, es lo concerniente a “los engorrosos trámites, altos costos y tiempos que insumirá cumplir plenamente con la Resolución”.

Prono explica que la norma habla de “adecuar”, o sea transformar una sociedad anónima o asociación ya constituida, al régimen de propiedad horizontal especial legislado en el Código Civil y Comercial (títulos IV, V y VI, del libro Cuarto Derechos Reales-). Entonces, “la tramitación deberá proceder a la disolución de la sociedad actual, mensurar los lotes y registrarlos, la constitución de un consorcio de propietarios y la redacción, aprobación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro inmobiliario, afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal, generar las distintas unidades y otorgar las respectivas escrituras traslativas de dominio a cada propietario”.

“Estos procedimientos involucran a notarios, catastros, registros, municipios, cajas previsionales, administraciones tributarias, jueces, etcétera. Todo lo cual tiene clara incidencia en los tiempos que se insumirán y consecuentes costos que se originan, lo que torna difícil o imposible el cabal cumplimiento de la aludida reglamentación”. Y añade que así se interpretó en algunas jurisdicciones, como en los casos de las provincias de Buenos Aires y Córdoba.

Seguridad jurídica

“Otro argumento que puede invocarse en oposición a la RG. 25/2000 es el de que afecta a la seguridad jurídica, como surge de lo expresado sobre los conflictivos temas de la jurisdicción, de los casos comprendidos y de las serias dificultades o imposibilidad de dar cabal cumplimiento a la reglamentación (también por los procedimientos a observar), todo lo cual se ve agravado por la situación de crisis sanitaria, social y económica que estamos atravesando por la pandemia y que suma otro serio y grave elemento para no introducir, en el sistema jurídico nacional, esta Resolución”, sostiene Prono.

“La seguridad jurídica es uno de los ejes sobre los que pivotea una sociedad bien constituida. El Código Civil y Comercial -en el que dice basarse la Resolución-, lo destaca con especial énfasis en la actividad económica. Además, el artículo 2075 del CCyC a diferencia de la Resolución 25/2000-, no establece plazo para la adecuación, sanción por el incumplimiento ni el trámite a seguir. Y si el conjunto económico fue creado con anterioridad a esta reglamentación y conforme al derecho vigente constituye una situación jurídica consolidada, por lo que la Resolución podría ser atacada de inconstitucional, al ser lesiva de la garantía de la propiedad (art. 17, C.N) y contraria al artículo 7 del CCyC”, concluye el Dr. Prono.