Ley de alquileres: el fracaso y por qué no funcionaría un nuevo impuesto a la vivienda ociosa

Ignacio Pellizzón

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Ante el indiscutible fracaso de la nueva ley de alquileres, el debate volvió a tomar fuerza en la agenda. Es que los principales cambios que impuso la nueva legislación -contratos a tres años y actualizaciones anuales reguladas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)-, lejos de mejorar la situación de los inquilinos la empeoró.

Esto, en Rosario, se ve reflejado en cifras que exponen el aumento de viviendas que se volcaron a la venta, dado que para los propietarios el negocio de tenerlas en alquiler con esta ley vigente no es rentable.

La propia vocera presidencial Gabriela Cerruti admitió que "la Ley de Alquileres no cumplió con la función esperada ni por los inquilinos ni los propietarios", y sin descartar la posible incorporación de un gravamen a la vivienda ociosa agregó que "hay que mejorar esa ley y encontrar una solución" al problema.

La complicación inmobiliaria también se da en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Esto disparó el debate sobre la creación de un impuesto a las viviendas vacías. Si bien no es una discusión novedosa, sí es un tema urticante que genera grieta. Por eso, la idea que se impuso recientemente en CABA y escaló a nivel nacional, tiene anclaje en Rosario.

El tema, que entró en la agenda mediática, motivó que entre el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario y el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) elaboraran un informe para conocer el estado actual del mercado inmobiliario de la ciudad y que, según el relevamiento, al que tuvo acceso Mirador Provincial, arrojó que en cinco meses la oferta de inmuebles en venta "aumentó un 20%".

Ariel D'Orazio de la ONG Concejalía Popular dijo a este medio que coincide con los números: "Sí, ha crecido la oferta. Es un dato real y demostrable. No quiere decir que todos la quiten del mercado locativo, porque hay gente que tiene la vivienda en alquiler y la pone a la venta mientras está alquilada, porque no puede resignar dinero esperando que se venda".

"El principal problema radica en que no hay demanda de compra-venta. Lo que sucede es que en vez de venderse las que están en el mercado, se construyen nuevas y los inversores buscan esto", explicó.

"Más allá de que no haya demanda, el valor del metro cuadrado construido y, sobre todo, del nuevo sigue incrementándose. Y lo que hacen también es ir bajándole a aquellos pequeños el valor del inmueble, porque si está desocupado y se quiere vender, lo que hacés primero es ponerlo a valor de mercado y luego lo vas bajando. Por eso, hay propiedades que estaban en 80 mil dólares y hoy cuestan 50 mil, pero tampoco se venden", agregó D'Orazio.

Para el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), Andrés Gariboldi, la nueva ley de alquileres no funcionó y, en caso de avanzar con un nuevo gravamen a la vivienda ociosa, señaló que sería "una medida sumamente negativa".

Su opinión refleja el pensamiento del sector inmobiliario. "Estamos convencidos de que el camino no es gravar la vivienda vacía, sino incentivar para que la gente ponga los inmuebles en alquiler. En este momento hay mayor demanda y menos oferta, lo cual provoca que los valores locativos estén subiendo y que haya pocas unidades disponibles en el mercado". Para poder reactivarlo, "estimamos en el corto plazo modificar la ley con 24 meses de contrato de alquiler en lugar de 36 y ajustes semestrales en vez de ajuste anuales".

Rosario y la región

Para conocer la oferta existente de viviendas en venta de Rosario y la región, en el informe se analizaron los datos de las publicaciones de inmuebles habitacionales de la plataforma colaborativa del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) denominada Propia.

El documento indica que comparando los datos con el informe anterior realizado en octubre de 2021, la oferta de viviendas en venta aumentó un 19,22%. En el relevamiento pasado las publicaciones de inmuebles habitacionales ofrecidas en venta alcanzaban la cifra de 33.296, frente a las 39.694 del informe actual. El aumento en las publicaciones de viviendas en venta tiene como correlato la abrupta caída de inmuebles ofrecidos en alquiler.

En el presente informe de 2022, la oferta de propiedades para la venta en la región se distribuye un 18,1% en monoambientes, un 36,4% en las viviendas de 1 dormitorio, un 28,2% en 2 dormitorios y el 17,3% restante en las que cuentan con 3 dormitorios o más.

Esta distribución, indica el documento, está fundamentalmente explicada por los tamaños de las propiedades en la ciudad de Rosario. En el resto de las localidades predominan las viviendas de mayor tamaño, mientras que es la propia Rosario quien posee la mayor oferta de inmuebles destinados para la venta en materia habitacional y por ello se presenta un análisis detallado considerando los barrios de la ciudad:

El Centro concentra casi el 34% de las propiedades habitacionales ofertadas a la venta, le siguen con proporciones superiores al 6%, Lourdes y Pichincha, mientras que con pesos del orden el 5%, Martin, Abasto, República de la Sexta y Echesortu.

En relación a la diferenciación entre las tipologías ofrecidas en la región, como dato a destacar en San Lorenzo ya se ofrecen más departamentos que casas en venta ya que el 54,4% de las viviendas ofrecidas actualmente son departamentos en edificios mientras que el 45,6% son casas unifamiliares.

Esta tendencia también se empieza a ver en otras localidades, tal como sucede en Granadero Baigorria donde el 45,3% de los inmuebles publicados para la venta son unidades de departamentos.

En relación con los precios ofrecidos, se presenta el valor en dólares de los departamentos discriminado por barrios y por cantidad de habitaciones, los cuales no presentan cambios significativos con respecto a los registrados en octubre de 2021.

En monoambientes, los precios más altos publicados de oferta se registran en el Centro de la ciudad y en Pichincha. En departamentos de un dormitorio, el barrio de Lourdes presenta el valor más alto, seguido por Pichincha y el Centro. Similar distribución se observa al analizar los departamentos de dos dormitorios. Los barrios de Echesortu y República de la Sexta, son los que poseen los menores precios de oferta de departamentos en la cantidad de habitaciones analizadas.

Por otra parte, se estimó el valor del metro cuadrado de publicación en el portal mientras que en los barrios de mayor proporción de unidades ofertadas, considerando las tipologías de uno y dos dormitorios. El valor más alto del metro cuadrado de departamentos de 1 dormitorio se registra en el Centro, con un guarismo cercano a los 1.600 dólares.

Le sigue Pichincha con casi 70 dólares menos, y Lourdes y Martin con valores que no superan los 1.500 dólares. El valor promedio de oferta más bajo se observa en República de la Sexta, donde el precio del metro cuadrado es de 1.333 dólares. Considerando los departamentos de dos dormitorios, se registra en Pichincha el valor más alto del metro cuadrado, superando los 1.700 dólares.

Luego, el Centro con más de 150 dólares menos y, Abasto y Martin, con guarismos que rondan los 1.500 dólares el metro cuadrado. En esta oportunidad, el valor más bajo se registra en Echesortu, donde el valor promedio no alcanza los 1.300 dólares el metro cuadrado, considerando este tipo de unidades. Este análisis toma unidades tanto usadas como nuevas y es allí donde se genera un valor promedio de oferta, concluye el informe.

En Rosario, las cifras exponen el aumento de viviendas que se volcaron a la venta, dado que para los propietarios el negocio de tenerlas en alquiler con esta ley vigente no es rentable.