El manejo de los recursos comunes en los Consorcios de Propiedad Horizontal (Parte I)

Por Ediberto Sánchez y Sebastián Llansa

El derecho real de dominio sobre las casas y sus terrenos en tanto bienes inmuebles, tal como lo entendieron los romanos, establecía la titularidad vertical de un propietario desde el cielo hasta el infierno.

Por su parte, ya Dalmacio Vélez Sarsfield, en la redacción original del Código Civil Nacional -aprobado por el Congreso de la Nación el 25 de septiembre de 1869 y puesto en vigencia en 1871-, advertía, en contraposición con la opinión de Aristóteles -que afirma que el hombre es animal racional y por ende político por naturaleza-, sobre las dificultades del instituto del condominio debido a los conflictos interpersonales en las relaciones humanas.

El derecho real de Propiedad Horizontal (PH) surge paradójicamente en Argentina, donde Juan Bautista Alberdi expresó en "Bases y puntos de partida para la organización política de la República de Argentina" (1852) como principio de la política pública nacional que "gobernar es poblar", debido a la vasta extensión territorial y la baja tasa de distribución poblacional, como consecuencia de la falta de tierra en los conglomerados urbanos por la elevada demanda habitacional.

El Régimen de PH se origina como una síntesis del dominio sobre las partes exclusivas y condominio sobre las partes comunes.

El proceso de concentración urbana tiene su origen embrionario en los mercados durante el Renacimiento italiano de los siglos XV y XVI, y presenta un punto de inflexión en la Revolución Industrial inglesa, con el surgimiento de las fábricas, que con la máquina a vapor creada por James Watt, en 1776, posibilitará el desarrollo de la industria textil y los ferrocarriles, entre otros.

De la economía familiar al conglomerado urbano

En la actualidad de nuestro país, con extensas tierras cultivables en zona núcleo, el precio internacional de la soja -que otorga mayor rentabilidad que la producción de carne- y la tecnología intensiva aplicada a la producción -siembra directa, soja transgénica y herbicidas-, generaron el despoblamiento de las familias que trabajaban en las casas de campo e incluso en chacras.

En esa economía familiar de pequeña escala se criaban animales (vacas, cerdos, pollos, corderos, por citar algunos), se producía leche y vegetales, legumbres y hortalizas, en huertas (tomate, lechuga, radicheta, zanahorias).

Pero esas casas, una vez abandonadas por el deterioro de la intemperie, se transforman en "taperas", generando un despoblamiento rural que va en sentido contrario a la ocupación territorial recomendada por el propio Alberdi.

Paralelamente, la concentración urbana produce demanda habitacional y la tierra pasa a ser un bien limitado, por lo que surge como institución la propiedad horizontal para satisfacer la demanda social. Y con los edificios, los Consorcios.

En las principales ciudades, y conglomerados urbanos de todo el país, el problema de los Consorcios y la mala administración de los servicios públicos (reclamos por temas de agua, luz, gas y demás), así como de contratistas privados para realizar el mantenimiento de ascensores, bombas de agua y cisternas, o las reparaciones de diversa índole (albañilería, plomería -provisión de agua y desagües-, gas, porteros, luz, cerraduras, impermeabilización, pintura, vidrios, herrería, entre otras), por parte de los administradores, invariablemente originan desavenencias.

Y estas últimas llevan a litigios y juicios, que entorpecen el cuidado de los edificios, ante la indiferencia de los sucesivos gobiernos que no encuentran la solución.

Esta situación se combina con la diversificación de la estructura propietaria de los departamentos en los edificios horizontales, sean propietarios habitantes o propietarios locadores con los respectivos cambios periódicos de inquilinos y familias de inquilinos, la variación de las políticas públicas y legislación respectiva (Ley de Alquileres) que ha oscilado entre posturas "pro-propietarios" (asfixiando a millones de locatarios con condiciones leoninas) y "pro-inquilinos" (en el marco de un sistema tuitivo que mejoraba plazos y condiciones de alquiler), aunque la disconformidad del sector de propietarios condujo a la reducción de oferta, con el consecuente retiro de unidades habitacionales del mercado y el ulterior aumento del precio de los alquileres, como consecuencia de la falta de oferta de departamentos de alquiler.

Los aumentos de los precios de alquiler en sectores céntricos urbanos, conduce a las familias de clase media, media popular o pobres, a inmuebles de sectores suburbanos o populares, y en algunos casos la crisis económica que produce desocupación da lugar a la falta de pago y el ulterior desalojo, situación en extremo violenta.

Además, dentro del sector propietario también se observan casos de abandono por falta de herederos y/o litigios por cuestiones propietarias entre los herederos. Y dentro del sector de los inquilinos que aspiran a ser propietarios, una función estructural tienen los créditos hipotecarios, con una historia compleja en Argentina.

De igual modo, hay situaciones propias de un país con un déficit habitacional monumental (millones de familias que viven en villas miserias o ranchos junto a las vías ferroviarias, ya que el terreno es propiedad del ferrocarril), observándose algunos casos de ocupaciones de tierras y hasta de departamentos.

A la situación social compleja de los sujetos que habitan los departamentos de propiedad horizontal, se suma el Régimen de PH, que combina propiedad privada con propiedad común de lugares comunes (palieres, escaleras comunes, terrazas, etc.) y la distinción de expensas, en "ordinarias" y "extraordinarias", con la correspondiente atribución de pago.

En muchas ocasiones se observa una situación abusiva, trasladándose al inquilino o la inquilina el pago de expensas extraordinarias que deberían estar a cargo del titular dominial. Y la frutilla del postre: el administrador, o la administradora, que gestiona las reparaciones en algunos casos con empresas, profesionales o técnicos prestigiosos, pero en otros casos con mediocres y en un tercer segmento con técnicos de dudosa reputación, "chantas" o chapuceros de diversa estopa.

Problemas más comunes

Los problemas más comunes que se presentan, son:

1) Comunicación confusa entre administración y consorcio, que genera conflictos, malentendidos y posibles litigios.

2) La toma de decisión ante una situación originada en el edificio, el administrador o administradora de turno tiene objetivos y prioridades diferentes a los consorcistas.

3) La gestión financiera. En líneas generales, la mayoría de los consorcistas hablan de una gestión económica deficiente, inoportuna, extemporánea, de una gestión inadecuada de los fondos comunes.

4) El mantenimiento preventivo y las reparaciones. Es uno de los problemas más graves de esta relación. Los arreglos llegan tarde y sin explicaciones claras. La acumulación de malos arreglos significa a la postre una pérdida económica para cada uno de los propietarios de los departamentos, ya que el mal estado generalizado (humedades, pozos abiertos, caños de agua y luz a al aire; mosaicos, cerámicos y terminaciones mal colocadas, etc.); puede conducir -entre otros factores- a la baja del precio de los mismos.

5) Frente a leyes, normas y reglamentos que el administrador no cumple, se agranda el enojo de los consorcistas.

6) La cantidad de edificios que maneja el administrador hace que disminuya el tiempo para solucionar los problemas y se deterioren las instalaciones del edificio, perjudicando a los consorcistas.

7) La falta de transparencia en la gestión de los recursos comunes es quizás el mayor problema, en la administración de un edificio, que se potencia por la falta de mecanismos de control adecuados.

8) El error en que caen los consorcistas es no asumir plenamente que son propietarios de las partes privadas y co-propietarios de las partes comunes, y que ellos en asamblea deben determinar el plan anual para resguardar y evitar el deterioro del edificio.

9) La ausencia de pertenencia de los propietarios deriva en falta de participación que se materializa en la no concurrencia a las asambleas.

10) Problemas de seguridad. En la ciudad de Rosario, hubo usurpación de departamentos, por una banda formada por escribanos, abogados y distintas personas, que fueron detenidas y condenadas.

11) Conflictos respecto al uso de los espacios comunes, entre los propios consorcistas, y entre consorcistas y administradores.

12) Conflictos graves que se judicializan. Los puede generar la lentitud de la justicia, en determinar en situaciones de conflicto, tanto políticos como privados, con medidas cautelares que demoran en dar herramientas efectivas a los propietarios para resolver eficazmente los problemas.