El manejo de los recursos comunes en los Consorcios de Propiedad Horizontal - Parte II

Por Ediberto Sánchez y Sebastián Llansa

Una breve reseña histórica nos enseñará cómo fue evolucionando la estructura normativa, con leyes, decretos y ordenanzas -en el caso puntual de la ciudad de Rosario-, que regulan la relación entre Administrador y Consorcio (y en el caso de las ordenanzas municipales rosarinas, con la institución pública):

1) Ley Nº 13512, de Propiedad Horizontal, del año 1948. Esta ley estableció la figura del Administrador y la Asamblea de Propietarios, así como reguló la gestión de los lugares comunes, entre otros artículos.

2) Decreto-ley Nº 6737, de 1963. Introdujo la figura del Reglamento de Copropiedad y estableció la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes.

3) Ley Nº 19530, de 1972. Estableció nuevas normas para el funcionamiento de los Consorcios, como la figura del Consejo de Propietarios y estableció la obligación de los dueños de departamentos a mantener los bienes comunes en buen estado.

4) Ley Nº 24441, de 1995. Impuso la obligación de tener un seguro que cubra los daños y perjuicios que se puedan causar en los bienes comunes.

5) El Código Civil y Comercial, que analizó la legislación civil y comercial en Argentina, donde hay un capítulo dedicado a los Consorcios y en el articulado se destaca la regulación de la figura del Administrador y la Asamblea de Propietarios. Las obligaciones y derechos de propietarios de inmuebles en propiedad horizontal, asambleas, consorcios, subconsorcios, administradores e infracciones que puedan generarse ante eventuales incumplimientos se encuentran actualmente legislados en los artículos 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación.

6) Ley Nº 27551, de 2020. Estableció la obligación de tener inscriptos un registro de propietarios y mantener actualizada la información sobre los bienes comunes. En cuanto a lo que debe tener un administrador en su trabajo, la Ley establece la obligación de llevar libro de actas, libro de registros de propietarios, libro de registro de expensas, libro de registro de gastos, libro de registro de ingresos, libro de registro de reclamaciones, libro de registro de obras y reparaciones.

7) En la ciudad de Rosario, la ordenanza N° 9679, del año 2016, sobre Expensas Claras, la normativa municipal generada en el Concejo y por la cual se crea un Registro de Administradores, con sus modificatorias y ampliatorias. Fue modificada parcialmente por la ordenanza N° 9821, de 2018, que establece la distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias, así como la publicidad y el uso del fondo de reserva y otros. Y por la ordenanza N° 10133, de 2020, que es la normativa que incorpora la competencia de la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor (OMC) para recibir las denuncias, habilitar proceso de Mediación y ante fracasado el proceso de mediación por falta de acuerdo o por incumplimiento del acuerdo, derive las denuncias al Tribunal Municipal de Faltas (TMF) y este aplique una sanción, tipificada en el Código de Faltas Municipal ante la acreditación de eventuales incumplimientos, lamentablemente fue judicializada.

La ordenanza N° 9821/18, justamente, especifica que las expensas ordinarias son las que deben ser pagadas por los inquilinos o propietarios si los departamentos no están en alquiler, mientras que las extraordinarias son aquellas que deben ser pagadas por los propietarios. La ordenanza N° 10133/20 establece claramente la competencia de OMC: una vez recibida la denuncia se produce la apertura del proceso de mediación y si no se logra un acuerdo o fracasa el mismo, se procede a la aplicación de la sanción tipificada en el Código de Faltas Municipal y aplicada por el TMF ante eventuales incumplimientos por parte de los administradores (algo que originó impugnaciones judiciales y medidas cautelares).

Las ordenanzas municipales fueron objetadas judicialmente por inconstitucionalidad, por presunta incompetencia funcional del órgano emisor (Concejo Municipal de Rosario y Poder Ejecutivo del municipio rosarino). Esto implicaría el vicio de exceso de atribuciones por parte del órgano emisor, siendo la argumentación de la actora, la Cámara de la Propiedad Horizontal, que la cuestión reglada era materia de competencia civil nacional en lo que refiere a la cuestión de fondo y el aspecto procesal civil cuestión de competencia provincial. La judicialización demoró la aplicación de las ordenanzas, la medida cautelar que paralizó la aplicación de las ordenanzas de expensas claras, votadas en el Concejo rosarino y que una vez transcurrido el tiempo, la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe terminó resolviendo su aplicación.

Luego de un prolongado derrotero judicial, la Cámara de lo Contencioso Administrativo N° 2 declaró procedente el recurso interpuesto, mediante sentencia de fecha 23 de agosto de 2022 (fojas 177 a 189) donde resolvió "dejar sin efecto" las ordenanzas N° 9679/16, N° 9821/18 y N° 10133/20. Contra tal pronunciamiento la demandada deduce un Recurso de Inconstitucionalidad (fojas 192 a 204), el que es rechazado por el Tribunal en fecha 26 de octubre de 2022 (fojas 222 a 226). La impugnante se presenta entonces de modo directo ante la Corte, que en fecha 25 de abril de 2023 admite la queja y concede la impugnación extraordinaria.

La Corte Suprema de la Provincia de Santa Fe, en el caso "Cámara de la Propiedad Horizontal contra la Municipalidad de Rosario -Recurso Contencioso Administrativo- sobre Recurso de Inconstitucionalidad (queja admitida)", de fecha 11 de junio de 2024, resolvió la cuestión de modo favorable al municipio rosarino. Esto beneficia indirectamente a los propietarios e inquilinos, resultando perdidosa la Cámara de la Propiedad Horizontal (Segunda Circunscripción), institución accionante contra las ordenanzas referidas por carecer de legitimación procesal activa, entre otros argumentos (**).

Ahora bien, volvamos a las obligaciones del Administrador. Ante el pedido de un propietario debe exhibir los contratos firmados con proveedores y contratistas, documentos de propiedad de la propiedad de los departamentos del edificio donde ejerce su trabajo de administrador, planos y documentos técnicos del edificio, tanto de los sectores de propiedad exclusiva como los lugares comunes en condominio que caracteriza el edificio. Los elementos legales son faltas graves de un administrador:

a) No mandar las actas de las asambleas a los propietarios ausentes, para que emitan opiniones con respecto a lo resuelto, con un tiempo perentorio, donde la no contestación, significa aprobación tácita.

b) No hacer nombrar, en primer término, un presidente y secretario de la asamblea. Muchos administradores obvian este paso, con la anuencia de los propietarios, que luego no podrán argüir la propia torpeza. La figura del Síndico como institución de control interno dentro de la Comisión Directiva designado por asamblea es importante, aunque se desdibuja por la falta de participación e interés. La falta de encuadre dentro de la ley, es fundamental. Estos incumplimientos de la administración se pueden denunciar en la Inspección General de Justicia, como institución de control externa.

c) Otro tema importante es que los inquilinos, que pagan expensas ordinarias, tengan voz -y eventualmente voto-, junto con el propietario. Ellos también pueden opinar sobre el funcionamiento del ascensor o la limpieza de palieres, porque en definitiva viven en el edificio y aportan dinero, por supuesto cualquier reforma estructural deberá ser pagada por el dueño, pero en democracia tienen el derecho de hablar -y eventualmente votar en las cuestiones que afectan la vida diaria del edificio-, porque además de poner su dinero, son los que sufren faltas de servicios, junto a los propietarios de otros departamentos que viven en el edificio.

(*) Segunda entrega de una serie de notas acerca de la necesidad de transparentar su administración.

(**) Ver: https://bdj.justiciasantafe.gov.ar/index.php?pg=bus&m=busqueda&c=busqueda&a=get&id=52775.