Qué significa para inquilinos y propietarios la derogación de la Ley de Alquileres

Dentro de las medidas anunciadas por el presidente Javier Milei en el paquete de leyes revelado durante su primera cadena nacional, se explicaron los alcances del controvertido Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Este tiene la intención de derogar alrededor de 300 leyes y modificar otras tantas para desregular la economía y las relaciones de la sociedad civil.

Entre estas modificaciones, capta especial atención, por la problemática abordada y todo el debate previo, la derogación de la Ley de Alquileres, aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada. Es también el primer punto del DNU.

La norma, votada en 2020 y modificada este año, establecía contratos de tres años, con actualizaciones semestrales según el índice Casa Propia, y prohibía en forma expresa los acuerdos en dólares. Ahora, con la ley derogada, se vuelve al escenario anterior a 2020, en el que el Código Civil y Comercial de la Nación estipulaba contratos de 2 años, en moneda nacional, con el ajuste que pacten las partes, que puede ser trimestral, cuatrimestral o semestral.

La derogación disparó las consultas de actuales inquilinos y propietarios, además de la inquietud de quienes deberán establecer contratos de ese tipo en el futuro. Por lo pronto, hay que aclarar que los cambios no afectarán a los contratos que ya están en curso, los cuales suelen tener una duración de tres años con actualización semestral.

Así, la derogación de la normativa que rige los alquileres podría traer controversias a futuro, si bien el Presidete la presentó con el objetivo de que “el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”.

Sin ley específica, los acuerdos habitacionales a largo plazo volverían a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015. Esto significa que tendrían una duración de dos años, con actualizaciones semestrales previamente pactadas entre el inquilino y el propietario (aunque también, las cuales quedarían establecidas en el contrato. Además, se libera la posibilidad de hacer los contratos en todo tipo de moneda como pesos, dólares y euros, entre otras.

Qué dice el DNU

En particular, en el DNU se estipula lo siguiente:

Artículo 256: Sustitúyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias por el siguiente:

Artículo 1199: Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

En caso que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos (como alquiler de oficinas o locales) será de tres (3) años.

Una vez publicada en el Boletín Oficial, la normativa se considera conocida por todos después de 8 días y, a partir de ese momento, entra en plena vigencia para nuevos contratos

“Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, se detalló.

Otro aspecto que llega con la derogación de la ley anterior es que los contratos ya no se deben inscribir en la AFIP.

Los puntos centrales que generaron una escasez de oferta sin precedentes son el plazo y la forma de actualización. Aunque existen otros aspectos menos resistidos, como el principio de libre contratación.

En tanto, la vuelta al plazo de dos años es algo que reclaman agrupaciones de propietarios, no así las entidades que defienden a inquilinos.

En resumen

Junto a la derogación de la Ley de Alquileres el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) publicado este jueves en el Boletín Oficial establece el nuevo conjunto de normas para las locaciones de inmuebles para residencia, que podrían sintetizarse de la siguiente forma:

1 - El contrato se puede realizar en cualquier moneda.

2 - El inquilino tiene que pagar en la moneda pactada.

3 - Los jueces no pueden cambiar la moneda pactada.

4 - Se puede pactar cualquier tipo de actualización.

5 - El contrato se puede realizar por cualquier plazo. No rige más un plazo mínimo del contrato.

6 - El locador deja de tener la obligación de pagar las mejoras introducidas por el locatario. Salvo que acuerde hacerlo.

7 - El locador puede rescindir el contrato por cualquier incumplimiento del mismo y no solamente por las tres causales que contemplaba el Código Civil y Comercial.

8 - El locatario ya no puede rescindir el contrato si el inmueble no queda apto para uso y goce cuando él mismo haya ocasionado el daño en forma directa o indirecta.

9 - Resolución Anticipada del contrato en cualquier momento pagando el 10% del monto de los alquileres hasta el fin del contrato. Por ejemplo, ya no debe esperar el inquilino que pasen 6 meses desde la firma del contrato para rescindir.

El DNU completo