El otro infierno en la torre: ¿quién controla los gastos de las expensas?

"Muchos hacen un trabajo honesto, profesional y dedicado. Pero otros no tanto", dijo el autor del primer proyecto de ley para la regulación de los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, Miguel Rabbia (PJ-Construir Futuro-Rosario), cuando desde su banca presentó su iniciativa. "Hemos hablado con muchas instituciones rosarinas y de la ciudad de Santa Fe", destacó en primer lugar y mencionó a la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario, a la Secretaría de Comercio de la Provincia, a la Oficina del Consumidor de la Municipalidad de Rosario, y a las asociaciones de inquilinos, así como a la Defensoría del Pueblo de la provincia. Indicó que en su ciudad, más del 50% de la población es consorcista.

En lo que va del año, tan solo ante la Municipalidad de la ciudad del sur, ya se registraron 200 denuncias de propietarios e inquilinos que entienden que "el gasto de las expensas no está de acuerdo con lo que debería ser, y no tenemos en la provincia de Santa Fe ningún organismo de regulación de esta temática, que controle y que sancione a las empresas administradoras de consorcio", advirtió.

Casualidades o no, la iniciativa del senador justicialista Miguel Rabbia se presentó en el recinto mientras en la Cámara de Diputados era aprobado por unanimidad un proyecto de eximición del Impuesto de Sellos sobre los contratos de locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda, presentado por Rubén Giustiniani y Agustina Donnet (Igualdad). Y en el mismo sentido, acaso, el senador por La Capital Marcos Castelló agradeció que Rabbia lo haya invitado a firmar su proyecto, porque en la ciudad de Santa Fe existe la misma realidad, y de paso también lo hizo -en un par de oportunidades- con el senador Marcelo Lewandoski.

Más allá de los efímeros condimentos político-electorales de la semana, el proyecto se ocupa de asuntos que hasta aquí no formaban parte del debate parlamentario santafesino. Divididos en 5 capítulos, se proponen 22 artículos, entre los se destacan dos referidos a cómo deberán en el futuro presentar los detalles de la adición final a cargo de inquilinos y propietarios.

Mejor lo expone Rabbia en los fundamentos de su propuesta "la ley establece una regulación específica para clarificar las expensas, los recibos que debe emitir el administrador, como así también los criterios para contratar obras y servicios destinados al consorcio". Y también, "las sanciones para el caso de actos irregulares, entre otras cuestiones".

"En definitiva -sigue-, mediante el presente proyecto de ley se busca regular la actividad de los administradores de consorcio con el saludable propósito de tutelar los derechos e intereses de los consorcistas y, a la par, jerarquizar la labor de los administradores lo que se inscribe en una clara orientación hacia la profesionalización de estos trabajadores. De esta manera, se promueve y se protege el derecho de los copropietarios y se ofrecen nuevas herramientas de solución de conflictos, en casos de que las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones no se encuentren garantizadas por los administradores".

Picnic en el 4to b

Dentro del proyecto de ley para regular a los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, impulsado por Miguel Rabbia (PJ-Construir Futuro-Rosario), se destacan dos artículos que fijan normas para la elaboración de las boletas que reciben los consorcistas.

El artículo 11 se titula "De las liquidaciones de expensas" y establece qué deben contener además de los datos del administrador y del consorcista, que vale la pena repasar: "Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior; recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde; en caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado; listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos; nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio; detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, número de C.U.I.T o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona; detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro y número de la cuota que se abona; resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior; detalle de los movimientos mensuales del fondo de reserva, indicando el saldo al inicio, reposición del mes, gastos en los cuales se aplicó y saldo al finalizar el período; discriminar entre expensas ordinarias habituales, expensas ordinarias no habituales y expensas extraordinarias conforme a las pautas establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación, con detalle pormenorizado de gastos correspondientes a cada concepto".

La norma, de conformidad con el Código Civil y Comercial de la Nación, define a las expensas extraordinarias y las dispone solo por decisión de los propietarios en asamblea.

Otro artículo interesante lleva el número 13 que fija los "requisitos para contratar": título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga; descripción detallada de precios, de los materiales, de la mano de obra e impuestos si corresponden, por separado; plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio; si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de ésta; y seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil".

"Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la asamblea de propietarios disponga uno mayor. En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto".

En el 15to artículo se disponen sanciones que van de uno a cien salarios mínimos vitales y móviles, la suspensión de hasta 9 meses del Registro o directamente la exclusión.