Qué cambiaría (y qué no) con el plan del Ejecutivo para poder edificar en Santa Fe

Con el envío al Concejo del Mensaje N° 3, el Ejecutivo municipal impulsa el nuevo Código de Habitabilidad, proyecto de ordenanza que deberá tratarse en el recinto y que marca una batería de nuevas pautas (técnicas, administrativas, incluso políticas) para poder edificar en la ciudad de Santa Fe. De aprobarse, el Código derogaría y reemplazaría el actual Reglamento de Edificaciones, que rige (con una gran cantidad de parches" normativos) desde diciembre de 1976.

El Reglamento vigente (Ordenanza N° 7279) versa sobre los requisitos previos a la iniciación de las obras; la capacidad de los edificios; las infracciones y penalidades que pueden pesar sobre profesionales, propietarios y constructores por comenzar obras fuera de regla, pasando por todos los aspectos constructivos que son obligatorios para las empresas constructoras, las cocheras y playas de estacionamientos, hasta las dimensiones de los espacios interiores y la subdivisión de locales.

Y el nuevo Código de Habitabilidad, además de tocar todos estos aspectos, modifica algunos e incluye muchos otros, como la cuestión medio ambiental (eficiencia energética en edificios y confort higrotérmico), o la posibilidad de construir con materiales no tradicionales, entre muchos otros puntos.

Las dudas que surgen son varias, como por ejemplo la clasificación de obras de baja y gran envergadura y las exigencias para proyectistas y constructores; los requerimientos (presentación de permisos, visaciones previas, etcétera); quién y cómo controlará de hecho que una edificación nueva esté en regla, más un largo etcétera. El tema no es menor: se está definiendo, con este Código, un nuevo Norte sobre cómo construir en la capital para las próximas décadas.

Este diario elaboró una serie de preguntas comparativas para ayudar a responder qué cambiaría (y qué no) con el nuevo Código. Y en una ronda de consultas, respondieron dos concejales que llevan el tema en la Comisión de Planeamiento Urbano, Hábitat, Obras Públicas y Gestión de Riesgo del Concejo: el oficialista Lucas Simoniello (UCR-FPCyS), y edil de la oposición Carlos Suárez (UCR-Juntos por el Cambio). Ambos están asesorados por sus equipos técnicos sobre la norma en ciernes.

Los tipos de obras

-En el Código de Habitabilidad (CH), ¿se carga con más requerimientos técnicos sobre las obras de gran Escala y de Magnitud Especial que sobre las Obras Menores o Medianas? ¿Esto podría generar una mayor "telaraña burocrática" para habilitar nuevas edificaciones de uso residencial, o no? ¿Tiene el Municipio el recurso humano y la capacidad tecnológica suficiente para controlar todo lo que el CH dispone?

-Lucas Simoniello (LS): Los requisitos esenciales son los mismos para todas las escalas de obra; luego existen requisitos especiales que tienen que ver con las particularidades de la obra (por ejemplo, un estudio de suelo).

Respecto a los recursos y capacidades del municipio para implementar la nueva normativa, debe señalarse que se reordena todo el procedimiento administrativo en consonancia con los nuevos principios en materia de administración pública, como el de actuación de oficio, economía procedimental o pronunciamiento expreso, todo ello con el objetivo de una gestión más moderna y más ágil.

En definitiva, no sólo no hay mayores requisitos para la mayoría de las obras, sino que propone una sustancial mejora en lo que hace a los procedimientos y trámites, para que sean más ágiles, menos burocráticos y más transparentes.

-Carlos Suárez (CS): En realidad no hay una carga de mayores requisitos para las obras más grandes (Gran Escala y Magnitud Especial). La clasificación por escala permite un distingo de las mencionadas y las denominadas obras menores; ese distingo está fundamentado en la magnitud e impacto de la obra, facilitando el desarrollo particular o pequeño, y las obras más grandes siguen teniendo la mayor carga de exigencias similares a las actuales.

La implementación de cualquier código de esta magnitud requiere un esfuerzo por parte del Ejecutivo en materia de adaptación tecnológica y de sus mecanismos de control; espero que en el proceso de desarrollo de esta propuesta se hayan ido readecuando los circuitos administrativos y tecnológicos, así como los mecanismos de control frente a la posibilidad de sanción de esta norma.

Ese es el principal desafío, porque si el Código sólo suma burocracia y además los controles son malos o a destiempo, está destinado a fracasar, generando lo opuesto y que esta ciudad ya vivió, y que es el crecimiento desordenado y fuera de la norma.

Controles

-No se exigen en el CH, a diferencia del Reglamento de Edificaciones (RE) las memorias técnicas de las obras, ni las visaciones previas, y tampoco podrían pesar apercibimientos sobre constructores que empiecen con una obra sin los permisos correspondientes, con lo que ello podría implicar (accidentes de obreros, por ejemplo). Con esto, ¿no se está dejando más libertad de acción a los proyectistas-constructores, con menos controles sobre el trabajo de éstos?

-LS: La nueva normativa incorpora innovaciones que ya se aplican en otras ciudades, como la introducción de dos nuevas instancias: la "solicitud de proyecto aprobado", que evalúa la aplicación de toda normativa vigente en el proyecto, siendo un acto administrativo en sí mismo, y la "solicitud de autorización de obras preliminares" que autoriza a comenzar la obra con trabajos de excavaciones, cimientos, pilotaje, etcéterra, hasta nivel +0.00.

Sin perjuicio de ello, no podemos dejar de señalar que las visaciones previas hoy no son instancias habitualmente utilizadas para obras menores o intermedias, y que para obras de escalas mayores existe la instancia del GPU (Gran Proyecto Urbano) que funciona como una suerte de visación previa, en el sentido de que se presentan parámetros generales del proyecto para el estudio de su factibilidad o rechazo fundado.

Respecto de los constructores que empiecen una obra sin los permisos correspondientes, no es cierto que no existan apercibimientos; de hecho, al ser la solicitud de permiso de obra un requisito esencial incluido dentro de la norma, todo aquel que no lo realice se verá sancionado con las multas que establece el artículo 21 del nuevo código.

-CS: Esos requisitos están contemplados en el accionar previo del solicitante (quizás los nombres varíen, pero desde ese punto de vista están vinculados con el permiso de obra en términos generales); y en ello es importante el plazo de caducidad que tienen ahora esos permisos previos. No hay apercibimiento para quien construye sin permiso: la sanción es directa, debe pararse la obra y actuar en consecuencia.

-El Ejecutivo municipal, ¿deslinda en el CH en parte el control de las obras que empiezan a ejecutarse en contravención hacia los colegios profesionales? ¿Cómo va a ser el control de la autoridad de aplicación municipal?

-LS: No sólo no hay un deslinde de responsabilidades, sino que es una adaptación que tiene por objeto el cumplimiento de la normativa provincial vigente. No olvidemos que el RE que hoy estamos debatiendo fue sancionado en 1976, es decir, hace nada más ni nada menos que 45 años, y que si bien no tuvo hasta hoy una modificación desde una perspectiva integral, su objeto de regulación sí tuvo varios cambios introducidos vía legislación complementaria, tanto provincial como local.

En este sentido, la Ley Nº 10.653 (1991) que regula el ejercicio de la profesión de arquitectos en la provincia, establece claramente que el contralor del ejercicio de dicha profesión y el gobierno de la matrícula respectiva se practicará por medio del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe.

Dicho en otras palabras, no hay que confundir las multas por infracciones cometidas a lo establecido en el Código con las sanciones a los profesionales que, en virtud de la legislación provincial vigente, son potestad de los Colegios respectivos.

-CS: Siempre existe un control cruzado, si se quiere, ya que frente a un incumplimiento, quien sanciona es el Colegio profesional a instancias de la noticia por parte del Ejecutivo municipal. En lo personal éste es un punto que entiendo hay que seguir trabajando, porque también debería caber una sanción administrativa del municipio, por supuesto: que se gradúe conforme la infracción, pero que recepte desde lo administrativo-municipal (más allá del profesional que sanciona el colegio) ese incumplimiento.

-En el RE, se admiten sólo materiales constructivos tradicionales para edificar; en el CH, se autoriza la construcción con materiales no tradicionales, siempre que se presente un Certificado de Aptitud Técnica (CAT). ¿Quién emitirá y validará ese certificado? ¿Hay experticia suficiente en los proyectistas-constructores locales para la edificación de viviendas colectivas con adobe, BTC, tierra embolsada, etcétera?

-LS: Los CATs hoy los emite el INTI (Instituto Nacional de Tecnología Industrial). En algunos casos existen certificados que se van renovando anualmente y otros cuya validez es mayor. Además, en la ciudad tenemos instituciones muy valiosas en materia de investigación y ciencia aplicada, como la Universidad Tecnológica Nacional que, dentro de sus competencias, realiza algunos estudios técnicos para el INTI y el LABMAT de la UNL.

Creemos que es fundamental valorizar este tipo instituciones, u otras que surjan a tal fin, y establecer marcos claros para que otros sistemas constructivos que puedan desarrollarse en la región puedan brindar soluciones habitacionales de manera efectiva, cumpliendo con todas las condiciones de seguridad, habitabilidad, confort térmico y acústico, entre otros requisitos.

En lo que refiere a la construcción con tierra, son muchos los profesionales que han ido especializándose en dicha línea, abordando dichos sistemas constructivos con sobrado profesionalismo, sustento técnico y estándares de seguridad. A su vez, muchos de estos profesionales y otros pertenecientes a instituciones locales -como el Cocovi-UTN-, integran la Red Protierra a nivel nacional, que es un organismo que trabaja desde el año 1995 en esa línea de perfeccionamiento de las diversas técnicas, y que en este momento está colaborando en la elaboración de una normativa nacional de construcción con tierra. Por otra parte, no podemos perder de vista que este tipo de técnicas han sido aceptadas por programas nacionales de acceso a la vivienda como Pro.Cre.Ar.

Por ello, creemos que es importante darles un marco legal adecuado, siempre en un contexto de profesionalismo, y cumpliendo determinados requisitos que son los que se especificarán en la reglamentación de este código y tomando en consideración los avances en la investigación dentro de los cuales profesionales locales forman parte.

-CS: Según lo que expresó el secretario de Desarrollo urbano, están trabajando en diferentes certificaciones, de los organismos que hoy ya hacen eso (INTI, universidades, etcétera).

Nuevas viviendas

-¿Por qué en el CH no se proyectan planes de construcción habitacional (vía convenios con Nación, Provincia, etcétera) en áreas ociosas edificables de la ciudad?

-LS: Es necesario aclarar que el objeto de este nuevo código son las intervenciones edilicias que se realizan en todas las parcelas de jurisdicción municipal y la proyección de las mismas a los entornos inmediatos de veredas. Por ello, no es competencia de este Código regular sobre planes de construcción habitacional en áreas ociosas de la ciudad.

Sin perjuicio de que ello no es objeto de esta norma, nos parece fundamental debatir oportunamente esta cuestión que consideramos central, porque hace a la necesaria gestión del suelo urbano, y a la posibilidad de contar con mayor disponibilidad de tierra para que muchos santafesinos que hoy deciden construir fuera de la ciudad puedan cumplir con el sueño de la casa propia en su ciudad.

-CS: No creo que éste sea el instrumento donde se deba plantear esto; de hecho, este instrumento hace bastante en ese sentido, cuando por ejemplo establece un distingo en tipo de obra.

No obstante, la promoción habitacional es claramente una decisión política que necesita que todos los instrumentos normativos (además de éste, la Ordenanza de Patrimonio, el ROU y otros) estén en consonancia, pero primero es tener la decisión política de involucrarse en lo que es sin dudas uno de los principales déficits de nuestro país.