Multas y expropiaciones, entre las herramientas para lograr más suelo

Ivana Fux - ifux@ellitoral.com

Lograr una distribución más equitativa de la tierra, disuadir la especulación inmobiliaria e integrar los asentamientos irregulares son los objetivos centrales del proyecto de Ley de Sueldos que, finalmente, llegó a la Legislatura. La iniciativa -cuyo envío había sido prometido por el Poder Ejecutivo hace exactamente un año- incorpora una serie de instrumentos urbanísticos y fiscales para materializar las metas propuestas.

“Los instrumentos urbanísticos que se plantean tienen más importancia y peso que los fiscales, porque esencialmente le permitirán a municipios y comunas hacerse de suelo con servicio para poder brindarlos a sectores de nivel de ingreso medio”, aclaró a El Litoral, el secretario de Hábitat, Gustavo Leone.

Entre las herramientas urbanísticas, se encuentran la elaboración de un Código Urbano, un Plan Director, una Planificación Estratégica Territorial, un Plan Estratégico Territorial, Memorias de Sostenibilidad Económica y Ambiental, y la posibilidad de constituir consorcios o convenios urbanísticos con el sector privado.

“Estas herramientas quizá se aplican en ciudades más grandes como Santa Fe y Rosario, pero no siempre están disponibles en las localidades del resto de la provincia; este proyecto las habilita a utilizarlas”, planteó el funcionario.

En cuanto a los instrumentos fiscales, se trata de gravar diferencialmente el segmento de mayor poder adquisitivo, las construcciones de alta gama, la acumulación de propiedades o viviendas, y el suelo ocioso.

“Esto no sólo nos permitirá generar una disponibilidad adicional de recursos, sino también, incentivos para que entre lo urbanístico y lo tributario tengamos en un tiempo razonable, una mayor oferta de suelo con servicio”, argumentó.

Más suelo

Las herramientas urbanísticas, como se dijo, pretenden esencialmente lograr una mayor oferta de suelo. En ese contexto se inscribe, por ejemplo, la exigencia a los responsables de emprendimientos urbanos de gran escala. Así, cuando las parcelas superen los 10 mil metros cuadrados, los propietarios deberán ceder “en forma gratuita” a los gobiernos locales “cómo mínimo un 10 % de la superficie resultante de los predios urbanizados”.

En el mismo sentido se instrumenta el Derecho de Preferencia, que podrán ejercer provincia, municipios y comunas. De este modo, los gobiernos podrán identificar y delimitar -mediante resolución- áreas para la promoción del hábitat, y cuando dichas zonas sean objeto de operaciones entre particulares, será el Estado quien tenga preeminencia y prioridad en el momento de la compra.

La ley propone también la figura del Reajuste de Tierras para el caso de privados que entren en un acuerdo urbanístico con el Estado. De ese modo, los particulares aportarán suelo y el Estado, la infraestructura para urbanizar. Como contrapartida, el Estado obtendrá lotes en proporción a la inversión de infraestructura realizada.

Una de las herramientas más importantes que prevé la ley es la expropiación para el suelo urbano vacante. “La provincia -explicó Leone- ya tiene esta opción a través de la Dirección de Viviendas, pero no así los municipios y comunas”.

Concretamente, el artículo 21 plantea la posibilidad de que la autoridad de aplicación, “en caso de detectar maniobras especulativas (con el suelo), declare su interés social y urbanístico, quedando habilitada a iniciar el trámite de expropiación”.

“En las grandes ciudades -dijo Leone-, hay maniobras que son claramente especulativas: abandonar el baldío, lograr que lo mantenga el municipio, dejar que lleguen cerca obras infraestructura y mejoras, ignorar las notificaciones... Al cabo de un tiempo, el valor de ese inmueble se incrementó”.

La ley obliga a ese usuario a llevar adelante un determinado proyecto urbanístico. Si no lo hace será multado, y si al cabo de cinco años la situación persiste, el terreno podrá ser declarado de utilidad pública y expropiado.

Los terrenos que se obtengan a partir de la aplicación de estas medidas, más los que posea el Estado, serán destinados como reserva a un “Banco de Tierras”.

Impuestos

Con respecto a las herramientas fiscales, el proyecto incorpora modificaciones que ya habían sido contempladas en la reforma tributaria. De este modo, prevé un Adicional del Impuesto Inmobiliario -equivalente al 50% del que se viene pagando- a “inmuebles destinados a vivienda, uso comercial u otros (no industrial) cuya superficie edificada resulte superior a 300 m2 (200 m2 si es propiedad horizontal), y con una construcción posterior al año 1980”. También, a los “inmuebles urbanos y suburbanos cuyos titulares posean 5 inmuebles o más de superficies superiores a los 15 metros cuadrados”.

Además, se cobrará un impuesto a los terrenos baldíos. Se trata del Adicional a Grandes Propietarios de Suelo Urbano Vacante. Dicho gravamen implicará un incremento del 100%, cuando uno o varios inmuebles superen los 3 mil metros cuadrados de superficie. En tanto, representará un incremento del 200%, cuando superen los 5 mil.

Por otro lado, se modifica el impuesto a los Sellos sobre transacciones cuyo valor inmobiliario de referencia sea superior o igual a un millón de pesos. Y se propone crear la Contribución por Valorización, que permitirá a los gobiernos local y provincial participar de los incrementos en el valor del suelo, producto de acciones externas al propietario. Dicha contribución no podrá ser inferior al 10% del plusvalor inmobiliario que se produzca.